Zástavní právo zajišťuje dluh: pokud ho dlužník řádně a včas nesplatí, může věřitel nechat zastavenou nemovitost zpeněžit a uspokojit se z výtěžku. U nemovitostí vzniká vkladem do katastru a je základem každé hypotéky. Upravuje ho § 1309 a násl. občanského zákoníku.
- Věřitel se při nesplácení uspokojí z prodeje zástavy
- U nemovitostí vzniká vkladem do katastru, poplatek 2 000 Kč
- Je základem hypotéky, banka půjčuje jen proti zástavě
- Najdete ho na listu vlastnictví v části C
- Po splacení dluhu se vymazává na návrh s potvrzením věřitele
Co je zástavní právo?
Zástavní právo je zajišťovací nástroj věřitele. Občanský zákoník ho v § 1309 odst. 1 vymezuje takto: „Při zajištění dluhu zástavním právem vznikne věřiteli oprávnění, nesplní-li dlužník dluh řádně a včas, uspokojit se z výtěžku zpeněžení zástavy do ujednané výše, a není-li tato ujednána, do výše pohledávky s příslušenstvím ke dni zpeněžení zástavy.“ Zástavou může být movitá i nemovitá věc, v realitách jde typicky o byt, dům nebo pozemek.
Jak zástavní právo k nemovitosti vzniká?
Smlouvou mezi zástavním věřitelem a vlastníkem a následným vkladem do katastru nemovitostí. Návrh na vklad stojí 2 000 Kč a právní účinky nastávají zpětně k okamžiku podání. U hypotéky banka obvykle uvolní peníze už po podání návrhu, kdy se na listu vlastnictví objeví plomba. Zástavní právo může vzniknout i rozhodnutím soudu, exekutora nebo správce daně.
Jak souvisí zástavní právo s hypotékou?
Bez zástavního práva k nemovitosti banka hypotéku neposkytne. Výši úvěru omezuje LTV (Loan to Value, poměr úvěru k hodnotě zástavy): ČNB doporučuje strop 80 %, u žadatelů do 36 let 90 %. Zastavit lze i jinou nemovitost, než kterou kupujete, například byt rodičů, a půjčit si tak i na družstevní podíl nebo rekonstrukci.
Jak zástavní právo zaniká?
Především splacením zajištěného dluhu. Z katastru ale nezmizí samo: věřitel vystaví potvrzení o zániku dluhu (kvitanci) a vlastník podá návrh na výmaz, opět za správní poplatek 2 000 Kč. Zaniknout může i dohodou, vzdáním se zástavního práva nebo zánikem zástavy.
Je koupě nemovitosti se zástavním právem riziko?
Běžně ne, většina prodávaných bytů má zástavu banky z hypotéky. Standardní postup: část kupní ceny jde přes úschovu přímo na splacení úvěru prodávajícího, banka vydá souhlas s výmazem a kupující nabývá nemovitost čistou. Zpozorněte u zástavních práv exekutorských nebo daňových, ta signalizují dluhy prodávajícího.
Rodina z Plzně kupuje byt za 4 500 000 Kč. Banka jí půjčí 3 600 000 Kč, tedy 80 % hodnoty zástavy, a nechá si k bytu vkladem zapsat zástavní právo. Návrh na vklad stál 2 000 Kč a banka uvolnila peníze poté, co katastr vyznačil plombu. Prodávající měl na bytě vlastní hypotéku se zůstatkem 1 900 000 Kč, proto tato částka odešla z úschovy přímo jeho bance, která obratem vydala souhlas s výmazem svého zástavního práva. Po doplacení úvěru za 25 let požádá rodina o výmaz i ona.
Jak zjistím, že je na nemovitosti zástavní právo?
Na listu vlastnictví v části C, kde katastr eviduje všechna zatížení. Zdarma nahlédnete přes aplikaci Nahlížení do katastru na nahlizenidokn.cuzk.cz, úplný výpis vydá Czech POINT. U každé zástavy je uveden věřitel i zajištěná částka, takže hned vidíte, komu a kolik prodávající dluží.
Můžu prodat byt se zástavním právem banky?
Ano, je to zcela běžné. Z kupní ceny se přes advokátní nebo bankovní úschovu nejprve splatí zůstatek hypotéky prodávajícího, banka vystaví potvrzení o zániku dluhu a souhlas s výmazem zástavního práva. Kupující tak nemovitost nabývá bez zatížení. Celý proces řídí smlouva o úschově.
Kolik stojí zápis a výmaz zástavního práva?
Správní poplatek za návrh na vklad zástavního práva do katastru činí 2 000 Kč a stejnou částku zaplatíte i za návrh na jeho výmaz po splacení dluhu. Poplatek platí ten, kdo návrh podává. Katastr o vkladu rozhoduje běžně do 30 dnů.
Co se stane, když přestanu hypotéku splácet?
Banka nejprve upomíná a nabízí řešení, třeba odklad splátek. Pokud dluh neřešíte, úvěr zesplatní a přistoupí ke zpeněžení zástavy, obvykle prodejem nemovitosti ve veřejné dražbě. Z výtěžku se uspokojí banka a náklady, případný zbytek patří vám. Řešte proto potíže hned na začátku.
Jaký je rozdíl mezi smluvním a exekutorským zástavním právem?
Smluvní zástavní právo zřizuje vlastník dobrovolně, typicky pro banku kvůli hypotéce. Exekutorské zástavní právo zřizuje exekutor podle exekučního řádu č. 120/2001 Sb. k zajištění vymáhaného dluhu, bez souhlasu vlastníka. Pro kupujícího je exekutorská zástava varováním, že prodávající má vážné dluhy a prodej vyžaduje právní prověrku.
Nenechte si utéct nemovitost kvůli neznalosti pojmů. Realitní Strážce za vás hlídá nové inzeráty i změny cen — a vy získáte náskok dřív, než je nabídka pryč.