Předhypoteční úvěr je krátkodobý úvěr na nemovitost, kterou zatím nelze zastavit. Banka půjčí bez zajištění nemovitostí a po vzniku zástavního práva úvěr splatí navazující hypotéka. Používá se hlavně u družstevních bytů před převodem do osobního vlastnictví nebo při koupi v dražbě.
- Řeší dobu, kdy nemovitost ještě nejde zastavit
- Splatnost obvykle 1 rok, u některých bank až 2 roky
- Splácíte jen úroky, jistinu doplatí navazující hypotéka
- Sazba bývá o 1 až 2 procentní body vyšší než u hypotéky
- Hodí se na družstevní byty, dražby i koupě od obce
Co je předhypoteční úvěr?
Je to úvěr, který banka poskytne bez zástavy nemovitosti na dobu, než zástavu zřídit půjde. Po dobu trvání platíte jen úroky, jistina se nesplácí. Jakmile nemovitost můžete zastavit, například po převodu družstevního bytu do osobního vlastnictví, banka úvěr splatí navazující hypotékou a dál splácíte běžnou anuitu.
Kdy se předhypoteční úvěr používá?
Nejčastěji u koupě družstevního bytu, u kterého družstvo plánuje převod do osobního vlastnictví, obvykle do 1 roku až 2 let. Dále u koupě nemovitosti v dražbě, kde se vlastníkem stáváte až příklepem a zaplacením, při privatizaci obecních bytů nebo u koupě od developera před zápisem jednotek do katastru.
Kolik předhypoteční úvěr stojí?
Sazba bývá o 1 až 2 procentní body vyšší než u klasické hypotéky, protože banka nemá zajištění. U úvěru 2 000 000 Kč se sazbou například 7 % zaplatíte na úrocích zhruba 11 700 Kč měsíčně. Čím dřív dojde k převodu a překlopení do hypotéky, tím méně na dražší fázi proděláte.
Jak navazuje hypotéka?
Předhypoteční úvěr se sjednává rovnou s navazující hypotékou u stejné banky. Po převodu nemovitosti do vašeho vlastnictví banka vloží zástavní právo do katastru, hypotékou splatí předhypoteční úvěr a začnete splácet běžné anuitní splátky se sazbou hypotéky. Bonitu banka posuzuje hned na začátku pro oba úvěry najednou.
Slečna Horáková kupuje v Pardubicích družstevní byt za 2 500 000 Kč. Družstvo plánuje převod do osobního vlastnictví do jednoho roku, byt tedy zatím nelze zastavit. Banka jí dá předhypoteční úvěr se sazbou například 6,9 %, měsíčně platí jen úroky kolem 14 400 Kč. Po převodu bytu vloží banka zástavní právo a úvěr překlopí do hypotéky se sazbou 5,2 % a splátkou zhruba 14 900 Kč na 25 let.
Čím se liší předhypoteční úvěr od hypotéky?
Předhypoteční úvěr nemá zajištění nemovitostí, proto má vyšší sazbu a krátkou splatnost, obvykle do 1 roku. Splácíte u něj jen úroky, jistina zůstává celá. Hypotéka je naopak zajištěná zástavním právem, má nižší sazbu a splácí se anuitně klidně 30 let. Oba úvěry se sjednávají společně.
Na co lze předhypoteční úvěr použít?
Na koupi nemovitosti, kterou zatím nelze zastavit: družstevní byt před převodem do osobního vlastnictví, byt v privatizaci, nemovitost v dražbě nebo novostavbu před zápisem jednotky do katastru. Podmínkou je reálný výhled, že zástavní právo půjde zřídit během splatnosti úvěru.
Kolik stojí předhypoteční úvěr?
Sazba bývá o 1 až 2 procentní body vyšší než u běžné hypotéky. U úvěru 2 000 000 Kč a sazby například 7 % platíte měsíčně jen úroky kolem 11 700 Kč, dluh přitom neklesá. Celkové náklady proto rostou s každým měsícem, o který se odkládá převod nemovitosti a překlopení do hypotéky.
Co když se družstevní byt do osobního vlastnictví nepřevede?
To je hlavní riziko. Předhypoteční úvěr musíte na konci splatnosti splatit: hypotékou to bez zástavy nejde, takže zbývá prodej podílu, vlastní úspory nebo jiný úvěr. Banky proto předem chtějí potvrzení družstva o splacené anuitě a plánovaném termínu převodu do osobního vlastnictví.
Potřebuji k předhypotečnímu úvěru vlastní peníze?
Zpravidla ano. Banka posuzuje úvěr podle budoucí hypotéky, platí tedy obvyklé limity LTV: úvěr do 80 % hodnoty nemovitosti, u žadatelů do 36 let až 90 %. S vlastními zdroji kolem 10 až 20 % kupní ceny proto počítejte stejně jako u běžné hypotéky.
Nenechte si utéct nemovitost kvůli neznalosti pojmů. Realitní Strážce za vás hlídá nové inzeráty i změny cen — a vy získáte náskok dřív, než je nabídka pryč.