Realitní zákon je zákon č. 39/2020 Sb., o realitním zprostředkování, účinný od 3. března 2020. Realitním makléřům ukládá povinné pojištění, odbornou způsobilost, písemné smlouvy a přísná pravidla pro úschovu peněz klientů.
- Účinný od 3. března 2020
- Makléř musí mít pojištění s limitem nejméně 1 750 000 Kč
- Smlouva o realitním zprostředkování musí být písemná
- Výhradní zprostředkování se spotřebitelem nejdéle na 6 měsíců
- Úschovu smí makléř poskytnout jen na písemnou žádost klienta
Co je realitní zákon?
Realitní zákon č. 39/2020 Sb. je první česká norma, která uceleně upravuje práci realitních makléřů. Realitní zprostředkování definuje jako „činnost, jejímž účelem je zprostředkovat uzavření realitní smlouvy“. Do roku 2020 mohl nemovitosti zprostředkovávat prakticky kdokoli v rámci volné živnosti, bez pojištění a bez prokázání odbornosti.
Jaké povinnosti realitní zákon makléřům ukládá?
Makléř potřebuje vázanou živnost, k níž prokazuje vzdělání, praxi nebo složenou zkoušku odborné způsobilosti. Dále musí mít pojištění profesní odpovědnosti s limitem nejméně 1 750 000 Kč na jednu pojistnou událost a 3 500 000 Kč pro souběh více událostí. Smlouva o realitním zprostředkování s klientem musí mít písemnou formu.
Jak realitní zákon chrání klienty?
Výhradní (exkluzivní) zprostředkování se spotřebitelem lze sjednat nejdéle na 6 měsíců. Makléř nesmí úschovu kupní ceny sám aktivně nabízet; poskytnout ji smí jen na písemnou žádost klienta, na oddělený účet a s ohlášením živnostenskému úřadu. Klienta musí informovat o závadách nemovitosti, o kterých ví nebo při odborné péči vědět měl.
Vztahuje se realitní zákon i na pronájmy?
Ano. Realitní smlouvou zákon rozumí i smlouvu nájemní a podnájemní, takže pravidla dopadají také na makléře zprostředkovávající pronájem bytů. Stejné jsou požadavky na písemnou smlouvu, pojištění i informační povinnosti vůči zájemci o nájem. Provize se u pronájmů obvykle sjednává ve výši jednoho měsíčního nájemného.
Paní Nováková z Plzně podepsala v dubnu výhradní smlouvu o realitním zprostředkování prodeje domu za 8 900 000 Kč. Makléř původně navrhl exkluzivitu na 12 měsíců, což realitní zákon u spotřebitele nedovoluje, doba se proto zkrátila na 6 měsíců. Provizi 267 000 Kč, tedy 3 %, uvádí smlouva včetně DPH. Kupní cenu neposílal kupující makléři, ale do advokátní úschovy za 12 000 Kč, přesně jak zákon předpokládá.
Od kdy platí realitní zákon?
Zákon č. 39/2020 Sb. nabyl účinnosti 3. března 2020. Makléři, kteří už na trhu působili, museli v přechodných lhůtách doložit odbornou způsobilost a sjednat povinné pojištění. Kdo podmínky nesplní, nesmí realitní zprostředkování legálně vykonávat a riskuje pokutu i ztrátu oprávnění.
Co musí makléř podle realitního zákona splňovat?
Bezúhonnost, vázanou živnost s prokázaným vzděláním, praxí nebo zkouškou a pojištění profesní odpovědnosti s limitem nejméně 1 750 000 Kč na jednu událost a 3 500 000 Kč pro souběh více událostí. Smlouvy s klienty musí uzavírat písemně a uvádět v nich výši provize.
Může realitní makléř držet kupní cenu v úschově?
Jen výjimečně. Makléř nesmí úschovu sám nabízet; poskytnout ji smí pouze na písemnou žádost klienta, peníze musí ležet na odděleném účtu a poskytování úschov makléř ohlašuje živnostenskému úřadu. Bezpečnější je advokátní, notářská nebo bankovní úschova, která stojí zhruba 5 000 až 15 000 Kč.
Na jak dlouho lze sjednat výhradní zprostředkování?
Se spotřebitelem nejdéle na 6 měsíců. Smlouvu lze opakovaně prodloužit, vždy ale nejdříve v posledním měsíci jejího trvání. Automatická prodlužovací doložka na roky dopředu je u spotřebitele v rozporu s realitním zákonem a nevymahatelná. Mezi podnikateli žádný zákonný limit délky exkluzivity neplatí, rozhoduje smlouva.
Platí realitní zákon i pro zprostředkování pronájmu?
Ano. Realitní smlouvou se rozumí i nájemní a podnájemní smlouva, takže makléř zprostředkovávající pronájem musí splňovat stejné podmínky: vázanou živnost, pojištění, písemnou smlouvu o zprostředkování a informační povinnosti. Ochrana se vztahuje na pronajímatele i zájemce o nájem a platí bez ohledu na výši sjednaného nájemného.
Nenechte si utéct nemovitost kvůli neznalosti pojmů. Realitní Strážce za vás hlídá nové inzeráty i změny cen — a vy získáte náskok dřív, než je nabídka pryč.