Odhad nemovitosti pro banku je ocenění, kterým banka stanoví zástavní hodnotu nemovitosti pro hypotéku. Z této hodnoty počítá maximální výši úvěru přes ukazatel LTV. Odhad zpracuje interní nebo smluvní odhadce banky, u bytů často jen online z databází cen.
- Banka půjčuje podle zástavní hodnoty, ne podle kupní ceny
- Z odhadu se počítá LTV, obvykle nejvýše 80 %
- Odhad domu stojí zhruba 3 000 až 6 000 Kč, online bývá zdarma
- Nižší odhad znamená víc vlastních peněz
- Odhad z jedné banky v jiné bance neplatí
Co je odhad nemovitosti pro banku?
Odhad pro banku určuje zástavní hodnotu nemovitosti, tedy částku, kterou by banka získala prodejem zástavy při nesplácení. Bývá konzervativnější než tržní cena. Banka z něj počítá LTV (Loan to Value, poměr úvěru k hodnotě zástavy): při limitu LTV 80 % půjčí nejvýše 80 % zástavní hodnoty.
Jak odhad probíhá a jak dlouho trvá?
U bytů ve větších městech banky často ocení nemovitost online z databází realizovaných cen, do několika dnů a bez prohlídky. U domů a pozemků jezdí odhadce na místo: fotí, měří a kontroluje list vlastnictví, katastrální mapu a stavební dokumentaci. Výsledek bývá do 5 až 10 pracovních dnů.
Kolik odhad stojí a kdo ho platí?
Online ocenění bytu banky nabízejí zdarma nebo do 2 000 Kč. Odhad domu s výjezdem odhadce stojí obvykle 3 000 až 6 000 Kč, u rozsáhlých nemovitostí i více. Platí ho žadatel o hypotéku, řada bank ale poplatek v rámci marketingových akcí odpouští.
Co když odhad vyjde nižší než kupní cena?
Banka počítá úvěr z nižší z obou hodnot. Při kupní ceně 5 000 000 Kč a odhadu 4 600 000 Kč dostanete při LTV 80 % jen 3 680 000 Kč a zbytek doplatíte z vlastních zdrojů. Řešením je vyjednat slevu, doložit lepší podklady, ručit další nemovitostí nebo zkusit jinou banku.
Jaký je rozdíl mezi odhadem pro banku a znaleckým posudkem?
Odhad pro banku slouží jen pro úvěr a dělá ho odhadce spolupracující s bankou. Znalecký posudek zpracovává soudní znalec a vyžadují ho soudy nebo úřady, například v dědickém řízení. Tržní odhad od makléře zase slouží k nastavení nabídkové ceny. Každý dokument má jiný účel a jinou závaznost.
Pan Dvořák kupuje byt 2+kk v Plzni za 5 200 000 Kč a žádá o hypotéku s LTV 80 %. Online odhad banky ale stanovil zástavní hodnotu na 4 900 000 Kč. Banka proto půjčí nejvýše 3 920 000 Kč, tedy 80 % z odhadu, a pan Dvořák potřebuje 1 280 000 Kč vlastních peněz místo plánovaných 1 040 000 Kč. Po doložení fotografií bytu po rekonstrukci a cen srovnatelných prodejů odhadce hodnotu zvýšil na 5 100 000 Kč a rozdíl se výrazně snížil.
Kolik stojí odhad nemovitosti pro banku?
Online ocenění bytu bývá zdarma nebo do 2 000 Kč. Odhad rodinného domu s návštěvou odhadce vyjde obvykle na 3 000 až 6 000 Kč, u větších nemovitostí i přes 10 000 Kč. Poplatek platí žadatel o úvěr, banky ho ale často v rámci kampaní promíjejí.
Jak dlouho trvá odhad pro hypotéku?
Online odhad bytu má banka hotový za 1 až 3 dny. Odhad s prohlídkou trvá obvykle 5 až 10 pracovních dnů podle vytížení odhadce a kompletnosti podkladů. Zdržení nejčastěji způsobí chybějící dokumenty, třeba půdorysy, stavební povolení nebo geometrický plán u novostavby.
Co odhadce při prohlídce zkoumá?
Stav a stáří konstrukcí, dispozici, plochu, provedené rekonstrukce, lokalitu a dopravní dostupnost. Kontroluje také list vlastnictví, věcná břemena, přístupovou cestu a soulad skutečného stavu se zápisem v katastru. Hodnotu porovnává s cenami skutečně prodaných srovnatelných nemovitostí v okolí za poslední měsíce.
Co dělat, když banka odhadla nemovitost nízko?
Požádejte o přehodnocení a doložte argumenty: ceny srovnatelných prodejů, doklady o rekonstrukci, energetický průkaz s lepší třídou. Pomůže i sleva z kupní ceny nebo zástava další nemovitosti. Když banka nevyhoví, zkuste konkurenci, každá banka má vlastní metodiku a odhad může vyjít jinak.
Platí odhad z jedné banky i v jiné bance?
Zpravidla ne. Každá banka spolupracuje s vlastními odhadci a používá vlastní metodiku zástavní hodnoty, proto při změně banky vzniká nový odhad. Výjimkou bývají posudky velkých znaleckých ústavů, které některé banky po kontrole akceptují. Počítejte ale raději s novým poplatkem i lhůtou.
Nenechte si utéct nemovitost kvůli neznalosti pojmů. Realitní Strážce za vás hlídá nové inzeráty i změny cen — a vy získáte náskok dřív, než je nabídka pryč.