Investiční hypotéka je úvěr na nemovitost určenou k pronájmu nebo dalšímu prodeji, ne k vlastnímu bydlení. Funguje jako běžná hypotéka, banky ale obvykle požadují LTV do 80 %, přísněji posuzují bonitu a budoucí nájemné započítávají jen zčásti.
- Slouží ke koupi nemovitosti na pronájem, ne k bydlení
- LTV zpravidla nejvýše 80 %, výhody pro mladé žadatele neplatí
- Banka započítá obvykle 50 až 70 % očekávaného nájmu
- Úroky lze uplatnit jako daňový výdaj proti příjmům z nájmu
- Sazba bývá stejná nebo mírně vyšší než u běžné hypotéky
Co je investiční hypotéka?
Investiční hypotéka financuje nemovitost, kterou kupujete jako investici: byt na dlouhodobý pronájem, apartmán nebo nemovitost na pozdější prodej. Právně jde o stejný hypoteční úvěr zajištěný zástavním právem k nemovitosti podle zákona č. 257/2016 Sb., banky ho ale posuzují přísněji než úvěr na vlastní bydlení.
Jaké podmínky banky požadují?
Počítejte s LTV nejvýše 80 %, tedy s 20 % vlastních zdrojů. Zvýhodněný limit 90 % pro žadatele do 36 let platí podle doporučení ČNB jen pro financování vlastního bydlení. Některé banky u investičních nemovitostí přidávají k sazbě přirážku v řádu desetin procentního bodu nebo zkracují maximální splatnost.
Počítá banka nájem do příjmů?
Ano, ale jen zčásti. Banky obvykle uznají 50 až 70 % očekávaného tržního nájemného, zbytek berou jako rezervu na neobsazenost, opravy a výpadky plateb. Některé chtějí odhad obvyklého nájemného nebo existující nájemní smlouvu. Zbytek splátky musíte pokrýt z vlastních doložených příjmů.
Jak funguje zdanění?
Příjmy z nájmu daníte podle § 9 zákona č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů, sazbou 15 %, případně 23 % nad zákonný limit. Při uplatnění skutečných výdajů si od příjmů odečtete zaplacené úroky z investiční hypotéky, odpisy nemovitosti i náklady na opravy. Alternativou je výdajový paušál 30 % z příjmů.
Kdy se investiční hypotéka vyplatí?
Když výnos z pronájmu spolu s očekávaným růstem ceny nemovitosti překoná úrokovou sazbu a náklady. Spočítejte měsíční cash flow: nájem minus splátka, fond oprav, pojištění, daň a rezerva na neobsazenost. Záporné cash flow nemusí být chyba, pokud ho vyváží umořování jistiny a růst hodnoty, musíte ho ale dlouhodobě utáhnout.
Investor z Prahy kupuje 2+kk v Brně za 5 000 000 Kč. Banka půjčí 4 000 000 Kč (LTV 80 %) se sazbou 5,5 % na 30 let, splátka vychází zhruba na 22 700 Kč měsíčně. Očekávaný nájem je 18 000 Kč, banka z něj do příjmů započítala 60 %, tedy 10 800 Kč, zbytek bonity investor doložil mzdou. Měsíční cash flow je záporné asi o 6 500 Kč včetně fondu oprav a pojištění, investor ale zároveň měsíčně umoří kolem 4 400 Kč jistiny a počítá s dlouhodobým růstem ceny bytu.
Kolik vlastních peněz potřebuji na investiční hypotéku?
Zpravidla nejméně 20 % ceny nemovitosti, protože banky u investičních nemovitostí drží LTV do 80 %. U bytu za 5 000 000 Kč tedy 1 000 000 Kč plus rezervu na vybavení a poplatky. Zvýhodněných 90 % LTV pro žadatele do 36 let platí jen u vlastního bydlení.
Započítá mi banka budoucí nájem do příjmů?
Většina bank ano, obvykle 50 až 70 % očekávaného nájemného doloženého odhadem nebo nájemní smlouvou. Zbytek si banka nechává jako rezervu na neobsazenost a opravy. Část splátky proto musíte pokrýt z vlastních příjmů ze zaměstnání nebo podnikání, samotný nájem zpravidla nestačí.
Můžu si úroky z investiční hypotéky odečíst z daní?
Ano, jako výdaj proti příjmům z nájmu podle § 9 zákona o daních z příjmů, pokud uplatňujete skutečné výdaje. Nezaměňujte to s odpočtem úroků od základu daně, ten platí jen pro úvěry na vlastní bytovou potřebu. Vedle úroků odečtete i odpisy, opravy a pojištění.
Je sazba investiční hypotéky vyšší než u běžné?
U řady bank je stejná, některé si účtují přirážku v řádu desetin procentního bodu za vyšší riziko. Rozdíl dělá spíš přísnější posouzení: nižší LTV, konzervativní započtení nájmu a někdy kratší splatnost. Vyplatí se porovnat více bank, přístup k investičním nemovitostem se výrazně liší.
Můžu v bytě koupeném na investiční hypotéku bydlet?
Bydlení vlastníka banka obvykle nezakazuje, úvěrová smlouva ale může účel nemovitosti upravovat, proto ji zkontrolujte. Pozor na opačný případ: pokud jste čerpali podmínky pro vlastní bydlení a byt pronajímáte, porušujete smlouvu i podmínky daňového odpočtu úroků a banka může sazbu upravit.
Nenechte si utéct nemovitost kvůli neznalosti pojmů. Realitní Strážce za vás hlídá nové inzeráty i změny cen — a vy získáte náskok dřív, než je nabídka pryč.