Předkupní právo znamená povinnost vlastníka nabídnout věc nejprve předkupníkovi, pokud ji chce prodat. U nemovitostí se dnes sjednává hlavně smluvně podle § 2140 a násl. občanského zákoníku; zákonné předkupní právo spoluvlastníků bylo od 1. 7. 2020 až na výjimky zrušeno.
- Vlastník musí věc nejdřív nabídnout předkupníkovi za stejných podmínek
- Zákonné předkupní právo spoluvlastníků skončilo 1. 7. 2020
- Výjimka trvá 6 měsíců u spoluvlastnictví z dědictví
- Smluvní předkupní právo lze zapsat do katastru jako věcné právo
- Nájemce má předkupní právo při prvním převodu jednotky
Co je předkupní právo?
Předkupní právo dává předkupníkovi přednost při koupi. Občanský zákoník v § 2140 odst. 1 stanoví: „Ujedná-li si předkupník k věci předkupní právo, vzniká dlužníku povinnost nabídnout věc předkupníkovi ke koupi, kdyby ji chtěl prodat třetí osobě (koupěchtivému).“ U nemovité věci musí mít nabídka písemnou formu a předkupník platí kupní cenu do tří měsíců od nabídky (§ 2148).
Mají spoluvlastníci nemovitosti předkupní právo?
Obecně už ne. Novela č. 163/2020 Sb. zákonné předkupní právo spoluvlastníků od 1. 7. 2020 zrušila, podíl tedy lze prodat komukoli bez nabídky ostatním. Výjimkou je spoluvlastnictví založené děděním nebo jinou událostí, kterou spoluvlastníci nemohli ovlivnit: tam předkupní právo trvá 6 měsíců od vzniku (§ 1124). Neplatí při převodu jinému spoluvlastníkovi nebo blízkým příbuzným.
Jak funguje smluvní předkupní právo?
Sjednává se ve smlouvě, například mezi rodiči a dětmi při darování domu. Zapsat ho lze do katastru jako věcné právo, vklad stojí 2 000 Kč; pak působí i vůči každému dalšímu vlastníkovi. Vlastník musí předkupníkovi předložit nabídku se všemi podmínkami, které si dojednal se zájemcem o koupi, včetně ceny.
Co se stane při porušení předkupního práva?
Je-li předkupní právo zapsané v katastru jako věcné, může se předkupník domáhat po novém nabyvateli, aby mu nemovitost převedl za stejných podmínek. U pouze smluvního (obligačního) práva zůstává nárok na náhradu škody vůči původnímu vlastníkovi. Kontrola části C listu vlastnictví před koupí je proto nutnost.
Má nájemce předkupní právo na byt?
Jen v jedné situaci: když jednotka vznikla rozdělením domu na byty, má nájemce předkupní právo při jejím prvním převodu (§ 1187 občanského zákoníku). Nepřijme-li nabídku do šesti měsíců, právo zaniká. Při běžném dalším prodeji pronajatého bytu už nájemce žádné předkupní právo nemá.
Tři sourozenci zdědili na jaře dům v Hradci Králové, každý ideální třetinu. Nejmladší chce svůj podíl hned prodat kamarádovi za 1 200 000 Kč. Protože od nabytí dědictví neuplynulo šest měsíců, musí podíl nejprve písemně nabídnout oběma sourozencům za stejnou cenu. Ti mají na zaplacení tři měsíce od nabídky. Pokud nabídku nevyužijí, může podíl prodat kamarádovi. Kdyby s prodejem počkal do podzimu, po uplynutí šestiměsíční lhůty by už žádnou nabídku posílat nemusel.
Platí ještě předkupní právo spoluvlastníků?
Obecně ne. Od 1. 7. 2020 ho novela občanského zákoníku č. 163/2020 Sb. zrušila, spoluvlastnický podíl na nemovitosti tedy prodáte bez nabídky ostatním. Výjimka platí 6 měsíců u spoluvlastnictví vzniklého děděním nebo jinak bez vůle spoluvlastníků; tehdy musíte podíl nejdřív nabídnout jim.
Jak se sjednává smluvní předkupní právo k nemovitosti?
Písemnou smlouvou, nejčastěji jako součást darovací nebo kupní smlouvy. Doporučuje se zřídit ho jako věcné právo a zapsat vkladem do katastru za 2 000 Kč. Pak je vidět na listu vlastnictví v části C a váže i každého budoucího vlastníka nemovitosti, ne jen původního smluvního partnera.
Co když prodávající předkupní právo poruší?
Záleží na typu. U věcného předkupního práva zapsaného v katastru se předkupník může domáhat, aby mu nový nabyvatel nemovitost převedl za stejných podmínek, za jakých ji koupil. U obligačního práva bez zápisu zbývá nárok na náhradu škody vůči prodávajícímu. Soudní spor trvá běžně roky.
Má nájemce předkupní právo při prodeji bytu?
Jen při prvním převodu jednotky, která vznikla rozdělením domu, kde bydlí (§ 1187 občanského zákoníku). Vlastník mu ji musí nabídnout a nájemce má na přijetí šest měsíců. Při každém dalším prodeji už nájemce předkupní právo nemá, byt se prodává i s nájmem, který přechází na kupujícího.
Jak dlouho má předkupník na zaplacení kupní ceny?
U nemovité věci musí předkupník zaplatit kupní cenu do tří měsíců od doručení nabídky, pokud si strany neujednaly jinou lhůtu (§ 2148 občanského zákoníku). Nabídka u nemovitosti vyžaduje písemnou formu a musí obsahovat všechny podmínky sjednané s koupěchtivým. Zmeškání lhůty znamená zánik přednosti.
Nenechte si utéct nemovitost kvůli neznalosti pojmů. Realitní Strážce za vás hlídá nové inzeráty i změny cen — a vy získáte náskok dřív, než je nabídka pryč.