Družstevní vlastnictví znamená, že byt vlastní bytové družstvo, ne jeho obyvatel. Členovi družstva patří družstevní podíl, se kterým je spojeno právo byt užívat jako nájemce. Při koupi družstevního bytu tedy kupujete podíl v družstvu; převod probíhá mimo katastr nemovitostí.
- Byt vlastní družstvo, člen má podíl a právo nájmu
- Převod podílu je rychlý, bez katastru, běžně do týdne
- Klasická hypotéka se zástavou kupovaného bytu použít nejde
- Družstevní byty bývají o 10 až 20 % levnější než v OV
- Pozor na anuitu: nesplacený úvěr družstva zvyšuje měsíční platby
Co je družstevní vlastnictví?
Družstevní vlastnictví je zažité označení situace, kdy dům i byty vlastní bytové družstvo a lidé v nich bydlí jako jeho členové a nájemci. Účel družstva určuje zákon o obchodních korporacích v § 727 odst. 1: „Bytové družstvo může být založeno jen za účelem zajišťování bytových potřeb svých členů.“ Člen tedy nevlastní nemovitost, ale družstevní podíl, tedy účast v družstvu s právem nájmu konkrétního bytu.
Jaký je rozdíl mezi družstevním bytem a bytem v OV?
U bytu v osobním vlastnictví jste zapsáni v katastru jako vlastník jednotky. U družstevního bytu je v katastru zapsáno družstvo a vy vlastníte jen podíl. Z toho plyne vše ostatní: omezené financování, nutnost souhlasu družstva s podnájmem a zároveň nižší cena, běžně o 10 až 20 % pod srovnatelným bytem v OV.
Jak se družstevní byt kupuje?
Smlouvou o převodu družstevního podílu mezi prodávajícím a kupujícím. Vůči družstvu je převod účinný doručením smlouvy, do katastru se nic nevkládá, takže odpadá poplatek 2 000 Kč i čekání na vklad. Družstvo si za převod obvykle účtuje poplatek podle stanov, běžně v tisících korun. Celá transakce se dá stihnout do týdne.
Jak družstevní byt financovat?
Klasická hypotéka nefunguje, protože kupovaný byt nelze zastavit, patří družstvu. Řešením je zástava jiné nemovitosti, úvěr ze stavebního spoření, nebo předhypoteční úvěr, pokud družstvo plánuje převod bytů do osobního vlastnictví v horizontu jednoho až dvou let. Počítejte s vyšší sazbou nebo požadavkem na vlastní zdroje.
Na co si dát pozor před koupí družstevního podílu?
Zjistěte výši anuity, tedy nesplaceného úvěru družstva připadajícího na byt, protože ji splácíte v měsíčních platbách. Vyžádejte si stanovy, poslední účetní závěrku, zápisy z členské schůze a potvrzení, že prodávající nemá vůči družstvu dluhy: dluhy převodce vůči družstvu totiž přecházejí na nabyvatele podílu.
Slečna Horáková si vybrala v Praze na Proseku družstevní byt 2+kk za 4 200 000 Kč; srovnatelný byt v osobním vlastnictví ve vedlejším vchodě stál 4 900 000 Kč. Na bytě vázne anuita 180 000 Kč, kterou splácí v měsíční platbě družstvu spolu s příspěvkem na opravy. Koupi financovala úvěrem ze stavebního spoření a zástavou chalupy rodičů, protože družstevní byt bance zastavit nelze. Převod podílu trval devět dní a družstvu zaplatila poplatek za převod 5 000 Kč podle stanov.
Proč jsou družstevní byty levnější než byty v OV?
Hlavně kvůli financování: bez možnosti zastavit kupovaný byt dosáhne na koupi méně zájemců, poptávka je užší a cena o 10 až 20 % nižší. Roli hraje i anuita, souhlas družstva s podnájmem a menší právní komfort. Pro kupce s hotovostí jde často o výhodný nákup.
Jde koupit družstevní byt na hypotéku?
Klasická hypotéka se zástavou kupovaného bytu nejde, byt patří družstvu. Banky nabízejí předhypoteční úvěr, pokud se počítá s brzkým převodem bytu do osobního vlastnictví, dále úvěr se zástavou jiné nemovitosti nebo úvěr ze stavebního spoření, který zástavu do určité výše nevyžaduje.
Můžu družstevní byt pronajímat?
Jen formou podnájmu a zpravidla se souhlasem družstva podle stanov; některá družstva podnájem zpoplatňují nebo omezují. Bez souhlasu riskujete výstrahu až vyloučení z družstva, čímž byste přišli o právo byt užívat. Podmínky si ověřte ve stanovách ještě před koupí podílu.
Co je anuita u družstevního bytu?
Anuita je zde nesplacená část úvěru družstva připadající na konkrétní byt, typicky z výstavby, privatizace nebo zateplení domu. Splácí se v měsíčních platbách družstvu a při převodu bytu do osobního vlastnictví se musí doplatit. Před koupí si nechte její výši písemně potvrdit.
Jak se družstevní byt převede do osobního vlastnictví?
Družstvo nechá zpracovat prohlášení vlastníka, které dům rozdělí na jednotky, člen doplatí anuitu a družstvo mu jednotku bezúplatně převede smlouvou s vkladem do katastru za 2 000 Kč. O převodech rozhoduje členská schůze, proces běžně zabere měsíce až roky.
Nenechte si utéct nemovitost kvůli neznalosti pojmů. Realitní Strážce za vás hlídá nové inzeráty i změny cen — a vy získáte náskok dřív, než je nabídka pryč.