Cash flow nemovitosti je rozdíl mezi příjmy z pronájmu a všemi výdaji za dané období, včetně splátky hypotéky. Kladné cash flow znamená, že nájemné pokryje veškeré náklady a ještě něco zbyde. Záporné cash flow musí majitel každý měsíc dotovat ze svého.
- Cash flow se rovná nájemné minus všechny výdaje včetně splátky hypotéky
- Kladné cash flow: byt se platí sám a ještě vydělává
- Záporné cash flow majitel měsíčně dotuje ze svého rozpočtu
- Vždy počítejte rezervu na opravy a neobsazenost
- Cash flow není totéž co výnos z pronájmu
Co je cash flow nemovitosti?
Skutečný peněžní tok: kolik peněz vám nemovitost každý měsíc reálně přinese, nebo naopak odčerpá. Na rozdíl od výnosu z pronájmu zahrnuje i financování. Investor s hypotékou tak může vlastnit byt se slušným výnosem 5 %, a přesto měsíčně doplácet, protože splátka úvěru spolkne víc, než kolik přijde na nájemném.
Jak se cash flow počítá?
Od měsíčního nájemného odečtěte splátku hypotéky, fond oprav, pojištění, daň z nemovitých věcí a rezervu na opravy a neobsazenost, u které se počítá zpravidla jeden měsíc ročně, tedy zhruba 8 % nájemného. Poctivá kalkulace zahrnuje i daň z příjmů z nájmu, byť se platí jednou ročně. Co zbyde, je čisté měsíční cash flow.
Jaký je rozdíl mezi cash flow a výnosem z pronájmu?
Výnos poměřuje roční nájemné s kupní cenou a financování ignoruje, hodí se proto pro srovnávání nemovitostí mezi sebou. Cash flow ukazuje skutečný měsíční dopad na vaši peněženku včetně splátky úvěru. Byt se stejným výnosem má úplně jiné cash flow při hypotéce s LTV 80 % a při koupi za hotové.
Kdy dává smysl i záporné cash flow?
Když splátka z velké části umořuje jistinu a věříte v růst hodnoty nemovitosti: část splátky není náklad, ale tvorba vlastního majetku. Záporné cash flow je ale riziko. Musí ho utáhnout váš rozpočet i při výpadku nájmu nebo zdražení splátky po konci fixace. Rezerva ve výši šesti měsíčních splátek je rozumné minimum.
Jak cash flow zlepšit?
Delší splatností hypotéky, vyšším podílem vlastních zdrojů, refinancováním za nižší sazbu po konci fixace, nájemným odpovídajícím trhu a menší neobsazeností díky kvalitním nájemníkům. Pomáhá i převedení energií a služeb přímo na nájemce a pravidelná drobná údržba místo nárazových velkých oprav za statisíce.
Byt 2+kk v Hradci Králové koupený za 3 400 000 Kč s hypotékou 2 720 000 Kč (LTV 80 %, 30 let, sazba 4,8 %) má splátku zhruba 14 300 Kč. Nájemné činí 15 500 Kč. Po odečtení splátky, fondu oprav 1 400 Kč, pojištění 200 Kč a rezervy 1 200 Kč vychází cash flow minus 1 600 Kč měsíčně. Zhruba 3 400 Kč ze splátky ale jde na umoření jistiny, majetek investora tedy navzdory zápornému toku roste.
Jak spočítám cash flow investičního bytu?
Od měsíčního nájemného odečtěte splátku hypotéky, fond oprav, pojištění, daň z nemovitých věcí a rezervu na opravy a neobsazenost, zhruba 8 % nájemného. Výsledek je měsíční cash flow. Pro celoroční pohled připočtěte i daň z příjmů z nájmu, kterou platíte jednou ročně v daňovém přiznání.
Co znamená záporné cash flow?
Nájemné nepokryje všechny měsíční výdaje a rozdíl doplácíte ze svého. Časté je to u bytů na hypotéku s vysokým LTV a vyšší sazbou. Záporný tok nemusí znamenat špatnou investici, pokud splátka umořuje jistinu a hodnota roste, vyžaduje ale stabilní příjem a dostatečnou finanční rezervu.
Je důležitější cash flow, nebo výnos z pronájmu?
Obojí měří něco jiného. Výnos slouží k porovnání nemovitostí bez ohledu na financování, cash flow ukazuje, zda investici měsíčně utáhnete. Zkušení investoři nejdřív vyberou byt podle čistého výnosu a lokality, potom nastaví financování tak, aby cash flow zvládli i při zdražení splátky po fixaci.
Jak velkou rezervu mám u pronájmu držet?
Minimálně šest měsíčních splátek hypotéky plus rezervu na opravy, zhruba jeden měsíční nájem ročně. Rezerva kryje neobsazenost, neplatiče i nečekané výdaje typu porouchaného kotle za 40 000 Kč. Bez rezervy vás první delší výpadek nájmu donutí prodávat v nevhodnou dobu a se ztrátou.
Jak zlepším záporné cash flow?
Prodloužením splatnosti hypotéky, mimořádnou splátkou části jistiny, refinancováním za nižší sazbu po konci fixace nebo úpravou nájemného na tržní úroveň. Pomůže i převedení plateb za energie přímo na nájemce. Pokud nic z toho nestačí, zvažte prodej a přesun kapitálu do lokality s lepším poměrem nájmu a ceny.
Nenechte si utéct nemovitost kvůli neznalosti pojmů. Realitní Strážce za vás hlídá nové inzeráty i změny cen — a vy získáte náskok dřív, než je nabídka pryč.