Fixace úrokové sazby je období, po které banka nesmí měnit sjednanou sazbu hypotéky, běžně 3, 5 nebo 10 let. Po celou fixaci platíte stejnou splátku. Na konci fixace banka nabídne novou sazbu a vy můžete bez sankce splatit část dluhu nebo odejít k jiné bance.
- Po dobu fixace se sazba ani splátka nemění
- Nejběžnější délky jsou 3, 5 a 10 let
- Na konci fixace lze zdarma splatit dluh nebo refinancovat
- Novou nabídku sazby musí banka sdělit s předstihem
- Předčasné splacení v průběhu fixace omezuje zákonný strop náhrady
Co je fixace úrokové sazby?
Fixace je smluvně garantované období, po které banka drží sjednanou úrokovou sazbu, a tedy i výši anuitní splátky. Chrání vás před růstem sazeb na trhu, výměnou za to nemůžete bez náhrady nákladů kdykoli splatit celý úvěr. Alternativou je plovoucí sazba vázaná na tržní sazby, u českých hypoték spíš okrajová.
Jakou délku fixace zvolit?
Nejčastěji se sjednává fixace na 3 nebo 5 let, opatrnější klienti volí 7 až 10 let. Kratší fixace dává smysl, když se čeká pokles sazeb, delší když chcete jistotu splátky na dlouho dopředu, třeba s napjatým rozpočtem. Roli hraje i plán prodeje: konec fixace je ideální moment pro prodej nemovitosti nebo velkou mimořádnou splátku.
Co se děje na konci fixace?
Banka vám s předstihem sdělí novou nabídku sazby na další období. Můžete ji přijmout, vyjednat lepší, jednorázově splatit část nebo celý dluh zdarma, anebo hypotéku refinancovat u konkurence. Novou sazbu banka spočítá z aktuálních tržních podmínek, splátka se pak přepočítá ze zbývající jistiny a splatnosti.
Můžu splatit hypotéku během fixace?
Ano. Zákon č. 257/2016 Sb. v § 25 stanoví, že „spotřebitel je oprávněn spotřebitelský úvěr zcela nebo zčásti splatit kdykoliv po dobu trvání spotřebitelského úvěru“. Každý rok lze bez poplatku splatit až 25 % jistiny. U splacení nad tento rámec smí banka od září 2024 chtít náhradu nákladů nejvýše 0,25 % z předčasně splacené částky za každý započatý rok zbývající do konce fixace, celkem nejvýše 1 %. Zdarma je i splacení v tíživé životní situaci, při prodeji nemovitosti po 2 letech ji zákon také omezuje.
Jak fixace ovlivní splátku?
Po refixaci se splátka přepočítá podle nové sazby. Růst sazby o 2 procentní body u zůstatku kolem 2 500 000 Kč zvedne splátku zhruba o 3 000 Kč měsíčně. Na konec fixace se proto připravte: 3 měsíce předem porovnejte nabídky konkurence, refinancování je v tu chvíli zdarma.
Rodina z Pardubic si v roce 2021 vzala hypotéku 3 000 000 Kč na 30 let se sazbou 2,3 % fixovanou na 5 let, splátka činila 11 500 Kč. V roce 2026 fixace končí, zbývá splatit zhruba 2 630 000 Kč a banka nabízí sazbu 4,7 %. Nová splátka vychází asi na 14 900 Kč měsíčně. Rodina si vyžádala nabídky dvou konkurenčních bank, s tou nejlepší se vrátila ke své bance a vyjednala 4,4 %. Zároveň na konci fixace zdarma splatila 300 000 Kč z úspor, takže výsledná splátka zůstala kolem 13 200 Kč.
Jaká délka fixace je nejlepší?
Univerzální odpověď neexistuje, nejčastěji se sjednává 3 až 5 let. Kratší fixaci volte, když trh čeká pokles sazeb nebo plánujete prodej či velkou splátku. Delší dává jistotu splátky, hodí se pro napjaté rozpočty. Porovnejte vždy nabízené sazby pro různé délky, rozdíly bývají v desetinách procentního bodu.
Co mám dělat před koncem fixace?
Zhruba 3 měsíce předem si vyžádejte nabídky konkurenčních bank a nabídku vlastní banky na refixaci. S lepší nabídkou v ruce lze často vyjednat slevu bez přechodu jinam. Konec fixace je zároveň jediný pravidelný moment, kdy zdarma splatíte libovolnou část dluhu nebo refinancujete.
Kolik stojí splacení hypotéky během fixace?
U smluv v režimu od září 2024 nejvýše 0,25 % z předčasně splacené částky za každý započatý rok do konce fixace, dohromady maximálně 1 %. Každý rok navíc můžete zdarma splatit až 25 % jistiny. Bez náhrady je i splacení na konci fixace nebo v zákonem vyjmenovaných tíživých situacích.
Můžu refinancovat hypotéku i během fixace?
Můžete, ale mimo konec fixace zaplatíte původní bance náhradu nákladů, u novějších smluv nejvýše 1 % z předčasně splacené částky. Vyplatí se to počítat: úspora z nižší sazby musí překonat náhradu i náklady na nový odhad. Nejčistší je refinancování naplánovat přesně na konec fixace.
Je lepší fixace, nebo plovoucí sazba?
Pro většinu domácností fixace: dává jistotu splátky a v Česku je standardem. Plovoucí sazba se odvíjí od tržních sazeb, může být chvíli levnější, ale splátka se mění průběžně a při růstu sazeb rychle zdraží. Plovoucí variantu volí spíš zkušení klienti s velkou finanční rezervou.
Nenechte si utéct nemovitost kvůli neznalosti pojmů. Realitní Strážce za vás hlídá nové inzeráty i změny cen — a vy získáte náskok dřív, než je nabídka pryč.