Prohlášení vlastníka je listina, kterou se dům právně rozdělí na jednotky. Popisuje jednotlivé byty, společné části domu i podíly vlastníků na nich a vkládá se do katastru nemovitostí. Teprve po jeho zápisu lze byty samostatně prodávat. Upravuje ho § 1166 občanského zákoníku.
- Právně rozděluje dům na jednotky, které lze samostatně prodávat
- Vymezuje společné části a podíly vlastníků na nich
- Vkládá se do katastru, správní poplatek 2 000 Kč
- Nutné u novostaveb i převodů družstevních bytů do vlastnictví
- Chyby v prohlášení komplikují prodej, změna chce souhlas vlastníků
Co je prohlášení vlastníka?
Prohlášení vlastníka je právní jednání, kterým vlastník domu rozdělí své vlastnické právo k nemovitosti na vlastnické právo k jednotkám podle § 1166 občanského zákoníku. Z jednoho domu na jednom listu vlastnictví tak vznikne třeba dvacet samostatných bytových jednotek, z nichž každá má vlastní list vlastnictví a dá se zvlášť prodat, zastavit nebo pronajmout.
Co musí prohlášení vlastníka obsahovat?
Údaje o pozemku a domě, vymezení každé jednotky (označení, umístění v podlaží, místnosti a podlahovou plochu), určení společných částí, jako jsou střecha, schodiště nebo rozvody, a velikost podílů na společných částech, obvykle podle poměru podlahových ploch bytů. Připojují se půdorysy všech podlaží s vyznačením jednotek. U domů s pěti a více jednotkami se řeší i náležitosti pro vznik SVJ.
Jak prohlášení vymezuje jednotku?
Podle definice v § 1159 občanského zákoníku: „Jednotka zahrnuje byt jako prostorově oddělenou část domu a podíl na společných částech nemovité věci vzájemně spojené a neoddělitelné.“ Prohlášení tedy u každého bytu určí nejen jeho hranice a plochu, ale i zlomek, kterým se vlastník podílí na domě, pozemku a nákladech na jejich správu.
Kdy a za kolik prohlášení vlastníka pořídím?
Potřebuje ho developer před prodejem bytů v novostavbě, bytové družstvo před převody bytů členům i majitel činžovního domu, který chce byty rozprodat jednotlivě. Zpracování právníkem včetně zaměření podlahových ploch stojí u menšího domu obvykle 30 000 až 100 000 Kč, správní poplatek za vklad do katastru činí 2 000 Kč.
Jak se prohlášení vlastníka mění a opravuje?
Změna prohlášení, třeba při půdní vestavbě nebo přesunu sklepů, vyžaduje písemnou dohodu dotčených vlastníků a souhlas většiny ostatních; do katastru se vkládá stejně jako původní listina. Vady a chyby v prohlášení se odstraňují opravou podle § 1168. Před koupí bytu si prohlášení vyžádejte ze sbírky listin katastru a porovnejte skutečný stav bytu s jeho vymezením.
Majitel činžovního domu v Jihlavě chtěl šest bytů rozprodat jednotlivě. Nechal zpracovat prohlášení vlastníka: geodet zaměřil podlahové plochy, právník vymezil šest jednotek a společné části se sklepem a půdou a podíly určil podle ploch bytů. Za dokument zaplatil 60 000 Kč, za vklad do katastru 2 000 Kč. Po zápisu vznikly samostatné jednotky s vlastními listy vlastnictví a první byt 2+1 o 58 m² se prodal za 2 750 000 Kč. Bez prohlášení by mohl prodat jen celý dům najednou.
K čemu slouží prohlášení vlastníka?
K právnímu rozdělení domu na jednotky. Dokud prohlášení není vloženo do katastru, existuje dům jako jedna nemovitá věc a jednotlivé byty nelze samostatně prodávat ani zastavovat. Po zápisu má každá jednotka vlastní list vlastnictví a chová se jako samostatná nemovitost se svým vlastníkem.
Kdo prohlášení vlastníka vypracuje a kolik to stojí?
Obvykle advokát nebo specializovaná firma ve spolupráci s geodetem, který zaměří podlahové plochy a připraví půdorysy. U menšího činžovního domu počítejte s 30 000 až 100 000 Kč podle počtu jednotek a složitosti, u velkých projektů více. K tomu přičtěte 2 000 Kč za vklad do katastru.
Kde prohlášení vlastníka najdu?
Ve sbírce listin katastru nemovitostí. O kopii může požádat kdokoli na katastrálním pracovišti nebo přes dálkový přístup ČÚZK. Před koupí bytu si prohlášení vždy vyžádejte: zjistíte z něj přesné vymezení jednotky, co k ní patří, které části domu jsou společné a jaký je váš podíl.
Dá se prohlášení vlastníka změnit?
Ano, například při půdní vestavbě, sloučení bytů nebo změně společných částí. Ke změně je potřeba písemná dohoda dotčených vlastníků a souhlas vlastníků jednotek s většinou hlasů, případně souhlas SVJ podle povahy změny. Změna se vkládá do katastru za správní poplatek 2 000 Kč.
Co když prohlášení vlastníka obsahuje chybu?
Menší vady, třeba špatně uvedenou plochu místnosti, lze odstranit opravou prohlášení podle § 1168 občanského zákoníku. Nesoulad mezi prohlášením a skutečným stavem komplikuje prodej i hypotéku, banky a kupující na opravě obvykle trvají. Zkontrolujte proto vymezení jednotky ještě před podpisem rezervační smlouvy.
Nenechte si utéct nemovitost kvůli neznalosti pojmů. Realitní Strážce za vás hlídá nové inzeráty i změny cen — a vy získáte náskok dřív, než je nabídka pryč.