Financování

Americká hypotéka je neúčelový úvěr zajištěný zástavním právem k nemovitosti. Peníze použijete na cokoli, banka účel nezkoumá. Za volnost zaplatíte sazbou zhruba o 1 až 2 procentní body vyšší než u klasické hypotéky a nižším LTV, obvykle do 60 až 70 % hodnoty zástavy.

Anuita je pravidelná splátka úvěru ve stále stejné výši, složená z úroku a jistiny. Poměr obou částí se v čase mění: na začátku převažuje úrok, ke konci jistina. Výše anuity se mění jen při změně úrokové sazby, typicky na konci fixace hypotéky.

Bonita je schopnost žadatele splácet úvěr, kterou banka posuzuje před schválením hypotéky. Hodnotí čisté příjmy, výdaje, stávající dluhy, záznamy v registrech i věk a profesi. Čím vyšší bonita, tím vyšší úvěr a často i nižší sazba.

Čerpání hypotéky je okamžik, kdy banka po splnění sjednaných podmínek odešle peníze z úvěru, obvykle do úschovy nebo přímo prodávajícímu. Při koupi probíhá jednorázově, při výstavbě a rekonstrukci postupně po částech.

DSTI (Debt Service to Income) je poměr součtu měsíčních splátek všech dluhů k čistému měsíčnímu příjmu žadatele. DSTI 40 % znamená, že na splátky odchází 40 % výplaty. ČNB limit DSTI od července 2023 nevymáhá jako závazný, banky ale splátkové zatížení dál posuzují.

DTI (Debt to Income) je poměr celkové výše dluhů žadatele k jeho čistému ročnímu příjmu. DTI 8 znamená dluhy ve výši osminásobku ročního příjmu. ČNB limit DTI od ledna 2024 nevymáhá jako závazný, banky ale ukazatel při posuzování žádostí dál sledují.

Fixace úrokové sazby je období, po které banka nesmí měnit sjednanou sazbu hypotéky, běžně 3, 5 nebo 10 let. Po celou fixaci platíte stejnou splátku. Na konci fixace banka nabídne novou sazbu a vy můžete bez sankce splatit část dluhu nebo odejít k jiné bance.

Hypoteční úvěr je půjčka zajištěná zástavním právem k nemovitosti, nejčastěji na koupi, výstavbu nebo rekonstrukci bydlení. Splatnost bývá 5 až 30 let a splácí se anuitně. Banka půjčí zpravidla nejvýše 80 % hodnoty zástavy, žadatelům do 36 let až 90 %.

Investiční hypotéka je úvěr na nemovitost určenou k pronájmu nebo dalšímu prodeji, ne k vlastnímu bydlení. Funguje jako běžná hypotéka, banky ale obvykle požadují LTV do 80 %, přísněji posuzují bonitu a budoucí nájemné započítávají jen zčásti.

Jistina je částka, kterou jste si od banky skutečně půjčili a kterou postupně vracíte. Úrok se počítá vždy jen z aktuálně nesplacené jistiny. Každá anuitní splátka se dělí na úrokovou část a úmor, tedy splátku jistiny.

LTV (Loan to Value) je poměr výše úvěru k hodnotě zastavené nemovitosti. Při LTV 80 % banka půjčí 80 % hodnoty zástavy a zbytek doplatíte z vlastních zdrojů. ČNB doporučuje horní hranici LTV 80 %, u žadatelů do 36 let na vlastní bydlení 90 %.

Mimořádná splátka je platba nad rámec běžných měsíčních splátek, která přímo snižuje jistinu úvěru. U hypoték ji upravuje zákon č. 257/2016 Sb. Každý rok můžete zdarma splatit až 25 % výše úvěru, zcela zdarma je splacení ke konci fixace.

Odhad nemovitosti pro banku je ocenění, kterým banka stanoví zástavní hodnotu nemovitosti pro hypotéku. Z této hodnoty počítá maximální výši úvěru přes ukazatel LTV. Odhad zpracuje interní nebo smluvní odhadce banky, u bytů často jen online z databází cen.

Pojištění nemovitosti chrání stavbu před škodami z požáru, vichřice, povodně, úderu blesku nebo vandalismu. Kryje samotnou budovu, nikoli vybavení, to řeší pojištění domácnosti. U hypotéky banka pojištění stavby vyžaduje a pojistné plnění si vinkuluje.

Poplatek za předčasné splacení je náhrada nákladů, kterou banka smí účtovat při splacení hypotéky mimo sjednané termíny. U fixací běžících od září 2024 činí nejvýše 0,25 % z předčasně splacené částky za každý započatý rok zbývající do konce fixace, celkem maximálně 1 %.

Předhypoteční úvěr je krátkodobý úvěr na nemovitost, kterou zatím nelze zastavit. Banka půjčí bez zajištění nemovitostí a po vzniku zástavního práva úvěr splatí navazující hypotéka. Používá se hlavně u družstevních bytů před převodem do osobního vlastnictví nebo při koupi v dražbě.

Překlenovací úvěr (meziúvěr) poskytuje stavební spořitelna klientům, kteří ještě nesplnili podmínky pro řádný úvěr ze stavebního spoření. Překlene dobu do přidělení cílové částky. Platíte úrok z celé cílové částky a zároveň dospořujete, proto vychází dráž než řádný úvěr.

Refinancování hypotéky znamená splacení stávajícího úvěru novým úvěrem, obvykle u jiné banky s nižší sazbou. Nejvýhodnější je ke konci fixace, kdy je předčasné splacení zdarma. Cílem je nižší splátka, kratší splatnost nebo lepší podmínky.

Registry dlužníků jsou databáze, které evidují úvěry, žádosti o ně a platební kázeň. Banky do nich nahlížejí při každé žádosti o hypotéku. V Česku jde hlavně o bankovní registr BRKI, nebankovní NRKI a registr sdružení SOLUS.

Repo sazba je hlavní úroková sazba České národní banky. Za tuto sazbu si komerční banky ukládají u ČNB přebytečnou likviditu ve dvoutýdenních repo operacích. Od repo sazby se odvíjejí úroky spořicích účtů i krátkodobých úvěrů a nepřímo také sazby hypoték.

RPSN (roční procentní sazba nákladů) vyjadřuje celkovou roční cenu úvěru v procentech. Kromě úroku zahrnuje i poplatky za sjednání, odhad nemovitosti, vedení účtu nebo povinná pojištění. Je proto vždy stejná nebo vyšší než úroková sazba a slouží ke srovnání nabídek.

Ručitel je osoba, která se věřiteli písemně zaváže splatit dluh, pokud ho nesplní sám dlužník. Ručení upravuje § 2018 a násl. občanského zákoníku. Banka smí ručitele vyzvat k placení až poté, co dlužník nezaplatí ani přes písemnou výzvu.

Splatnost hypotéky je doba, za kterou úvěr zcela splatíte. Banky ji sjednávají obvykle na 5 až 30 let, splacení zpravidla požadují do 70 let věku žadatele. Delší splatnost snižuje měsíční splátku, ale zvyšuje celkové přeplacení na úrocích.

Stavební spoření je spořicí produkt se státní podporou a nárokem na úvěr na bydlení. Stát přidává 5 % z ročně uspořené částky, nejvýše 1 000 Kč za rok. Podporu získáte, když smlouva trvá alespoň 6 let, po této době lze peníze vybrat na cokoli.

Úrok je odměna za půjčené peníze, kterou platí dlužník věřiteli. U hypotéky se počítá podle sjednané úrokové sazby z nesplacené jistiny. Spolu s úmorem jistiny tvoří měsíční splátku úvěru.

Úroková sazba hypotéky je cena, kterou platíte bance za půjčené peníze, vyjádřená v procentech za rok. Určuje výši měsíční splátky i celkové přeplacení úvěru. Sjednává se na dobu fixace, po jejím uplynutí banka nabídne sazbu novou.

Úvěr ze stavebního spoření je řádný úvěr, na který vzniká nárok po splnění podmínek smlouvy o stavebním spoření. Úrokovou sazbu znáte dopředu, je uvedena už ve smlouvě o spoření. Peníze lze použít jen na bytové potřeby, například koupi, výstavbu nebo rekonstrukci.

Vinkulace pojištění je smluvní omezení výplaty pojistného plnění ve prospěch třetí osoby, nejčastěji banky. Při pojistné události ze zastavené nemovitosti jde plnění nejdřív bance, ne vlastníkovi. Banky vinkulaci běžně vyžadují jako podmínku čerpání hypotéky.