Tržní cena je částka, za kterou se nemovitost skutečně prodá na volném trhu mezi nezávislým prodávajícím a kupujícím. Právní předpisy pracují s pojmem obvyklá cena podle zákona č. 151/1997 Sb. Od nabídkové ceny v inzerci se tržní cena často liší.
- Cena skutečně dosažitelná na volném trhu
- Zjišťuje se porovnáním realizovaných prodejů
- Nabídkové ceny v inzerci bývají vyšší
- Ovlivňuje ji lokalita, stav, dispozice i úrokové sazby
- Právním protějškem je obvyklá cena
Co je tržní cena?
Tržní cena je částka, na které se skutečně dohodne prodávající s kupujícím na volném trhu, bez tísně a mimo rodinné vztahy. Není to cena z inzerátu ani přání majitele. Nejlépe ji odhadnete z realizovaných prodejů srovnatelných nemovitostí ve stejné lokalitě za poslední měsíce.
Jaký je rozdíl mezi tržní, obvyklou a nabídkovou cenou?
Obvyklá cena je zákonný pojem: podle § 2 zákona č. 151/1997 Sb. je to cena, „která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění“. Prakticky odpovídá tržní ceně. Nabídková cena je částka z inzerátu, tedy výchozí pozice pro vyjednávání.
Kde tržní cenu zjistím?
Z realizovaných kupních cen: najdete je ve sbírce listin katastru nemovitostí a v komerčních cenových mapách, které s daty katastru pracují. Orientaci doplní statistiky ČSÚ a odhad makléře nebo odhadce, který zná místní trh a nemovitost osobně projde.
Co tržní cenu ovlivňuje?
Lokalita a dostupnost služeb, technický stav a stáří budovy, dispozice, podlaží, výtah, balkon nebo parkování. Z vnějších vlivů hlavně úrokové sazby hypoték: když v letech 2022 a 2023 zdražily úvěry, poptávka i ceny starších bytů klesaly. Roli hraje i sezóna a celková nabídka v okolí.
Jak tržní cena souvisí s daněmi?
Finanční úřad porovnává sjednanou cenu s cenou obvyklou hlavně u prodejů mezi spřízněnými osobami; výrazně nízká cena může znamenat dodanění rozdílu jako daru. Obvyklou cenu k datu úmrtí vyžaduje i notář v dědickém řízení. Pro tyto účely ji určuje odhadce nebo znalec.
Majitel nabízel byt 2+kk o výměře 55 m² v Praze 9 za 6 490 000 Kč. Za dva měsíce proběhly jen tři prohlídky bez nabídky, proto cenu snížil na 6 290 000 Kč. Vážný zájemce nakonec po vyjednávání koupil byt za 6 150 000 Kč, což odpovídá 111 800 Kč/m². Tržní cena se tedy ukázala o 5 % nižší než původní nabídková cena. Stejné číslo potvrdily i tři realizované prodeje srovnatelných bytů v okolí zapsané v katastru.
Jak zjistím tržní cenu svého bytu?
Nejspolehlivěji z realizovaných prodejů srovnatelných bytů: kupní ceny najdete ve sbírce listin katastru nebo v komerčních cenových mapách. Doplňte odhadem makléře či odhadce, který byt osobně projde. Nabídkové ceny z inzerce berte jen jako horní orientaci, bývají nadsazené.
Je tržní cena totéž co obvyklá cena?
Prakticky ano. Obvyklá cena je pojem zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, a používají ho znalci, soudy a úřady. Vyjadřuje cenu dosažitelnou při běžném prodeji obdobného majetku ke dni ocenění. V běžné řeči i realitní praxi se oba pojmy volně zaměňují.
Proč se tržní cena liší od nabídkové?
Nabídková cena je výchozí přání prodávajícího, tržní cena je výsledek střetu s reálnou poptávkou. Rozdíl běžně činí jednotky procent, u přestřelených nabídek i přes 10 %. Čím déle nemovitost visí v inzerci, tím větší sleva se při vyjednávání očekává.
Jak tržní cenu ovlivňují úrokové sazby hypoték?
Zásadně. Dražší hypotéky snižují počet kupujících i částky, na které dosáhnou, a ceny stagnují nebo klesají, jak ukázaly roky 2022 a 2023 u starších bytů. Při zlevňování úvěrů se poptávka vrací a tržní ceny rostou. Načasování prodeje proto hraje významnou roli.
Kdo určuje tržní cenu pro úřady a soudy?
Znalec v oboru oceňování nemovitostí, který stanoví obvyklou cenu podle zákona č. 151/1997 Sb. a vydá znalecký posudek se znaleckou doložkou. Ten vyžadují soudy, exekutoři při dražbách i finanční úřad při pochybnostech o sjednané ceně. Pro běžný prodej stačí tržní odhad.
Nenechte si utéct nemovitost kvůli neznalosti pojmů. Realitní Strážce za vás hlídá nové inzeráty i změny cen — a vy získáte náskok dřív, než je nabídka pryč.