Slovník realitních pojmů

Bezpečný způsob úschovy kupní ceny u advokáta. Peníze jsou vyplaceny prodávajícímu až po splnění podmínek definovaných ve smlouvě o úschově (např. po vkladu vlastnického práva do katastru). Advokátní úschova je jedním z nejbezpečnějších způsobů převodu finančních prostředků při nákupu nemovitosti.

Pravidelná splátka úvěru, která zahrnuje jak úrok, tak úmor (splátku jistiny). Výše anuitní splátky zůstává po celou dobu fixace stejná. Anuita je nejběžnějším způsobem splácení hypotečních úvěrů v České republice.

Schopnost klienta splácet úvěr. Banka ji posuzuje na základě příjmů, výdajů, historie splácení, zaměstnavatele a dalších faktorů. Vyšší bonita znamená lepší podmínky hypotéky - nižší úrokovou sazbu a vyšší maximální výši úvěru.

Bonitovaná půdně ekologická jednotka. Pětimístný kód charakterizující kvalitu zemědělské půdy. BPEJ zohledňuje klimatické podmínky, typ půdy, sklonitost a další faktory. Používá se pro oceňování zemědělských pozemků.

Odhadní cena nemovitosti, za kterou by bylo možné nemovitost prodat na volném trhu. Stanovuje ji certifikovaný odhadce nebo soudní znalec. Cena obvyklá zohledňuje stav nemovitosti, lokalitu, vybavení a aktuální tržní podmínky.

Grafické znázornění obvyklých cen nemovitostí nebo pozemků v dané lokalitě. Cenové mapy vydávají obce nebo specializované společnosti. Slouží k orientačnímu určení hodnoty nemovitosti a jsou využívány při oceňování.

Roční daň placená vlastníkem nemovitosti. Výše závisí na typu nemovitosti (byt, dům, pozemek), rozloze a lokalitě. Přiznání se podává do 31. ledna a daň je splatná do 31. května (nebo ve dvou splátkách).

Výstavba nových bytů nebo domů realizovaná developerskou společností. Developer zajišťuje pozemek, stavební povolení, výstavbu a prodej. Často nabízí možnost koupě před dokončením (off-plan) s nižší cenou, ale vyšším rizikem.

Označení počtu místností v bytě. Např. 2+kk znamená 2 pokoje s kuchyňským koutem, 2+1 znamená 2 pokoje a samostatná kuchyně. Číslo před znakem plus udává počet obytných místností, kk = kuchyňský kout, 1 = samostatná kuchyně.

Poměr měsíčních splátek dluhu k měsíčnímu příjmu. ČNB stanovuje limit DSTI na 45 % měsíčního příjmu (pro osoby mladší 36 let 50 %). Tento limit zajišťuje, že žadatel bude mít dostatek prostředků na pokrytí životních nákladů po zaplacení všech splátek.

Poměr celkového zadlužení k ročnímu příjmu. ČNB stanovuje limit DTI na 8,5× ročního příjmu (pro osoby mladší 36 let 9,5×). Tento limit omezuje maximální výši úvěru, kterou může žadatel získat. DTI je jedním z klíčových ukazatelů při posuzování bonity klienta.

Průkaz energetické náročnosti budovy (PENB). Hodnotí spotřebu energie na stupnici A–G, kde A je nejúspornější. Je povinný při prodeji nebo pronájmu nemovitosti. Ovlivňuje hodnotu nemovitosti a budoucí náklady na energie.

Nucené vymáhání dluhů. Nemovitost zatížená exekucí může být prodána v dražbě k uspokojení věřitelů. Před koupí nemovitosti je nutné ověřit, zda na ní nevázne exekuční příkaz - tato informace je dostupná v katastru nemovitostí.

Období, po které zůstává úroková sazba hypotéky neměnná. Obvykle 1–10 let, nejčastěji 3 nebo 5 let. Po skončení fixace banka nabídne novou sazbu, nebo je možné hypotéku refinancovat u jiné banky.

Finanční rezerva bytového domu na údržbu a opravy společných prostor. Přispívají do něj všichni vlastníci podle velikosti svého podílu. Slouží k financování oprav střechy, fasády, výtahu, společných rozvodů apod.

Dlouhodobý účelový úvěr zajištěný zástavním právem k nemovitosti. Slouží k financování koupě, výstavby nebo rekonstrukce nemovitosti. Typická splatnost je 20-30 let. Banka poskytuje obvykle 80-90 % hodnoty nemovitosti (LTV).

Veřejný registr obsahující údaje o všech nemovitostech v ČR - vlastníky, věcná břemena, zástavní práva, exekuce apod. Vede ho Český úřad zeměměřický a katastrální. Nahlížet do katastru lze online na nahlizenidokn.cuzk.cz.

Úřední schválení stavby k užívání. Potvrzuje, že stavba splňuje stavební a bezpečnostní předpisy podle schválené projektové dokumentace. Bez kolaudace nelze stavbu legálně užívat.

Smlouva, kterou se převádí vlastnické právo k nemovitosti z prodávajícího na kupujícího. Musí mít písemnou formu a obsahovat přesné označení nemovitosti, kupní cenu a identifikaci stran. Podpisy musí být úředně ověřeny.

Výpis z katastru nemovitostí obsahující údaje o konkrétní nemovitosti a jejím vlastníkovi. Obsahuje označení nemovitosti, vlastníka, podíl, nabývací titul, věcná břemena a zástavní práva. Lze získat online na katastru.

Poměr výše hypotéky k hodnotě zastavené nemovitosti. ČNB doporučuje maximálně 80-90 %. Vyšší LTV znamená vyšší úrokovou sazbu a přísnější posuzování bonity. Například při LTV 80 % musí kupující mít vlastní zdroje na 20 % ceny.

Dočasné přenechání nemovitosti k užívání za úplatu na základě nájemní smlouvy. Nájemní smlouva může být na dobu určitou nebo neurčitou. Nájemce má zákonnou ochranu a pronajímatel nemůže libovolně zvyšovat nájem nebo ukončit nájem.

Bezpečné uložení kupní ceny u notáře. Funguje podobně jako advokátní úschova. Notář je ze zákona pojištěn a podléhá přísné regulaci. Notářská úschova je o něco dražší než advokátní, ale nabízí vyšší míru jistoty.

Stanovení tržní hodnoty nemovitosti certifikovaným odhadcem. Provádí se obvykle pro účely hypotéky, dědictví nebo soudního řízení. Odhadce zohledňuje stav, lokalitu, dispozici a porovnává s podobnými nemovitostmi.

Forma vlastnictví, kdy je bytová jednotka zapsána v katastru nemovitostí na konkrétního vlastníka. Vlastník může s bytem volně nakládat - prodat, pronajmout, zatížit hypotékou. Alternativou je družstevní vlastnictví.

Pojištění proti škodám na nemovitosti způsobeným požárem, vodou, krupobitím, vichřicí a dalšími riziky. Banky obvykle vyžadují pojištění nemovitosti jako podmínku pro poskytnutí hypotéky. Pojištění chrání jak vlastníka, tak banku jako věřitele.

Právo určité osoby koupit nemovitost přednostně před ostatními zájemci za stejných podmínek. Může být zákonné (např. spoluvlastníci) nebo smluvní. Zapisuje se do katastru nemovitostí.

Dokument, kterým se budova rozdělí na jednotlivé bytové jednotky. Nutné pro vznik osobního vlastnictví bytů v domě. Obsahuje popis jednotlivých jednotek, společných prostor a podíly na společných částech domu.

Odměna realitní kanceláře za zprostředkování prodeje nebo pronájmu. Obvykle 3–5 % z kupní ceny u prodeje, 1-2 měsíční nájmy u pronájmu. Provizi obvykle platí prodávající, ale může být i na straně kupujícího.

Převedení hypotéky k jiné bance s výhodnějšími podmínkami. Typicky se provádí po konci fixačního období. Nová banka splatí původní hypotéku a poskytne novou s nižší úrokovou sazbou.

Smlouva, kterou se prodávající zavazuje po určitou dobu neprodat nemovitost jinému zájemci. Kupující obvykle skládá rezervační zálohu (1-5 % ceny). Smlouva stanoví podmínky vrácení zálohy.

Celkové náklady úvěru vyjádřené v procentech ročně. Zahrnuje úrokovou sazbu, poplatky za vyřízení, správu úvěru a další náklady. RPSN je povinná informace při poskytování úvěrů a umožňuje objektivní srovnání různých nabídek hypoték.

Závazek uzavřít v budoucnu kupní smlouvu za předem dohodnutých podmínek. Používá se typicky u developerských projektů, kdy byt ještě není postaven. Obsahuje termín, cenu a podmínky budoucí koupě.

Společenství vlastníků jednotek. Právnická osoba zastupující vlastníky bytů v domě. SVJ spravuje společné části domu, hospodaří s fondem oprav a rozhoduje o údržbě a rekonstrukcích. Vzniká povinně v domech s více než 5 jednotkami.

Cena za půjčené peníze vyjádřená v procentech ročně. U hypoték rozlišujeme nominální sazbu (bez poplatků) a RPSN (roční procentní sazba nákladů, zahrnuje všechny poplatky). Pro srovnání hypoték je vhodnější RPSN.

Dokument stanovující, jak lze využívat pozemky v dané obci. Určuje zóny pro bydlení, průmysl, zeleň, občanskou vybavenost apod. Před koupí pozemku je důležité zkontrolovat územní plán a zjistit, co lze na pozemku stavět.

Právo třetí osoby k nemovitosti, které omezuje vlastníka. Příklady: právo přechodu přes pozemek, právo vedení inženýrských sítí, doživotní užívání. Zapisuje se do katastru a přechází s nemovitostí na nového vlastníka.

Zápis změny vlastnictví nemovitosti do katastru nemovitostí. Vlastnictví přechází dnem podání návrhu na vklad, nikoliv dnem rozhodnutí katastrálního úřadu. Řízení trvá obvykle 20-30 dní.

Zajištění pohledávky (typicky hypotéky) nemovitostí. V případě nesplácení může být nemovitost prodána k uspokojení věřitele. Zástavní právo se zapisuje do katastru a omezuje nakládání s nemovitostí.

Odborný dokument stanovující hodnotu nemovitosti. Vyhotovuje soudní znalec jmenovaný soudem. Používá se pro účely dědického řízení, rozvodů, soudních sporů a daňové účely. Je právně závaznější než běžný odhad.