Osobní vlastnictví je zažité označení pro byt, který vlastníte přímo jako bytovou jednotku zapsanou v katastru nemovitostí. Současné právo tento pojem nezná, jde o pozůstatek občanského zákoníku z roku 1964. Protikladem je v praxi družstevní bydlení, kde byt vlastní družstvo.
- Byt v OV vlastníte přímo a jste zapsáni v katastru
- Pojem pochází z práva před rokem 1989, dnes existuje jen vlastnictví
- Byt v OV lze volně prodat, pronajmout i zastavit hypotékou
- U družstevního bytu vlastníte jen podíl v družstvu
- Byty v OV bývají o 10 až 20 % dražší než družstevní
Co znamená byt v osobním vlastnictví?
Byt v osobním vlastnictví (OV) je bytová jednotka, kterou vlastníte přímo vy: jste zapsáni v katastru nemovitostí na listu vlastnictví a k bytu vám patří i podíl na společných částech domu a pozemku. Můžete ho volně prodat, pronajmout, darovat, zastavit bance i přenechat dědicům. S vlastnictvím jednotky je spojeno členství ve společenství vlastníků jednotek.
Proč se říká osobní vlastnictví, když ho zákon nezná?
Pojem zavedl občanský zákoník č. 40/1964 Sb., který rozlišoval osobní, soukromé a socialistické vlastnictví. Dnešní právo zná jediné vlastnické právo: podle § 1012 občanského zákoníku „Vlastník má právo se svým vlastnictvím v mezích právního řádu libovolně nakládat a jiné osoby z toho vyloučit.“ Výraz osobní vlastnictví ale v inzerci i běžné řeči přežil jako protiklad družstevního bydlení.
Jaký je rozdíl mezi osobním a družstevním vlastnictvím?
V OV vlastníte přímo nemovitost, u družstevního bytu vlastní byt družstvo a vám patří družstevní podíl s právem nájmu. Byt v OV zastavíte hypotékou, družstevní podíl banka jako zástavu běžně nepřijme. Prodej bytu v OV jde přes katastr za 2 000 Kč a trvá zhruba měsíc, převod družstevního podílu proběhne během dnů mimo katastr.
Jak poznám, že je byt v osobním vlastnictví?
Nahlédněte do katastru na nahlizenidokn.cuzk.cz. Byt v OV je evidován jako jednotka s vlastním listem vlastnictví, kde je uveden vlastník a podíl na společných částech. Družstevní byt v katastru jako samostatná jednotka kupujícího nefiguruje: na listu vlastnictví je jako vlastník celého domu zapsáno bytové družstvo.
Jak osobní vlastnictví ovlivní cenu a financování?
Byty v OV se prodávají zpravidla o 10 až 20 % dráž než srovnatelné družstevní, protože je koupí více zájemců: lze na ně snadno získat hypotéku se zástavou kupovaného bytu. Vlastník v OV platí SVJ příspěvky na správu domu a sám daň z nemovitých věcí, s přiznáním do 31. ledna po roce nabytí.
Dva podobné byty 2+kk v Ústí nad Labem: byt v osobním vlastnictví se nabízí za 2 600 000 Kč, družstevní o patro výš za 2 250 000 Kč. Kupující s úsporami 400 000 Kč zvolil dražší byt v OV, protože banka mu na něj půjčila 2 200 000 Kč se zástavním právem přímo ke kupované jednotce. Na družstevní byt by hypotéku se zástavou bytu nedostal a musel by hledat jinou zástavu nebo předhypoteční úvěr. Rozdíl v ceně tak fakticky zaplatil za dostupnost financování a volné nakládání.
Co je lepší: osobní, nebo družstevní vlastnictví?
Záleží na situaci. Byt v osobním vlastnictví nabízí volné nakládání, snadnou hypotéku a žádná omezení stanovami, je ale o 10 až 20 % dražší. Družstevní byt je levnější a převod rychlejší, počítejte však s omezeným financováním, souhlasem družstva s podnájmem a případnou anuitou.
Jak zjistím, jestli je byt v osobním vlastnictví?
Podívejte se zdarma do katastru na nahlizenidokn.cuzk.cz. Byt v OV najdete jako samostatnou jednotku s listem vlastnictví, kde je zapsán konkrétní vlastník. Pokud je na listu vlastnictví celého domu uvedeno bytové družstvo a byt jako jednotka neexistuje, jde o byt družstevní.
Dá se družstevní byt převést do osobního vlastnictví?
Ano, pokud to schválí družstvo. Dům se prohlášením vlastníka rozdělí na jednotky, člen doplatí anuitu, tedy zbytek úvěru družstva připadající na jeho byt, a družstvo mu jednotku převede smlouvou s vkladem do katastru za 2 000 Kč. Proces běžně trvá měsíce až roky.
Můžu byt v osobním vlastnictví volně pronajímat?
Ano, souhlas SVJ ani sousedů nepotřebujete, stačí dodržovat pravidla domu a nahlásit počet osob. Příjmy z nájmu daníte sazbou 15 %, případně 23 % nad zákonný limit, s možností uplatnit skutečné výdaje, nebo paušál 30 %. U družstevního bytu byste naopak potřebovali souhlas družstva.
Proč jsou byty v OV dražší než družstevní?
Rozhoduje dostupnost financování a právní jistota. Byt v OV koupí i zájemce s hypotékou, poptávka je proto širší a cena o 10 až 20 % vyšší. Kupujete přímo nemovitost zapsanou v katastru, ne podíl v právnické osobě, a nehrozí vám dluhy či pravidla družstva.
Nenechte si utéct nemovitost kvůli neznalosti pojmů. Realitní Strážce za vás hlídá nové inzeráty i změny cen — a vy získáte náskok dřív, než je nabídka pryč.