Kupní cena je částka, kterou kupující platí prodávajícímu za nemovitost na základě kupní smlouvy. Ve smlouvě musí být sjednána určitě, jinak k prodeji nedojde. Od tržní ceny se může lišit, protože je výsledkem konkrétní dohody obou stran.
- Musí být v kupní smlouvě sjednána jasně a určitě
- Platí se nejčastěji přes advokátní, notářskou nebo bankovní úschovu
- Prodávajícímu se uvolňuje až po zápisu vlastnictví v katastru
- Daň z nabytí ve výši 4 % byla v roce 2020 zrušena
- Může se lišit od tržní ceny i od odhadu banky
Co je kupní cena?
Kupní cena je peněžité protiplnění za převod nemovitosti. Občanský zákoník v § 2079 stanoví, že „kupující se zavazuje, že věc převezme a zaplatí prodávajícímu kupní cenu“. Bez určitého ujednání kupní ceny smlouva nevznikne; postačí ale sjednat jednoznačný způsob jejího výpočtu.
Jak se kupní cena platí?
Nejbezpečněji přes úschovu u advokáta, notáře nebo banky. Kupující složí peníze do úschovy před podáním návrhu na vklad a prodávající je dostane až po zápisu nového vlastníka do katastru. Řízení o vkladu trvá běžně do 30 dnů, správní poplatek činí 2 000 Kč. Část kupní ceny často posílá banka kupujícího z hypotéky přímo do úschovy.
Jaký je rozdíl mezi kupní cenou, tržní cenou a odhadem?
Tržní cena je částka dosažitelná na volném trhu, odhad je odborný názor znalce nebo banky, kupní cena je to, co si strany skutečně sjednaly. Banka půjčuje podle vlastního odhadu: pokud odhadne byt níž, než zní kupní cena, musí kupující rozdíl doplatit z vlastních peněz.
Jak kupní cenu ovlivňují daně?
Daň z nabytí nemovitých věcí ve výši 4 % z kupní ceny byla zrušena zákonem č. 386/2020 Sb. Prodávající ale řeší daň z příjmu: prodej je osvobozen po 10 letech vlastnictví (5 let u nemovitostí nabytých do konce roku 2020), po 2 letech bydliště v nemovitosti, nebo při použití peněz na vlastní bytovou potřebu. Jinak se platí 15 %, nad limit 23 %.
Kupující v Hradci Králové našel byt 2+kk s nabídkovou cenou 4 990 000 Kč. Po druhé prohlídce a zjištění starších elektrických rozvodů se strany dohodly na kupní ceně 4 800 000 Kč. Kupující složil 800 000 Kč z vlastních úspor do advokátní úschovy a zbylé 4 000 000 Kč poslala jeho banka z hypotéky. Advokát vyplatil prodávajícímu celou kupní cenu 9 dnů po zápisu vkladu vlastnického práva do katastru nemovitostí.
Kdo určuje kupní cenu nemovitosti?
Výhradně dohoda prodávajícího a kupujícího. Nabídková cena z inzerátu, odhad banky ani znalecký posudek nejsou závazné, slouží jen jako orientace pro vyjednávání. V praxi se kupní cena od nabídkové běžně liší o jednotky procent, při slabší poptávce i o víc než 10 %.
Kdy se platí kupní cena při koupi bytu?
Standardně po podpisu kupní smlouvy, ale před podáním návrhu na vklad: kupující složí peníze do advokátní, notářské nebo bankovní úschovy. Prodávajícímu se kupní cena uvolní až poté, co katastr zapíše nového vlastníka, což trvá běžně do 30 dnů od podání návrhu.
Platí se z kupní ceny nějaká daň?
Kupující už ne, daň z nabytí ve výši 4 % byla v roce 2020 zrušena. Prodávající platí daň z příjmu 15 %, případně 23 %, pokud nesplní osvobození: 10 let vlastnictví (5 let u nemovitostí nabytých do konce 2020), 2 roky bydliště, nebo použití peněz na vlastní bytovou potřebu.
Co když banka odhadne nemovitost níž, než je kupní cena?
Banka půjčí jen procento z vlastního odhadu, obvykle 80 % (90 % pro žadatele do 36 let). Když odhad vyjde níž než kupní cena, musí kupující rozdíl pokrýt z vlastních zdrojů, vyjednat slevu, nebo zkusit jinou banku s příznivějším odhadem.
Musí být kupní cena uvedena v kupní smlouvě?
Ano, kupní cena nebo přesný způsob jejího určení je podstatnou náležitostí kupní smlouvy. Bez ní katastr vklad zamítne. Uvádění nižší částky, než se skutečně platí, je riskantní: krátí daň prodávajícího a při odstoupení od smlouvy se kupující složitě domáhá zbytku peněz.
Nenechte si utéct nemovitost kvůli neznalosti pojmů. Realitní Strážce za vás hlídá nové inzeráty i změny cen — a vy získáte náskok dřív, než je nabídka pryč.