Daň z příjmu při prodeji nemovitosti se platí ze zisku, tedy z rozdílu mezi prodejní a nabývací cenou, sazbou 15 %, nad limit 23 %. Většina prodávajících je od daně osvobozena díky časovému testu 10 let, u nemovitostí nabytých do konce roku 2020 stačí 5 let, případně díky 2 letům bydliště.
- Daní se zisk, ne celá prodejní cena
- Sazba 15 %, nad 36násobek průměrné mzdy 23 %
- Osvobození po 10 letech vlastnictví, u nabytí do konce 2020 po 5 letech
- Osvobodí i 2 roky bydliště bezprostředně před prodejem
- Peníze použité na vlastní bydlení daň také zruší
Co je daň z příjmu při prodeji nemovitosti?
Je to běžná daň z příjmů fyzických osob, která dopadá na zisk z prodeje bytu, domu nebo pozemku. Nedaníte celou prodejní cenu, ale jen rozdíl mezi ní a cenou, za kterou jste nemovitost pořídili, po odečtení souvisejících výdajů. Upravuje ji zákon č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů, prodej spadá mezi ostatní příjmy podle § 10.
Kdo daň platí a kdy je prodej osvobozen?
Daň platí prodávající, a to jen tehdy, když nesplní žádnou podmínku osvobození. Prodej je osvobozen po 10 letech vlastnictví (u nemovitostí nabytých do konce roku 2020 stačí 5 let), po 2 letech bydliště v nemovitosti bezprostředně před prodejem, nebo když peníze použijete na vlastní bytovou potřebu a záměr oznámíte finančnímu úřadu. Většina prodejů vlastního bydlení tak dani unikne.
Kolik daň činí a z čeho se počítá?
Sazba je 15 %, část základu daně nad 36násobek průměrné mzdy podléhá sazbě 23 %. Základ spočítáte jako prodejní cenu minus nabývací cenu a výdaje: provizi realitní kanceláře, poplatky právníkovi, znalecké posudky nebo prokázané náklady na rekonstrukci. U zděděné nemovitosti nahrazuje kupní cenu hodnota podle znaleckého ocenění ke dni nabytí.
Jaký zákon osvobození upravuje?
Zákon č. 586/1992 Sb. v § 4 odst. 1 písm. b) osvobozuje „příjem z prodeje nemovitých věcí, přesáhne-li doba mezi nabytím vlastnického práva k těmto nemovitým věcem a jejich prodejem dobu 10 let“. Pro nemovitosti nabyté do 31. 12. 2020 platí přechodné ustanovení s pětiletou lhůtou. Dvouleté osvobození kvůli bydlišti stanoví písmeno a) téhož paragrafu.
Jak daň přiznám a zaplatím?
Zisk uvedete v daňovém přiznání za rok, kdy jste kupní cenu obdrželi, jako ostatní příjem podle § 10 v příloze č. 2. Přiznání podáte do 1. dubna, elektronicky do 2. května následujícího roku, daň je splatná ve stejném termínu. Osvobozený příjem se nepřiznává, pouze osvobozený příjem nad 5 000 000 Kč se úřadu oznamuje.
Pan Novák z Olomouce koupil v roce 2022 byt za 3 500 000 Kč a v roce 2026 ho prodává za 4 300 000 Kč. Časový test 10 let nesplnil a v bytě nebydlel. Od zisku 800 000 Kč odečte provizi realitní kanceláře 120 000 Kč a fakturami doložené náklady na rekonstrukci koupelny 180 000 Kč. Základ daně je 500 000 Kč a daň 15 % činí 75 000 Kč. Kdyby celý výtěžek použil na koupi nového vlastního bydlení a oznámil to finančnímu úřadu, neplatil by nic.
Kdy neplatím daň z příjmu při prodeji nemovitosti?
Daň neplatíte, pokud jste nemovitost vlastnili aspoň 10 let (u nabytí do konce roku 2020 stačí 5 let), pokud jste v ní měli bydliště nejméně 2 roky bezprostředně před prodejem, nebo pokud získané peníze použijete na obstarání vlastní bytové potřeby a včas to oznámíte finančnímu úřadu.
Z jaké částky se daň při prodeji počítá?
Základem daně je zisk, tedy prodejní cena snížená o cenu, za kterou jste nemovitost pořídili, a o související výdaje. Odečíst můžete provizi realitní kanceláře, právní služby, znalecký posudek i prokazatelné výdaje na rekonstrukci. U zděděné nemovitosti se vychází z hodnoty určené znalcem v době nabytí.
Jaká je sazba daně z příjmu při prodeji nemovitosti?
Sazba činí 15 % pro fyzické osoby. Část základu daně, která přesáhne 36násobek průměrné mzdy (přes 1,5 milionu Kč ročně), se daní sazbou 23 %. Do tohoto limitu se počítají všechny vaše zdanitelné příjmy dohromady, tedy i mzda nebo podnikání, ne jen zisk z prodeje.
Do kdy musím podat daňové přiznání po prodeji?
Přiznání za rok, ve kterém jste kupní cenu obdrželi, podáváte do 1. dubna následujícího roku, elektronicky do 2. května. Pokud přiznání zpracovává daňový poradce, lhůta se prodlužuje do 1. července. Daň je splatná ve stejné lhůtě jako podání přiznání. Osvobozený prodej se do přiznání vůbec neuvádí.
Musím osvobozený prodej hlásit finančnímu úřadu?
Většinou ne, osvobozený příjem se do přiznání neuvádí. Výjimky existují dvě: osvobozený příjem nad 5 000 000 Kč musíte úřadu oznámit do konce lhůty pro přiznání a stejná lhůta platí pro oznámení, že peníze z prodeje použijete na vlastní bytovou potřebu. Bez oznámení o osvobození přijdete.
Nenechte si utéct nemovitost kvůli neznalosti pojmů. Realitní Strážce za vás hlídá nové inzeráty i změny cen — a vy získáte náskok dřív, než je nabídka pryč.