Investiční byt je byt pořízený kvůli výdělku, ne pro vlastní bydlení. Vydělává nájemným a růstem hodnoty. Hrubý výnos z pronájmu se v ČR pohybuje zhruba mezi 3 a 6 % ročně, financování řeší investoři nejčastěji hypotékou s LTV do 80 %.
- Kupuje se kvůli nájmu a růstu hodnoty, ne pro vlastní bydlení
- Hrubý výnos bytů v ČR: zhruba 3 až 6 % ročně
- Banky obvykle půjčí nejvýše 80 % hodnoty nemovitosti (LTV)
- Příjmy z nájmu se daní 15 %, paušální výdaje činí 30 %
- Při prodeji hlídejte časový test 10 let
Co je investiční byt?
Byt koupený jako investice: majitel ho pronajímá a vydělává na nájemném, případně čeká na růst ceny. Právně se nijak neliší od jiného bytu, rozdíl je v účelu a ve financování. Investiční byty jsou v Česku oblíbená forma uložení peněz, konkurují dluhopisům, akciím i termínovaným vkladům, vyžadují ale aktivní správu a rezervy.
Jak investiční byt financovat?
Nejčastěji hypotékou. ČNB doporučuje bankám půjčovat nejvýše 80 % hodnoty nemovitosti, zvýhodněné LTV 90 % pro žadatele do 36 let se týká úvěrů na vlastní bydlení. U investičních nemovitostí bývají banky přísnější, počítejte s vlastními zdroji minimálně 20 % kupní ceny, někdy i s mírně vyšší sazbou. Splácení banka posuzuje z příjmů žadatele, budoucí nájem započítává jen zčásti.
Kolik investiční byt vydělá?
Nájemné přináší hrubý výnos zhruba 3 až 6 % ročně podle města a stavu bytu. K tomu se přičítá dlouhodobý růst hodnoty nemovitosti, který ale není zaručený: v letech 2022 až 2023 ceny bytů v ČR klesaly. Celkový roční výnos tak může přesáhnout i 8 %, v horším období ale investor dočasně prodělává.
Jaké daně majitel platí?
Daň z příjmů z nájmu podle § 9 zákona č. 586/1992 Sb.: sazba 15 %, nad zákonný limit 23 %, výdaje skutečné nebo paušál 30 % do 600 000 Kč ročně. Dále každoroční daň z nemovitých věcí, přiznání do 31. ledna, platba do 31. května. Při prodeji dřív než po 10 letech od nabytí daníte i zisk z prodeje, u nemovitostí nabytých do konce roku 2020 platí test 5 let.
Na co si dát pozor?
Na neobsazenost, neplatiče a stav domu. Jeden neplatič dokáže smazat celý roční výnos a vyklizení trvá měsíce. Před koupí zkontrolujte výši fondu oprav, plánované rekonstrukce domu, zápisy na listu vlastnictví a reálné nájemné v okolí. Držte rezervu minimálně jeden měsíční nájem ročně na opravy a výpadky plateb.
Investor z Plzně koupí byt 2+kk za 4 200 000 Kč. Hypotéka 3 360 000 Kč (LTV 80 %) na 30 let se sazbou 5 % znamená splátku zhruba 18 000 Kč měsíčně. Nájemné činí 16 500 Kč, fond oprav 1 800 Kč. Měsíční cash flow tedy vychází záporné, asi minus 3 300 Kč, a byt majitel dotuje. Sází na to, že nájemné poroste rychleji než náklady a hodnota bytu se zvýší, zatímco splátka postupně umořuje jistinu úvěru.
Vyplatí se dnes koupit investiční byt?
Záleží na poměru kupní ceny, nájmu a úrokové sazby. Když je hrubý výnos znatelně nižší než sazba hypotéky, byt na úvěr měsíčně proděláváte a sázíte hlavně na růst hodnoty. Spočítejte si předem čistý výnos a cash flow a srovnejte je s méně pracnými alternativami, třeba dluhopisy.
Kolik potřebuji vlastních peněz na investiční byt?
Počítejte minimálně s 20 % kupní ceny, protože ČNB doporučuje LTV do 80 %. U bytu za 4 000 000 Kč jde o 800 000 Kč, k tomu rezerva na vybavení, drobnou rekonstrukci a několik měsíců splátek. Zvýhodněné LTV 90 % pro žadatele do 36 let platí pro vlastní bydlení, ne pro investice.
Jak se daní příjem z investičního bytu?
Nájemné daníte v přiznání podle § 9 zákona o daních z příjmů, sazbou 15 % a nad zákonný limit 23 %. Výdaje uplatníte paušálem 30 % z příjmů do 600 000 Kč ročně, nebo skutečné včetně odpisů, které bývají u dražších bytů výhodnější. Navíc platíte každý rok daň z nemovitých věcí.
Co je lepší: investiční byt, nebo flip?
Investiční byt je dlouhodobá strategie se stabilním nájmem a pozvolným růstem hodnoty. Flip znamená rychlou koupi, rekonstrukci a prodej se ziskem během měsíců: výdělek může být vyšší, ale roste riziko i zdanění zisku. Začátečníkům se obvykle doporučuje pronájem, flip vyžaduje zkušenosti, čas a kapitál.
Platí se při prodeji investičního bytu daň?
Zisk z prodeje daníte sazbou 15 %, nad zákonný limit 23 %, pokud neuplyne časový test 10 let, u nemovitostí nabytých do konce roku 2020 stačí 5 let. Osvobození po 2 letech bydliště v bytě u čistě investiční nemovitosti obvykle nevyužijete, protože v ní sami nebydlíte.
Nenechte si utéct nemovitost kvůli neznalosti pojmů. Realitní Strážce za vás hlídá nové inzeráty i změny cen — a vy získáte náskok dřív, než je nabídka pryč.