Bonita je schopnost žadatele splácet úvěr, kterou banka posuzuje před schválením hypotéky. Hodnotí čisté příjmy, výdaje, stávající dluhy, záznamy v registrech i věk a profesi. Čím vyšší bonita, tím vyšší úvěr a často i nižší sazba.
- Rozhoduje o schválení úvěru i o výši sazby
- Banka počítá s ukazateli DTI a DSTI
- Záznamy v registrech dlužníků bonitu srážejí
- Bonitu zlepší splacení kreditek a kontokorentů
- Doložit lze i příjem z podnikání nebo pronájmu
Co je bonita?
Bonita, jinak úvěruschopnost, vyjadřuje, zda dokážete úvěr splácet ze svých příjmů. Banka ji posoudit musí: zákon č. 257/2016 Sb. jí ukládá poskytnout úvěr, „jen pokud z výsledku posouzení úvěruschopnosti spotřebitele vyplývá, že spotřebitel bude schopen spotřebitelský úvěr splácet“. Bez dostatečné bonity hypotéku nedostanete ani se zástavou.
Jak banka bonitu počítá?
Od čistých příjmů odečte životní náklady, splátky stávajících dluhů a limity kreditních karet. Pracuje s ukazateli DTI (Debt to Income, celkový dluh k ročnímu příjmu) a DSTI (Debt Service to Income, měsíční splátky k měsíčnímu příjmu). ČNB tyto limity v roce 2024 přestala vyžadovat jako závazné, banky s nimi ale dál interně počítají, u DSTI běžně s hranicí kolem 40 až 45 %.
Co bonitu snižuje?
Kontokorenty a kreditní karty, i nevyužívané, protože banka počítá s celým limitem. Dále splátky jiných úvěrů, ručení za cizí dluh, záznamy v registrech BRKI, NRKI a SOLUS, krátká pracovní smlouva nebo podnikání s nízkým daňovým základem. Roli hraje i věk: splatnost úvěru banky obvykle omezují do 70 let věku žadatele.
Jak bonitu zlepšit?
Před žádostí splaťte drobné půjčky, zrušte nevyužívané kreditní karty a kontokorenty a vyhněte se novým závazkům. Pomůže druhý žadatel s příjmem, delší splatnost, která sníží měsíční splátku, nebo doložení všech příjmů včetně pronájmu. Podnikatelé zvažte, zda příliš agresivní daňová optimalizace nezavře cestu k úvěru.
Pan Urban z Prahy vydělává čistého 55 000 Kč měsíčně a žádá o hypotéku 4 500 000 Kč se splátkou 24 200 Kč. Splácí ale auto za 6 000 Kč měsíčně a má kreditní kartu s limitem 100 000 Kč. Banka započítá i kartu, splátkové zatížení vyjde přes 60 % příjmu a úvěr neschválí. Po doplacení auta a zrušení karty klesne zatížení pod 45 % a stejnou hypotéku pan Urban bez problémů dostane.
Co všechno banka při posuzování bonity zkoumá?
Čisté příjmy a jejich stabilitu, výdaje domácnosti, splátky stávajících úvěrů, limity kreditních karet a kontokorentů, záznamy v úvěrových registrech, věk, vzdělání a profesi. U hypotéky k tomu přičtěte hodnotu zástavy přes ukazatel LTV. Výsledkem je maximální výše úvěru a nabízená sazba.
Jaké příjmy můžu bance doložit?
Nejsnáz příjem ze zaměstnání potvrzením od zaměstnavatele nebo výpisy z účtu, u podnikatelů daňové přiznání za poslední 1 až 2 roky. Banky uznávají i příjem z pronájmu, některé částečně rodičovský příspěvek, výsluhy nebo diety. Příjmy z dohod a zkušební doba bývají problém.
Snižuje kreditní karta bonitu, i když ji nepoužívám?
Ano. Banka počítá s celým schváleným limitem karty nebo kontokorentu jako s potenciálním dluhem, obvykle jako fiktivní měsíční splátku v jednotkách procent limitu. Karta s limitem 100 000 Kč tak může snížit maximální hypotéku o stovky tisíc korun. Nevyužívané karty před žádostí zrušte.
Jak si bonitu ověřím předem?
Vyžádejte si výpisy z registrů BRKI, NRKI a SOLUS, online je pořídíte za poplatek v řádu stokorun. Orientační propočet zvládnou hypoteční kalkulačky bank, přesnější obraz dá poradce nebo přímo banka v předschválení. Zkontrolujte i staré závazky, často škodí zapomenutý kontokorent.
Co dělat, když bonita na hypotéku nestačí?
Přiberte druhého žadatele s příjmem, prodlužte splatnost, snižte požadovanou částku vyšším vlastním vkladem nebo nejdřív splaťte stávající dluhy. Někdy pomůže počkat na vyšší příjem nebo delší historii podnikání. Ručitel se u hypoték používá spíš výjimečně, banky preferují spoludlužníka.
Nenechte si utéct nemovitost kvůli neznalosti pojmů. Realitní Strážce za vás hlídá nové inzeráty i změny cen — a vy získáte náskok dřív, než je nabídka pryč.