Spoluvlastnictví znamená, že jednu nemovitost vlastní více osob společně, každá s ideálním podílem, například jednou polovinou. Podíl vyjadřuje míru práv a rozhodování, ne konkrétní část domu. Upravuje ho § 1115 a násl. občanského zákoníku a nikdo v něm nesmí být nucen setrvat.
- Každý spoluvlastník má ideální podíl, ne konkrétní místnost
- Běžnou správu rozhoduje většina hlasů počítaná podle podílů
- Významné záležitosti vyžadují dvoutřetinovou většinu
- Podíl lze od 1. 7. 2020 prodat bez nabídky ostatním
- Zrušení řeší dohoda, nebo soud: rozdělení, přikázání, dražba
Co je spoluvlastnictví?
Spoluvlastnictví je stav, kdy vlastnické právo k jedné věci náleží společně několika osobám. Každý spoluvlastník má ideální podíl, třeba jednu polovinu nebo třetinu, který určuje jeho váhu při rozhodování a podíl na výnosech i nákladech. Podíl se nevztahuje ke konkrétní části nemovitosti: spoluvlastník poloviny domu nevlastní přízemí, ale polovinu každé cihly.
Jak spoluvlastníci o nemovitosti rozhodují?
O běžné správě, třeba drobných opravách nebo pojištění, rozhoduje nadpoloviční většina hlasů podle podílů (§ 1128). Významné záležitosti, například velkou rekonstrukci, schvaluje alespoň dvoutřetinová většina (§ 1129). Zatížení nemovitosti, třeba zástavou nebo služebností, vyžaduje souhlas všech. Přehlasovaný spoluvlastník se může obrátit na soud.
Můžu svůj podíl prodat bez souhlasu ostatních?
Ano. Zákonné předkupní právo spoluvlastníků bylo od 1. 7. 2020 zrušeno, podíl tedy prodáte komukoli. Výjimkou je prvních 6 měsíců u spoluvlastnictví vzniklého děděním. Počítejte ale s tím, že samostatný podíl se prodává s výrazným diskontem, běžně o desítky procent pod poměrnou částí hodnoty celé nemovitosti.
Jak se spoluvlastnictví ruší?
Občanský zákoník v § 1140 říká jasně: „Nikdo nemůže být nucen ve spoluvlastnictví setrvat.“ Nejlepší je dohoda: nemovitost se rozdělí, prodá, nebo jeden spoluvlastník vyplatí ostatní. Když dohoda nevyjde, rozhodne soud na návrh kteréhokoli spoluvlastníka: nemovitost rozdělí, přikáže ji některému z nich za náhradu, nebo nařídí prodej ve veřejné dražbě a rozdělení výtěžku.
Jaký je rozdíl mezi spoluvlastnictvím a společným jměním manželů?
Ve spoluvlastnictví má každý svůj podíl a může s ním samostatně nakládat. Ve společném jmění manželů podíly neexistují, nemovitost patří oběma manželům celá a nakládat s ní musí zásadně společně. SJM vzniká jen mezi manžely, podílové spoluvlastnictví mezi kýmkoli, typicky mezi dědici nebo partnery bez oddacího listu.
Bratr a sestra z Liberce zdědili po otci byt v hodnotě 4 000 000 Kč, každý polovinu. Sestra chce byt prodat, bratr v něm chce bydlet. Dohodli se, že bratr sestru vyplatí: podle znaleckého posudku jí zaplatil 2 000 000 Kč a dohodou o zrušení a vypořádání spoluvlastnictví, vloženou do katastru za 2 000 Kč, se stal výlučným vlastníkem. Kdyby se nedohodli, mohl by kterýkoli z nich podat žalobu a soud by byt nejspíš přikázal jednomu z nich za náhradu, případně nařídil dražbu.
Jak zjistím velikost svého spoluvlastnického podílu?
Na listu vlastnictví v části A, kde katastr uvádí všechny spoluvlastníky a jejich podíly zlomkem, například 1/2 nebo 1/3. Bezplatně nahlédnete na nahlizenidokn.cuzk.cz. Pokud listina o nabytí velikost podílů neurčila, platí domněnka, že podíly všech spoluvlastníků jsou stejné.
Musím před prodejem nabídnout podíl ostatním spoluvlastníkům?
Obecně ne. Zákonné předkupní právo spoluvlastníků zrušila od 1. 7. 2020 novela č. 163/2020 Sb. Výjimka platí 6 měsíců od vzniku spoluvlastnictví děděním nebo jinou událostí, kterou spoluvlastníci nemohli ovlivnit; v této lhůtě musíte podíl nejprve nabídnout ostatním za stejných podmínek.
Co dělat, když se spoluvlastníci nedohodnou na správě?
Rozhoduje většina podle podílů: nadpoloviční u běžné správy, dvoutřetinová u významných záležitostí. Při rovnosti hlasů nebo nedosažení většiny rozhodne na návrh kteréhokoli spoluvlastníka soud. Přehlasovaný spoluvlastník se může u soudu bránit proti rozhodnutí, které ho vážně poškozuje. Trvalý spor obvykle končí zrušením spoluvlastnictví.
Jak probíhá zrušení spoluvlastnictví soudem?
Soud postupuje ve třech krocích. Nejprve zkoumá, zda lze nemovitost reálně rozdělit, třeba pozemek na dvě parcely. Pokud ne, přikáže ji za přiměřenou náhradu spoluvlastníkovi, který o ni má zájem a je schopen náhradu zaplatit. Poslední možností je prodej ve veřejné dražbě a rozdělení výtěžku podle podílů.
Vyplatí se koupit spoluvlastnický podíl na nemovitosti?
Podíly se prodávají o desítky procent levněji, protože kupujete i spoluvlastníky a omezené možnosti užívání. Výnos může přinést následná dohoda o vypořádání nebo žaloba na zrušení spoluvlastnictví. Počítejte s roky nejistoty, náklady na právníka a s tím, že banka podíl obvykle nefinancuje hypotékou.
Nenechte si utéct nemovitost kvůli neznalosti pojmů. Realitní Strážce za vás hlídá nové inzeráty i změny cen — a vy získáte náskok dřív, než je nabídka pryč.