Časový test je doba vlastnictví, po jejímž uplynutí je prodej nemovitosti osvobozen od daně z příjmu. U nemovitostí nabytých od roku 2021 činí 10 let, u dřívějších 5 let. Kdo test splní, neplatí z prodeje žádnou daň a prodej ani neuvádí v daňovém přiznání.
- Nemovitosti nabyté od roku 2021: test 10 let
- Nemovitosti nabyté do konce 2020: test 5 let
- Alternativou jsou 2 roky bydliště bezprostředně před prodejem
- U dědictví v přímé linii se doba zůstavitele započítává
- Po splnění testu se prodej v přiznání vůbec neuvádí
Co je časový test?
Časový test je zákonná doba vlastnictví nemovitosti, po jejímž uplynutí neplatíte daň z příjmu při prodeji. Nemovitosti nabyté od 1. ledna 2021 musíte držet 10 let, nemovitosti nabyté dříve jen 5 let. Jde o nejčastější způsob, jak se prodávající dani zcela vyhne, žádné přiznání pak kvůli prodeji nepodává.
Odkdy a jak dlouho časový test běží?
Lhůta běží ode dne nabytí vlastnického práva do dne prodeje. Při koupi je rozhodný den, ke kterému katastr zapsal vklad, tedy zpětně den podání návrhu na vklad. Desetiletá lhůta platí pro nemovitosti nabyté od roku 2021, pětiletá pro dřívější. Vedle toho existuje samostatné osvobození po 2 letech bydliště v nemovitosti.
Jak funguje časový test u dědictví?
U dědictví po příbuzném v přímé linii nebo po manželovi se do lhůty započítává i doba, po kterou nemovitost prokazatelně vlastnil zůstavitel. Dům zděděný po rodičích, kteří ho drželi desítky let, tak můžete prodat okamžitě a bez daně. U dědictví po strýci nebo tetě se doba nesčítá a časový test běží od nabytí dědictví znovu.
Jaký zákon časový test upravuje?
Zákon č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů, v § 4 odst. 1 písm. b) osvobozuje „příjem z prodeje nemovitých věcí, přesáhne-li doba mezi nabytím vlastnického práva k těmto nemovitým věcem a jejich prodejem dobu 10 let“. Desetiletou lhůtu zavedl od roku 2021 zákon č. 386/2020 Sb., který zároveň zrušil daň z nabytí nemovitých věcí.
Co dělat, když časový test nesplníte?
Prodej může být přesto osvobozen: buď jste v nemovitosti bydleli aspoň 2 roky bezprostředně před prodejem, nebo získané peníze použijete na vlastní bytovou potřebu do konce následujícího roku a záměr včas oznámíte finančnímu úřadu. Jinak zdaníte zisk sazbou 15 % jako ostatní příjem podle § 10.
Paní Dvořáková z Plzně zdědila v roce 2024 rodinný dům po otci, který ho vlastnil od roku 1998. Díky započtení otcovy doby vlastnictví má časový test splněný a dům v roce 2026 prodá za 5 200 000 Kč bez daně. Naopak investor z Brna koupil v roce 2023 byt za 3 000 000 Kč a letos ho prodal za 3 600 000 Kč. Test nesplnil, v bytě nebydlel, a tak ze zisku 600 000 Kč zaplatí daň 90 000 Kč.
Platí pro byt koupený před rokem 2021 pětiletý test?
Ano. Desetiletý časový test zavedla novela účinná od 1. ledna 2021 a týká se jen nemovitostí nabytých od tohoto data. Byt koupený v roce 2019 nebo 2020 tak stačí držet 5 let a prodej je od daně z příjmu osvobozen bez dalších podmínek.
Jak funguje časový test u zděděné nemovitosti?
Pokud dědíte po příbuzném v přímé linii (rodiče, prarodiče, děti) nebo po manželovi, započítává se vám i doba, po kterou nemovitost vlastnil zůstavitel. Zdědíte-li dům, který otec vlastnil 20 let, můžete prodat hned a daň neplatíte. U dědictví po vzdálenějších příbuzných se doba nesčítá.
Co mám dělat, když časový test nesplním?
Nejdřív ověřte další osvobození: 2 roky bydliště v nemovitosti před prodejem, nebo použití peněz na vlastní bytovou potřebu do konce následujícího roku (nutné oznámit finančnímu úřadu). Když nevyjde nic z toho, zdaníte zisk sazbou 15 %. Odečtete nabývací cenu, provizi makléře i výdaje na rekonstrukci.
Od kterého okamžiku se doba vlastnictví počítá?
Rozhodný je den nabytí vlastnického práva. Při koupi je to den, ke kterému katastr povolil vklad, tedy zpětně den podání návrhu na vklad. U dědictví se vlastnictví nabývá dnem smrti zůstavitele. Konec doby určuje den prodeje, opět podle podání návrhu na vklad.
Platí časový test i pro družstevní byt?
Ano, ale jiný. Při úplatném převodu družstevního podílu se osvobození řídí testem 5 let od nabytí podílu, protože nepřevádíte nemovitost, ale podíl v družstvu. Desetiletá lhůta se na družstevní podíly nevztahuje. Pokud podíl vlastníte kratší dobu, daníte zisk sazbou 15 %.
Nenechte si utéct nemovitost kvůli neznalosti pojmů. Realitní Strážce za vás hlídá nové inzeráty i změny cen — a vy získáte náskok dřív, než je nabídka pryč.