Nabídková cena je částka, za kterou prodávající inzeruje nemovitost. Není to cena konečná: po vyjednávání bývá kupní cena běžně o 3 až 10 % nižší. Správné nastavení nabídkové ceny rozhoduje o tom, jak rychle a za kolik se nemovitost prodá.
- Cena v inzerátu, ne cena konečná
- Sleva při vyjednávání běžně 3 až 10 %
- Přestřelená cena prodej prodlužuje o měsíce
- Vývoj nabídkových cen sleduje ČSÚ
- Mírně nižší cena může vyvolat soutěž zájemců
Co je nabídková cena?
Nabídková cena je částka uvedená v inzerátu, tedy výchozí pozice prodávajícího pro vyjednávání. Skutečná kupní cena se od ní zpravidla liší: po prohlídkách a vyjednávání končí běžně o 3 až 10 % níž. Statistiky nabídkových cen bytů pravidelně publikuje Český statistický úřad.
Jak nabídkovou cenu správně nastavit?
Vyjděte z realizovaných prodejů srovnatelných nemovitostí, ne z okolních inzerátů, které mohou viset měsíce právě kvůli přestřelené ceně. K tržnímu odhadu přidejte jen malou rezervu na vyjednávání, do 5 %. Pomůže cenová mapa s kupními cenami z katastru a odhad makléře znalého lokality.
Co dělá přestřelená nabídková cena?
Prodlužuje prodej a nakonec často snižuje výnos. Zájemci filtrují nabídky podle ceny, přestřelený inzerát řada z nich vůbec neuvidí. Po týdnech bez prohlídek následuje viditelné zlevňování, nemovitost působí jako problémová a kupující tlačí na další slevu. Lepší je nasadit reálnou cenu hned.
Funguje strategie nižší vyvolávací ceny?
Může fungovat: nabídková cena mírně pod tržní úrovní přivede víc zájemců najednou a při převisu poptávky vznikne soutěž, která cenu vytáhne i nad původní odhad. Vyžaduje to ale žádanou lokalitu, dobrou prezentaci a jasně nastavená pravidla, jinak riskujete prodej pod cenou.
Kdy a jak nabídkovou cenu snížit?
Když za 4 až 6 týdnů nepřijde žádná vážná poptávka nebo prohlídky nekončí nabídkou. Snižujte jednorázově a znatelně, o 3 až 5 %, drobné opakované slevy působí zoufale. Zároveň obnovte inzerát, vyměňte fotografie a zvažte home staging, samotná sleva slabou prezentaci nezachrání.
Majitelé inzerovali rodinný dům v Kolíně za 8 900 000 Kč, ačkoli srovnatelné domy se reálně prodávaly kolem 8 200 000 Kč. Za tři měsíce proběhly jen čtyři prohlídky bez jediné nabídky. Po snížení nabídkové ceny na 8 490 000 Kč se ozvalo šest zájemců a dům se prodal za 8 250 000 Kč, tedy o 7 % méně, než zněla původní nabídka. Kdyby majitelé nasadili reálnou cenu hned, prodali by za podobnou částku o čtvrt roku dřív.
O kolik se dá z nabídkové ceny smlouvat?
Běžně o 3 až 10 %. Záleží na tom, jak dlouho nemovitost visí v inzerci, kolik má vážných zájemců a jak byla cena nastavena. U čerstvého inzerátu s reálnou cenou a více zájemci nemusí prodávající slevit vůbec, u přestřelené nabídky po půl roce bývá sleva výrazně vyšší.
Proč se nabídkové ceny liší od skutečných prodejních?
Nabídková cena je přání prodávajícího, prodejní cena výsledek vyjednávání s reálnou poptávkou. Nabídkové ceny sleduje ČSÚ z inzerce, skutečné kupní ceny jsou ve sbírce listin katastru. Rozdíl činí běžně jednotky procent a roste v obdobích slabší poptávky, kdy kupující tlačí na slevy.
Jak poznám, že je nabídková cena přestřelená?
Málo zobrazení inzerátu, žádné prohlídky během prvních 3 až 4 týdnů, nebo prohlídky bez jediné nabídky. Porovnejte cenu za m² s realizovanými prodeji v okolí z katastru nebo cenové mapy. Pokud jste o víc než 5 až 10 % výš bez zjevného důvodu, trh vám to právě říká.
Kdy a o kolik mám cenu v inzerátu snížit?
Pokud za 4 až 6 týdnů nemáte vážného zájemce, snižte cenu jednorázově o 3 až 5 %. Několik drobných slev za sebou působí hůř než jedna výrazná, historie zlevňování je v inzerci vidět. Se slevou zároveň oživte inzerát: nové fotografie, lepší popis, případně home staging.
Vyplatí se nasadit cenu záměrně níž?
V žádané lokalitě ano: nabídková cena mírně pod trhem přitáhne víc zájemců najednou a soutěž může vytlačit výslednou cenu nad původní odhad. Potřebujete ale kvalitní prezentaci, termínované prohlídky a jasná pravidla podávání nabídek. U specifických nemovitostí je tato strategie riskantní.
Nenechte si utéct nemovitost kvůli neznalosti pojmů. Realitní Strážce za vás hlídá nové inzeráty i změny cen — a vy získáte náskok dřív, než je nabídka pryč.