DSTI (Debt Service to Income) je poměr součtu měsíčních splátek všech dluhů k čistému měsíčnímu příjmu žadatele. DSTI 40 % znamená, že na splátky odchází 40 % výplaty. ČNB limit DSTI od července 2023 nevymáhá jako závazný, banky ale splátkové zatížení dál posuzují.
- Podíl měsíčních splátek na čistém měsíčním příjmu
- Dřívější závazný limit ČNB činil 45 %, do 36 let 50 %
- Od července 2023 ČNB limit nevymáhá jako závazný
- Banky splátkové zatížení dál pečlivě posuzují
- DSTI snížíte delší splatností nebo splacením menších úvěrů
Co je DSTI?
DSTI (Debt Service to Income, poměr splátek k příjmu) ukazuje, jak velkou část čistého měsíčního příjmu spolknou splátky všech dluhů včetně nové hypotéky. Žadatel s příjmem 50 000 Kč a splátkami 20 000 Kč má DSTI 40 %. Čím vyšší hodnota, tím menší rezerva na výpadek příjmu nebo růst sazeb.
Jaký limit DSTI platí dnes?
Žádný závazný. ČNB zavedla horní hranici 45 % (50 % pro žadatele do 36 let) v dubnu 2022 a od 1. července 2023 ji deaktivovala, takže ji nevymáhá jako závaznou. Banky ale splátkové zatížení posuzují dál, povinnost prověřit úvěruschopnost jim ukládá zákon č. 257/2016 Sb. Pravomoc ČNB stanovovat ukazatele vychází z § 45a a násl. zákona č. 6/1993 Sb. Žádosti s DSTI nad zhruba 45 až 50 % banky běžně odmítají.
Co se do DSTI počítá?
Splátka nově žádané hypotéky, splátky všech stávajících úvěrů a leasingů a přepočtené zatížení z limitů kreditních karet a kontokorentů. Příjem musí být doložitelný: mzda, důchod, ověřitelný zisk z podnikání. Banka navíc často testuje, zda splátky unesete i při vyšší sazbě po konci fixace.
Jak DSTI snížit?
Prodlužte splatnost hypotéky, tím klesne měsíční splátka, byť celkově zaplatíte na úrocích víc. Splaťte drobné úvěry, zrušte kreditní karty a kontokorenty, případně přiberte spolužadatele s příjmem. Pomůže i větší podíl vlastních zdrojů, protože nižší úvěr znamená nižší splátku. I pár procentních bodů často rozhodne o schválení.
Pan Urban z Liberce má čistý příjem 48 000 Kč měsíčně. Splátka požadované hypotéky vychází na 17 500 Kč při splatnosti 25 let a leasing auta ho stojí 4 500 Kč. Součet splátek 22 000 Kč dělený příjmem dává DSTI 46 %, což je nad hranicí, kterou jeho banka interně toleruje. Poradce navrhne prodloužit splatnost na 30 let, splátka hypotéky klesne zhruba na 16 000 Kč a DSTI na 43 %. Po doplacení leasingu za rok může pan Urban posílat rozdíl jako mimořádné splátky a dobu splácení zase zkrátit.
Jaký limit DSTI dnes platí?
Závazný žádný. ČNB hranici 45 % (50 % pro žadatele do 36 let) od července 2023 deaktivovala a nevymáhá ji. Banky ale splátkové zatížení dál hodnotí podle vlastních pravidel a povinného posouzení úvěruschopnosti. Se splátkami nad polovinou čistého příjmu hypotéku prakticky nedostanete.
Co znamená DSTI 45 %?
Že splátky všech dluhů včetně nové hypotéky tvoří 45 % čistého měsíčního příjmu. Při příjmu 60 000 Kč to znamená splátky nejvýše 27 000 Kč. Přesně takto zněl dřívější závazný limit ČNB pro žadatele nad 36 let, mladší měli hranici 50 %.
Jak si DSTI spočítám?
Sečtěte měsíční splátky všech úvěrů a leasingů, přičtěte předpokládanou splátku nové hypotéky a zpravidla i pár procent z limitů kreditních karet a kontokorentů. Součet vydělte čistým měsíčním příjmem. Výsledek do 40 % je komfortní, mezi 40 a 50 % hraniční a nad 50 % banky žádost běžně zamítnou.
Jak DSTI rychle snížím?
Nejúčinněji prodloužením splatnosti hypotéky: u úvěru 4 000 000 Kč se sazbou 5 % klesne splátka při prodloužení z 20 na 30 let zhruba z 26 400 na 21 500 Kč. Dále splaťte drobné úvěry, zrušte kreditky a kontokorenty nebo přiberte spolužadatele. Delší splatnost ale znamená vyšší celkové úroky.
Proč banka řeší DSTI, když limit ČNB neplatí?
Protože jí zákon č. 257/2016 Sb. ukládá poskytnout úvěr jen úvěruschopnému klientovi. Vysoké DSTI znamená malou rezervu na růst sazeb po fixaci, výpadek příjmu nebo nečekané výdaje. Banka navíc často modeluje splátku při vyšší sazbě, aby ověřila, že úvěr unesete i po refixaci.
Nenechte si utéct nemovitost kvůli neznalosti pojmů. Realitní Strážce za vás hlídá nové inzeráty i změny cen — a vy získáte náskok dřív, než je nabídka pryč.