Výnos z pronájmu udává, kolik procent z ceny nemovitosti ročně vydělá nájemné. Hrubý výnos spočítáte jako roční nájemné děleno kupní cenou krát 100. U bytů v českých městech vychází hrubý výnos nejčastěji mezi 3 a 6 % ročně.
- Vzorec: roční nájemné děleno kupní cenou krát 100
- Hrubý výnos náklady nepočítá, čistý ano
- Byty v ČR vynášejí hrubě zhruba 3 až 6 % ročně
- Do čistého výnosu patří fond oprav, pojištění, daň i neobsazenost
- Vyšší výnos obvykle doprovází vyšší riziko lokality nebo nájemníků
Co je výnos z pronájmu?
Výnos z pronájmu je procentní ukazatel návratnosti investice do nemovitosti. Říká, jakou část kupní ceny vám každý rok vrátí nájemné. Investoři podle něj porovnávají byty mezi sebou i s jinými investicemi, třeba dluhopisy nebo termínovanými vklady. Čím vyšší výnos, tím rychlejší návratnost: při 5 % ročně se investice bez růstu ceny vrátí za 20 let.
Jak se výnos z pronájmu počítá?
Hrubý výnos se rovná roční nájemné děleno kupní cenou krát 100. Byt za 4 000 000 Kč pronajatý za 16 000 Kč měsíčně vydělá 192 000 Kč ročně: 192 000 děleno 4 000 000 krát 100 je 4,8 %. Do kupní ceny poctivě započítejte i náklady na pořízení, tedy rekonstrukci, vybavení, provizi a právní servis. Reálný výnos tím obvykle klesne.
Jaký je rozdíl mezi hrubým a čistým výnosem?
Hrubý výnos pracuje jen s nájemným a kupní cenou. Čistý výnos od ročního nájemného odečte náklady: fond oprav, pojištění, daň z příjmů, daň z nemovitých věcí, opravy a neobsazenost, u které se počítá zpravidla jeden měsíc ročně. Čistý výnos bývá o 1 až 1,5 procentního bodu nižší než hrubý a právě s ním počítejte při rozhodování o koupi.
Jaký výnos je v Česku běžný?
U bytů zhruba 3 až 6 % hrubého ročně. V Praze a Brně jsou kupní ceny vysoké, výnos proto klesá ke 3 až 4 %. V menších a levnějších městech, například v Ústí nad Labem nebo Mostě, výnos přesahuje i 7 %, protihodnotou je ale vyšší riziko neplatičů, delší neobsazenost a pomalejší růst cen.
Jak výnos zdaníte?
Příjmy z nájmu daní fyzická osoba podle § 9 zákona č. 586/1992 Sb. sazbou 15 %, část základu nad zákonný limit sazbou 23 %. Výdaje uplatníte buď skutečné včetně odpisů nemovitosti, nebo paušálem 30 % z příjmů, maximálně 600 000 Kč ročně. Daň výnos reálně snižuje, do výpočtu čistého výnosu ji vždy zahrňte.
Investor koupí byt 2+kk v Olomouci za 3 500 000 Kč a pronajme ho za 14 500 Kč měsíčně. Roční nájemné činí 174 000 Kč. Hrubý výnos: 174 000 děleno 3 500 000 krát 100 se rovná 4,97 %. Po odečtení fondu oprav 21 600 Kč, pojištění 2 400 Kč, jednoho měsíce neobsazenosti 14 500 Kč a daně z příjmů zhruba 18 300 Kč zůstane přibližně 117 000 Kč ročně. Čistý výnos tedy vychází kolem 3,4 %, o víc než procentní bod méně než hrubý.
Jak spočítám výnos z pronájmu?
Vydělte roční nájemné kupní cenou a vynásobte stem. Byt za 4 000 000 Kč s nájmem 16 000 Kč měsíčně: 192 000 děleno 4 000 000 krát 100 dává 4,8 % hrubého ročně. Pro přesnější obrázek připočtěte ke kupní ceně náklady na pořízení a od nájemného odečtěte roční výdaje na provoz.
Jaký je dobrý výnos z pronájmu v ČR?
Hrubý výnos nad 5 % je u bytu v ČR nadprůměrný, v Praze se běžně pohybuje kolem 3 až 4 %. Posuzujte ho vždy společně s rizikem: levnější města nabízejí vyšší výnos, ale horší likviditu i platební morálku nájemníků. Užitečné je srovnání s výnosem státních dluhopisů nebo termínovaných vkladů.
Jaký je rozdíl mezi hrubým a čistým výnosem z pronájmu?
Hrubý výnos počítá jen s nájemným a kupní cenou. Čistý výnos od nájemného odečítá fond oprav, pojištění, daně, opravy a neobsazenost, bývá proto o 1 až 1,5 procentního bodu nižší. Pro rozhodnutí o koupi je směrodatný čistý výnos, hrubý slouží k rychlému prvnímu srovnání nabídek.
Snižuje hypotéka výnos z pronájmu?
Výnos jako ukazatel se počítá z kupní ceny bez ohledu na financování, hypotéka ho tedy nemění. Zásadně ale mění cash flow: splátka často spolkne většinu nájmu. Když je úroková sazba vyšší než výnos nemovitosti, na úvěru proděláváte, proto investoři výnos vždy srovnávají se sazbou hypotéky.
Jak se výnos z pronájmu daní?
Příjmy z nájmu se daní podle § 9 zákona o daních z příjmů sazbou 15 %, část základu nad zákonný limit sazbou 23 %. Výdaje uplatníte skutečné včetně odpisů, nebo paušálem 30 % z příjmů, nejvýše 600 000 Kč ročně. Daňové přiznání podáváte sami, zaměstnavatel nájem za vás nedaní.
Nenechte si utéct nemovitost kvůli neznalosti pojmů. Realitní Strážce za vás hlídá nové inzeráty i změny cen — a vy získáte náskok dřív, než je nabídka pryč.