Kupní smlouva je smlouva, kterou prodávající převádí na kupujícího vlastnické právo k nemovitosti a kupující se zavazuje zaplatit kupní cenu. U nemovitostí vyžaduje písemnou formu s podpisy na téže listině. Vlastníkem se kupující stává až vkladem do katastru nemovitostí.
- Upravuje ji § 2079 a násl. občanského zákoníku
- Musí být písemná, podpisy obou stran na jedné listině
- Vlastnictví přechází až vkladem do katastru, ne podpisem
- Správní poplatek za návrh na vklad je 2 000 Kč
- Kupní cena se platí přes úschovu, ne z ruky do ruky
Co je kupní smlouva na nemovitost?
Kupní smlouvu upravuje občanský zákoník č. 89/2012 Sb. v § 2079: „Kupní smlouvou se prodávající zavazuje, že kupujícímu odevzdá věc, která je předmětem koupě, a umožní mu nabýt vlastnické právo k ní, a kupující se zavazuje, že věc převezme a zaplatí prodávajícímu kupní cenu.“ U nemovitosti musí mít písemnou formu s podpisy obou stran na téže listině.
Co musí kupní smlouva obsahovat?
Přesnou identifikaci stran, označení nemovitosti podle katastrálního zákona (parcelní číslo, katastrální území, u bytu číslo jednotky), kupní cenu a projev vůle vlastnictví převést a přijmout. Pro vklad do katastru musí být podpisy úředně ověřené. Prakticky se doplňuje způsob úhrady přes úschovu, prohlášení o právních vadách, termín předání a sankce.
Kdy se stanu vlastníkem?
Až rozhodnutím katastrálního úřadu o povolení vkladu, s právními účinky zpětně ke dni podání návrhu na vklad. Správní poplatek za návrh činí 2 000 Kč. Katastr smí vklad povolit nejdříve po uplynutí ochranné lhůty 20 dnů od vyrozumění účastníků, celé řízení běžně trvá do 30 dnů.
Jak bezpečně zaplatit kupní cenu?
Přes advokátní, notářskou nebo bankovní úschovu. Kupující složí peníze před podáním návrhu na vklad, prodávající je dostane až po zápisu nového vlastníka, obvykle po předložení aktuálního výpisu z katastru. Přímá platba prodávajícímu je riziko: katastr může vklad zamítnout, a peníze už jsou pryč.
Na co si dát pozor před podpisem?
Zkontrolujte list vlastnictví: zástavní práva, věcná břemena, exekuce, poznámky spornosti a plomby. Ověřte, že prodávající je skutečným vlastníkem a že smlouvu podepisují všichni spoluvlastníci, u společného jmění oba manželé. Vyplatí se právní prověrka nemovitosti a smlouva od advokáta, ne vzor z internetu.
Manželé Novákovi prodávají byt 3+1 v Hradci Králové za 4 200 000 Kč. Advokát připravil kupní smlouvu a smlouvu o úschově za 12 000 Kč. Kupující složil celou cenu do advokátní úschovy, poté strany podepsaly kupní smlouvu s úředně ověřenými podpisy a podaly návrh na vklad se správním poplatkem 2 000 Kč. Katastrální úřad vklad povolil za 26 dnů. Advokát po předložení nového listu vlastnictví vyplatil 4 200 000 Kč prodávajícím a byt byl do týdne protokolárně předán.
Kdo připravuje kupní smlouvu a kolik to stojí?
Nejčastěji advokát, u prodeje přes realitní kancelář bývá příprava smluv zahrnuta v provizi. Cena samostatné kupní smlouvy od advokáta se pohybuje zhruba od 5 000 do 15 000 Kč, často včetně návrhu na vklad. Výhodné bývají balíčky se smlouvou o úschově. Vzorům z internetu se vyhněte.
Musí být podpisy na kupní smlouvě úředně ověřené?
Pro katastr ano. Vyhotovení smlouvy přikládané k návrhu na vklad musí mít úředně ověřené podpisy všech stran. Ověření provede notář, advokát, pošta se službou Czech POINT nebo obecní úřad, poplatek činí řádově desítky korun za podpis. Bez ověření katastrální úřad návrh zamítne.
Kdy dostane prodávající peníze?
Z úschovy po povolení vkladu vlastnického práva pro kupujícího, obvykle do 5 až 10 pracovních dnů od doložení výpisu z katastru. Celkově tak prodávající čeká zhruba měsíc až měsíc a půl od podpisu smlouvy. Část kupní ceny někdy zůstává v úschově až do předání nemovitosti.
Můžu od kupní smlouvy odstoupit?
Jen z důvodů sjednaných ve smlouvě nebo stanovených zákonem, například při podstatném porušení smlouvy druhou stranou nebo kvůli skrytým vadám. Pouhé rozmyšlení důvodem není. Odstoupení po vkladu se řeší zpětným zápisem vlastnictví, proto smlouvy obsahují smluvní pokuty a jasné platební podmínky.
Jak dlouho trvá přepis nemovitosti v katastru?
Katastrální úřad smí vklad povolit nejdříve po ochranné lhůtě 20 dnů od vyrozumění účastníků o podání návrhu, běžně řízení trvá do 30 dnů. Právní účinky vkladu ale nastávají zpětně ke dni podání návrhu. Průběh řízení sledujete online v aplikaci nahlížení do katastru.
Nenechte si utéct nemovitost kvůli neznalosti pojmů. Realitní Strážce za vás hlídá nové inzeráty i změny cen — a vy získáte náskok dřív, než je nabídka pryč.