Koupě a prodej

Advokátní úschova je bezpečný způsob předání kupní ceny při prodeji nemovitosti. Kupující složí peníze na zvláštní úschovní účet advokáta a ten je vyplatí prodávajícímu až po splnění sjednaných podmínek, typicky po zápisu nového vlastníka do katastru.

Bankovní úschova je držení kupní ceny na jistotním, tedy vázaném účtu banky. Banka peníze uvolní prodávajícímu po doložení sjednaných dokumentů, typicky výpisu z katastru s novým vlastníkem. Nejčastěji se používá, když koupi financuje hypotéka téže banky.

Cenová mapa je přehled cen nemovitostí podle lokality. Úřední cenové mapy stavebních pozemků vydávají obce vyhláškou podle zákona č. 151/1997 Sb., komerční cenové mapy pracují s realizovanými kupními cenami z katastru a pomáhají odhadnout tržní cenu.

Home staging je příprava nemovitosti na prodej nebo pronájem tak, aby na fotografiích i prohlídkách oslovila co nejvíc zájemců. Zahrnuje úklid, odosobnění, drobné opravy a profesionální nafocení. Cílem je rychlejší prodej za vyšší cenu.

Kupní cena je částka, kterou kupující platí prodávajícímu za nemovitost na základě kupní smlouvy. Ve smlouvě musí být sjednána určitě, jinak k prodeji nedojde. Od tržní ceny se může lišit, protože je výsledkem konkrétní dohody obou stran.

Kupní smlouva je smlouva, kterou prodávající převádí na kupujícího vlastnické právo k nemovitosti a kupující se zavazuje zaplatit kupní cenu. U nemovitostí vyžaduje písemnou formu s podpisy na téže listině. Vlastníkem se kupující stává až vkladem do katastru nemovitostí.

Nabídková cena je částka, za kterou prodávající inzeruje nemovitost. Není to cena konečná: po vyjednávání bývá kupní cena běžně o 3 až 10 % nižší. Správné nastavení nabídkové ceny rozhoduje o tom, jak rychle a za kolik se nemovitost prodá.

Notářská úschova je předání kupní ceny přes zvláštní účet notáře. Notář peníze přijme na základě protokolu o úschově a vyplatí je prodávajícímu po splnění sjednaných podmínek, obvykle po zápisu kupujícího do katastru. Upravuje ji § 81 a násl. notářského řádu.

Odhad nemovitosti je stanovení její hodnoty, nejčastěji tržní ceny, za kterou se dá reálně prodat. Zpracovává ho odhadce, makléř nebo znalec, obvykle porovnáním s uskutečněnými prodeji. Banka jím ověřuje hodnotu zástavy, notář ho žádá v dědickém řízení.

Odstoupení od smlouvy je jednostranné právní jednání, které ruší smlouvu od počátku. Podle § 2001 občanského zákoníku lze odstoupit, jen když si to strany sjednaly nebo když to stanoví zákon, typicky při podstatném porušení smlouvy druhou stranou.

Právní prověrka nemovitosti je kontrola právního stavu před koupí: vlastnictví, zástavy, věcná břemena, exekuce, nájmy a přístup k pozemku. Vychází hlavně z listu vlastnictví a sbírky listin katastru. Odhalí rizika dřív, než zaplatíte kupní cenu.

Předávací protokol je písemný záznam o předání nemovitosti mezi prodávajícím a kupujícím nebo pronajímatelem a nájemcem. Zachycuje stav nemovitosti, stavy měřidel, počty klíčů a zjištěné závady. Při pozdějších sporech slouží jako klíčový důkaz.

Prohlídka nemovitosti je osobní obhlídka bytu, domu nebo pozemku před koupí nebo pronájmem. Slouží k ověření technického stavu, dispozice, okolí a souladu inzerátu se skutečností. Před podpisem smlouvy je vhodné absolvovat alespoň dvě prohlídky.

Provize realitní kanceláře je odměna za zprostředkování prodeje nebo pronájmu nemovitosti. U prodeje činí obvykle 3 až 5 % z kupní ceny plus DPH, u pronájmu jeden měsíční nájem. Platí ji zpravidla ta strana, která si kancelář najala, nejčastěji prodávající.

Průkaz energetické náročnosti budovy (PENB) hodnotí, kolik energie budova spotřebuje, a řadí ji do tříd A až G. Povinnost mít průkaz při prodeji a pronájmu ukládá zákon č. 406/2000 Sb. Zpracovává ho energetický specialista a platí 10 let.

Realitní makléř je podnikatel, který za provizi zprostředkovává prodej, koupi nebo pronájem nemovitostí. Jeho práci upravuje zákon č. 39/2020 Sb., o realitním zprostředkování. Musí mít vázanou živnost, odbornou způsobilost a povinné pojištění profesní odpovědnosti.

Realitní zákon je zákon č. 39/2020 Sb., o realitním zprostředkování, účinný od 3. března 2020. Realitním makléřům ukládá povinné pojištění, odbornou způsobilost, písemné smlouvy a přísná pravidla pro úschovu peněz klientů.

Rezervační poplatek je částka, kterou kupující skládá při podpisu rezervační smlouvy jako projev vážného zájmu o nemovitost. Obvykle činí 2 až 5 % kupní ceny. Po uzavření kupní smlouvy se započítává do kupní ceny nebo provize, při zmaření koupě kupujícím zpravidla propadá.

Rezervační smlouva blokuje nemovitost pro konkrétního zájemce. Kupující se zavazuje složit rezervační poplatek a v dohodnuté lhůtě uzavřít kupní smlouvu, druhá strana nemovitost dál nenabízí. Bývá prvním závazným krokem koupě přes realitní kancelář.

Skryté vady jsou nedostatky nemovitosti, které kupující nemohl při běžné prohlídce odhalit, například vlhkost zdiva pod novou omítkou nebo vadnou elektroinstalaci. U staveb je lze podle § 2129 občanského zákoníku oznámit prodávajícímu až do 5 let od nabytí.

Smlouva o smlouvě budoucí je závazek uzavřít v dohodnuté lhůtě hlavní smlouvu, u nemovitostí nejčastěji kupní. Upravuje ji § 1785 občanského zákoníku. Používá se, když převodu zatím něco brání: vyřizování hypotéky, probíhající výstavba nebo výmaz zástavního práva.

Smluvní pokuta je předem sjednaná částka, kterou platí strana porušující smluvní povinnost, a to bez ohledu na to, zda vznikla škoda. Upravuje ji § 2048 a násl. občanského zákoníku. V realitní praxi zajišťuje hlavně rezervační a kupní smlouvy.

Tržní cena je částka, za kterou se nemovitost skutečně prodá na volném trhu mezi nezávislým prodávajícím a kupujícím. Právní předpisy pracují s pojmem obvyklá cena podle zákona č. 151/1997 Sb. Od nabídkové ceny v inzerci se tržní cena často liší.

Úřední ověření podpisu (legalizace) je potvrzení, že podpis na listině vlastnoručně učinila konkrétní osoba. Katastr ho vyžaduje na kupních, darovacích i zástavních smlouvách. Provádí ho notář, advokát, pošta na Czech POINTu nebo obecní úřad.

Výhradní zprostředkování je režim, kdy prodej nemovitosti zajišťuje jediná realitní kancelář. Majitel po dobu trvání smlouvy nesmí prodávat sám ani přes jiného makléře. Se spotřebitelem lze exkluzivitu podle § 17 zákona č. 39/2020 Sb. sjednat nejvýše na 6 měsíců.

Znalecký posudek je odborné ocenění nemovitosti vypracované znalcem zapsaným v seznamu Ministerstva spravedlnosti podle zákona č. 254/2019 Sb. Obsahuje znaleckou doložku, takže obstojí u soudu i úřadů. U bytu nebo domu stojí zpravidla 3 000 až 15 000 Kč.

Zprostředkovatelská smlouva je dohoda, kterou se realitní kancelář zavazuje zprostředkovat prodej, koupi nebo pronájem nemovitosti a klient se zavazuje zaplatit provizi. U nemovitostí ji upravuje zákon č. 39/2020 Sb. a vyžaduje písemnou formu.