Cena za metr čtvereční je cena nemovitosti vydělená její podlahovou plochou. Slouží k porovnávání nabídek: byt za 6 000 000 Kč o ploše 60 m² vychází na 100 000 Kč/m². Vždy si ověřte, z jaké plochy inzerent počítá, výsledek se může lišit klidně o 10 i více procent.
- Vzorec: cena nemovitosti děleno podlahová plocha v m²
- Klíčové je, jaká plocha se počítá: s balkonem, sklepem, příčkami?
- Srovnávejte jen srovnatelné: stejnou lokalitu, stav i typ plochy
- Nabídkové ceny z inzerátů bývají vyšší než skutečné prodejní
- Data o cenách publikuje ČSÚ a cenové mapy
Co je cena za metr čtvereční?
Základní ukazatel pro porovnávání nemovitostí: cena dělená plochou. Umožňuje srovnat byty různých velikostí v jedné lokalitě a rychle odhalit předraženou nebo podezřele levnou nabídku. Pracují s ním odhadci, banky i cenové mapy. Sám o sobě ale nestačí, nezohledňuje stav bytu, podlaží, orientaci ani energetickou náročnost z PENB.
Z jaké plochy se cena počítá?
V tom bývá největší zádrhel. Podlahová plocha jednotky se podle nařízení vlády č. 366/2013 Sb. počítá včetně plochy pod příčkami uvnitř bytu, novější projekty proto uvádějí vyšší metráž než starší inzeráty u stejně velkých bytů. Balkon, lodžie, sklep nebo terasa se někdy započítávají sníženým koeficientem, jindy vůbec. Před srovnáváním si vždy ujasněte, co přesně metráž obsahuje.
Kde zjistím ceny za m² ve své lokalitě?
Realizované prodejní ceny publikuje Český statistický úřad, pracují s nimi i cenové mapy a odhadci, kteří vycházejí z kupních smluv uložených v katastru. Nabídkové ceny vidíte na realitních portálech, bývají ale o jednotky procent vyšší než skutečné prodejní, u hůře prodejných nemovitostí i o více než 10 %.
Jak se liší cena za m² podle velikosti bytu?
Malé byty jsou na metr nejdražší. Garsonka má běžně o 10 až 25 % vyšší cenu za m² než 3+kk ve stejném domě, protože pevné náklady na koupelnu, kuchyň a rozvody se rozpouštějí do menší plochy a poptávka investorů po malých bytech je silnější. Cenu za metr proto nesrovnávejte mezi různě velkými byty.
Co dalšího cenu za metr ovlivňuje?
Lokalita a dostupnost centra, stav domu i bytu, podlaží a výtah, orientace, hluk, energetická třída, výše fondu oprav a právní vady: věcná břemena, zástavní práva nebo exekuce cenu srážejí. Rozdíl mezi bytem po rekonstrukci a bytem v původním stavu ve stejném domě běžně dělá 20 až 30 % ceny za m².
Kupující v Brně srovnává dva byty. První, 2+kk po rekonstrukci o ploše 54 m², stojí 6 480 000 Kč, tedy 120 000 Kč/m². Druhý, 2+1 v původním stavu o ploše 62 m², stojí 6 820 000 Kč, tedy 110 000 Kč/m². Na papíře vypadá druhý levněji. Po připočtení rekonstrukce za 800 000 Kč ale vychází na zhruba 123 000 Kč/m². První byt je proto ve výsledku výhodnější, pokud kupující nechce rekonstruovat podle vlastních představ.
Jak spočítám cenu za metr čtvereční?
Vydělte cenu nemovitosti její podlahovou plochou. Byt za 5 400 000 Kč o ploše 60 m² vychází na 90 000 Kč/m². Ujistěte se, že plocha neobsahuje balkon, sklep nebo terasu v plné výměře, jinak vám vyjde uměle nízká cena a srovnání s ostatními byty bude zavádějící.
Počítá se do plochy bytu balkon a sklep?
Do podlahové plochy jednotky podle nařízení vlády č. 366/2013 Sb. balkon ani sklepní kóje nepatří, plocha se ale počítá včetně příček uvnitř bytu. Inzeráty přesto balkony a sklepy často přičítají, někdy sníženým koeficientem, jindy v plné výměře. Vždy se proto ptejte na přesné složení metráže.
Jaká je průměrná cena za m² bytu v Česku?
Liší se řádově podle města. Nejdražší je dlouhodobě Praha, následuje Brno, nejnižší ceny najdete ve strukturálně slabších regionech, například na Ústecku nebo Mostecku. Rozdíl mezi Prahou a nejlevnějšími okresy je několikanásobný. Aktuální čísla publikuje Český statistický úřad a cenové mapy, nabídkové ceny sledují portály.
Proč je menší byt na metr dražší než větší?
Pevné náklady bytu, tedy koupelna, kuchyňská linka a rozvody, se u garsonky rozpočítávají do menší plochy. Malé byty navíc táhne poptávka investorů, protože mají nejvyšší výnos z pronájmu. Garsonka tak běžně stojí o 10 až 25 % víc na m² než 3+kk ve stejném domě.
Je nabídková cena za m² stejná jako prodejní?
Není. Nabídková cena z inzerátu je přání prodávajícího, skutečná prodejní cena bývá po vyjednávání nižší, běžně o jednotky procent, u přestřelených nabídek i o více než 10 %. Skutečné ceny z kupních smluv sledují ČSÚ a cenové mapy, právě s nimi srovnávejte při oceňování nemovitosti.
Nenechte si utéct nemovitost kvůli neznalosti pojmů. Realitní Strážce za vás hlídá nové inzeráty i změny cen — a vy získáte náskok dřív, než je nabídka pryč.