Dědictví nemovitosti je přechod vlastnického práva k domu, bytu nebo pozemku na dědice smrtí zůstavitele. Řízení o pozůstalosti vede notář jako soudní komisař a končí usnesením, které určí, kdo nemovitost nabývá. Dědic se stává vlastníkem zpětně ke dni smrti, zápis v katastru to jen potvrzuje.
- Vlastnictví přechází na dědice už dnem smrti zůstavitele
- Řízení vede notář přidělený soudem, nelze si ho vybrat
- Odměna notáře se počítá z hodnoty pozůstalosti
- Příjmy z dědictví jsou osvobozeny od daně z příjmů
- Při pozdějším prodeji se započítává doba vlastnictví zůstavitele
Kdo nemovitost zdědí?
Přednost má vůle zůstavitele: dědická smlouva a závěť mají přednost před zákonem. Bez závěti nastupuje zákonná posloupnost v šesti dědických třídách, v první dědí děti a manžel rovným dílem. Občanský zákoník v § 1479 stanoví: „Dědické právo vzniká smrtí zůstavitele.“ Dědici nemovitosti se tak stávají už okamžikem smrti, nikoli až rozhodnutím notáře nebo zápisem do katastru.
Jak probíhá řízení o pozůstalosti?
Soud pověří notáře jako soudního komisaře podle předem daného rozvrhu, dědici si ho vybrat nemohou. Notář zjistí majetek, u nemovitosti vychází z ocenění, běžně ze znaleckého posudku nebo odborného vyjádření realitní kanceláře. Řízení končí usnesením o dědictví, které určí, kdo nemovitost nabývá a v jakých podílech. Jednoduché řízení trvá obvykle několik měsíců.
Kolik dědictví nemovitosti stojí?
Odměna notáře se počítá z hodnoty pozůstalosti podle notářského tarifu, u pozůstalosti v řádu nižších milionů korun vychází zpravidla na nižší desítky tisíc korun plus DPH. K tomu připočtěte ocenění nemovitosti, běžně 3 000 až 10 000 Kč. Dědická daň byla zrušena k 1. lednu 2014, příjmy z dědictví jsou od daně z příjmů osvobozeny. Od roku následujícího po nabytí platí dědic daň z nemovitých věcí.
Jak je to s daní při pozdějším prodeji zděděné nemovitosti?
Uplatní se časový test: příjem z prodeje je osvobozen po 10 letech vlastnictví, u nemovitostí nabytých zůstavitelem do konce roku 2020 po 5 letech. Klíčová výhoda: u dědictví od příbuzného v přímé řadě nebo od manžela se do časového testu započítává i doba, po kterou nemovitost vlastnil zůstavitel. Dědic po rodičích tak často prodává bez daně hned.
Jak se dědic zapíše do katastru nemovitostí?
Podkladem je pravomocné usnesení o dědictví. Vlastnické právo dědice se do katastru zapisuje až po skončení řízení, zápis má jen deklaratorní účinek, vlastníkem je dědic zpětně ode dne smrti zůstavitele. Dokud řízení běží, je nemovitost fakticky zablokovaná: dědici ji nemohou platně prodat, protože okruh dědiců ani podíly nejsou potvrzeny.
Pan Horák z Ostravy zdědil po matce byt 3+kk v hodnotě 3 200 000 Kč. Notář ocenil pozůstalost podle odborného vyjádření za 4 000 Kč a jeho odměna vyšla podle notářského tarifu na zhruba 25 000 Kč včetně DPH. Dědickou daň pan Horák neplatil, dědictví je od daně osvobozeno. Byt se rozhodl po roce prodat za 3 400 000 Kč. Protože matka byt vlastnila 15 let a jde o dědictví v přímé řadě, doba jejího vlastnictví se započítala do časového testu a příjem z prodeje byl osvobozen i od daně z příjmů.
Platí se z dědictví nemovitosti daň?
Ne, dědická daň byla zrušena k 1. lednu 2014 a příjmy z dědictví jsou osvobozeny od daně z příjmů bez ohledu na příbuzenský vztah. Platí se ale odměna notáře a od dalšího roku daň z nemovitých věcí, přiznání se podává do 31. ledna.
Kolik stojí notář při dědictví nemovitosti?
Odměna se počítá procentem z hodnoty pozůstalosti podle notářského tarifu, postupně klesající sazbou. U pozůstalosti v hodnotě kolem 3 000 000 Kč počítejte orientačně s částkou v nižších desítkách tisíc korun plus 21 % DPH. K tomu přičtěte náklady na ocenění nemovitosti.
Kdy se stanu vlastníkem zděděné nemovitosti?
Právně už dnem smrti zůstavitele, dědické právo vzniká podle § 1479 občanského zákoníku smrtí. Fakticky s nemovitostí naložíte až po pravomocném usnesení o dědictví, které potvrdí, kdo a v jakém podílu dědí. Zápis do katastru nemovitostí má jen deklaratorní účinek.
Můžu zděděnou nemovitost hned prodat?
Ano, po pravomocném skončení dědického řízení a zápisu do katastru. U daně z příjmů pomáhá započtení doby vlastnictví zůstavitele: pokud rodič splnil časový test 10 let, případně 5 let u nemovitostí nabytých do konce roku 2020, prodáváte bez daně okamžitě.
Co když nemovitost zdědí více dědiců?
Nabývají ji do podílového spoluvlastnictví podle dědických podílů. Už v řízení se mohou dohodnout jinak, například že nemovitost převezme jeden a ostatní vyplatí. Pozdější neshody spoluvlastníků řeší soud i zrušením spoluvlastnictví, proto se vyplatí vypořádání domluvit co nejdřív.
Nenechte si utéct nemovitost kvůli neznalosti pojmů. Realitní Strážce za vás hlídá nové inzeráty i změny cen — a vy získáte náskok dřív, než je nabídka pryč.