Bytová jednotka je byt jako prostorově oddělená část domu spolu s podílem na společných částech nemovitosti. Jde o samostatnou nemovitou věc: dá se prodat, zastavit i pronajmout nezávisle na zbytku domu. Vymezuje ji prohlášení vlastníka a definuje § 1159 občanského zákoníku.
- Jednotka spojuje byt a podíl na společných částech domu
- Je samostatnou nemovitou věcí s vlastním listem vlastnictví
- Vzniká zápisem prohlášení vlastníka nebo výstavbou
- Starší jednotky se řídí zákonem č. 72/1994 Sb., novější občanským zákoníkem
- S vlastnictvím jednotky je spojeno členství v SVJ
Co je bytová jednotka?
Bytová jednotka je právní pojem pro byt ve vlastnictví. Občanský zákoník ji v § 1159 definuje takto: „Jednotka zahrnuje byt jako prostorově oddělenou část domu a podíl na společných částech nemovité věci vzájemně spojené a neoddělitelné. Jednotka je věc nemovitá.“ Kupujete tedy vždy dvě neoddělitelné složky: samotný byt a zlomkový podíl na domě a pozemku.
Jak bytová jednotka vzniká?
Nejčastěji zápisem prohlášení vlastníka do katastru, kterým se dům rozdělí na jednotky. Dále smlouvou o výstavbě, kdy si stavebníci vymezí budoucí jednotky už při stavbě nebo nástavbě domu, případně rozhodnutím soudu při vypořádání spoluvlastnictví. Každá jednotka pak má v katastru vlastní list vlastnictví a číslo, například 1234/8.
Jaký je rozdíl mezi jednotkami podle starého a nového práva?
Jednotky vymezené do konce roku 2013 podle zákona č. 72/1994 Sb. existují dál vedle jednotek podle občanského zákoníku a v jednom domě se režimy nemíchají. Prakticky je rozdíl hlavně v konstrukci: stará jednotka je byt a podíl jako dvě spojené položky, nová je zahrnuje v jediné věci. Který režim platí, poznáte z listu vlastnictví z označení jednotky.
Co patří ke společným částem domu?
Vždy nosné konstrukce, střecha, fasáda, schodiště, hlavní rozvody vody, tepla a elektřiny a zpravidla i pozemek pod domem. Balkony a lodžie bývají společnou částí ve výhradním užívání vlastníka příslušné jednotky. Přesný výčet určuje prohlášení vlastníka, podpůrně nařízení vlády č. 366/2013 Sb. Sklep může být částí jednotky, nebo jen společným prostorem, rozdíl je podstatný pro cenu.
Jak jednotku prověřím před koupí?
Na listu vlastnictví zkontrolujte označení jednotky, velikost podílu na společných částech a omezení v části C, třeba zástavy nebo exekuce. Z prohlášení vlastníka ve sbírce listin katastru ověřte plochu, místnosti a co k jednotce skutečně patří. Podíl určuje váhu vašeho hlasu v SVJ i výši příspěvků na správu domu.
Kupující v Pardubicích pořizuje jednotku 3+kk za 4 300 000 Kč. Na listu vlastnictví vidí označení jednotky 1234/8 a podíl 682/10000 na společných částech domu a pozemku. Z prohlášení vlastníka ve sbírce listin zjistil, že k bytu patří sklepní kóje 4 m² a balkon je společnou částí v jeho výhradním užívání. Podle podílu zaplatí do fondu oprav 2 050 Kč měsíčně a stejným zlomkem hlasuje na shromáždění SVJ. Banka jednotku bez problémů přijala jako zástavu hypotéky.
Jaký je rozdíl mezi bytem a bytovou jednotkou?
Byt je fakticky vymezený prostor k bydlení, bytová jednotka je právní pojem: zahrnuje byt a k němu neoddělitelný podíl na společných částech domu a pozemku. Předmětem koupě, zástavy nebo dědictví je vždy jednotka jako celek. V běžné řeči se oba výrazy volně zaměňují.
Co znamená podíl na společných částech domu?
Zlomek, například 682/10000, kterým se vlastník jednotky podílí na domě a pozemku. Určuje se zpravidla podle poměru podlahové plochy bytu k součtu ploch všech jednotek. Podle podílu se počítá váha hlasu na shromáždění SVJ a rozvrhují příspěvky na správu domu, tedy fond oprav.
Je sklep a parkovací stání součástí jednotky?
Jak kdy, rozhoduje prohlášení vlastníka. Sklep bývá buď částí jednotky, nebo společnou částí ve výhradním užívání. Parkovací stání v garážích bývá často podílem na samostatné nebytové jednotce, koupí se pak převádí zvlášť. Před podpisem smlouvy si ověřte, co přesně kupujete.
Jak zjistím, podle jakého zákona je jednotka vymezena?
Z listu vlastnictví: u starších jednotek katastr uvádí vymezení podle zákona č. 72/1994 Sb., u novějších podle občanského zákoníku. Oba typy se běžně prodávají i zastavují, kupní smlouvu je ale nutné formulovat podle správného režimu, jinak katastr vklad zamítne.
Můžu bytovou jednotku zastavit hypotékou?
Ano, jednotka je samostatná nemovitá věc, takže ji banka standardně přijme jako zástavu. ČNB doporučuje bankám půjčovat do 80 % hodnoty zástavy, žadatelům do 36 let až do 90 %. Zástavní právo banky se zapíše na list vlastnictví jednotky vkladem za 2 000 Kč.
Nenechte si utéct nemovitost kvůli neznalosti pojmů. Realitní Strážce za vás hlídá nové inzeráty i změny cen — a vy získáte náskok dřív, než je nabídka pryč.