DTI (Debt to Income) je poměr celkové výše dluhů žadatele k jeho čistému ročnímu příjmu. DTI 8 znamená dluhy ve výši osminásobku ročního příjmu. ČNB limit DTI od ledna 2024 nevymáhá jako závazný, banky ale ukazatel při posuzování žádostí dál sledují.
- Poměr celkového dluhu k čistému ročnímu příjmu
- Dřívější závazný limit ČNB činil 8,5, do 36 let 9,5
- Od ledna 2024 ČNB limit nevymáhá jako závazný
- Banky DTI dál počítají v rámci vlastního posouzení
- Do dluhů se počítají i kreditní karty a kontokorenty
Co je DTI?
DTI (Debt to Income, poměr dluhu k příjmu) měří celkové zadlužení žadatele vůči čistému ročnímu příjmu. Do čitatele vstupuje součet všech dluhů včetně nově žádané hypotéky, do jmenovatele čistý roční příjem domácnosti. Žadatel s příjmem 600 000 Kč ročně a dluhy 4 800 000 Kč má DTI 8.
Jaký limit DTI platí dnes?
Žádný závazný. ČNB horní hranici DTI 8,5 (9,5 pro žadatele do 36 let) zavedla v dubnu 2022 a od 1. ledna 2024 ji deaktivovala, takže ji nevymáhá jako závaznou. Banky ale ukazatel dál sledují v rámci posouzení úvěruschopnosti, které jim ukládá zákon č. 257/2016 Sb., a příliš vysoké DTI zamítnou. Pravomoc ČNB stanovovat ukazatele plyne z § 45a a násl. zákona č. 6/1993 Sb.
Co se do DTI počítá?
Všechny dluhy: zůstatek stávajících hypoték a spotřebitelských úvěrů, nově žádaný úvěr, leasing a zpravidla i limity kreditních karet a kontokorentů, i když je nečerpáte. Do příjmu banka počítá jen to, co umíte doložit: mzdu, ověřitelné příjmy z podnikání, případně část příjmů z nájmu.
Jak DTI snížit?
Před žádostí o hypotéku splaťte drobné úvěry a zrušte nevyužívané kreditní karty a kontokorenty. Pomůže i spolužadatel s doložitelným příjmem, protože zvýší jmenovatele. Naopak nová půjčka na auto těsně před žádostí o hypotéku může rozhodnout o zamítnutí, banky si dluhy ověří v registrech.
Žadatelka z Prahy má čistý příjem 55 000 Kč měsíčně, tedy 660 000 Kč ročně. Žádá o hypotéku 4 800 000 Kč a splácí úvěr na auto se zůstatkem 200 000 Kč. Celkové dluhy 5 000 000 Kč dělené ročním příjmem 660 000 Kč dávají DTI 7,6. Dřívější limit ČNB 8,5 by splnila a projde i interním posouzením většiny bank. Kdyby ale měla navíc kreditní kartu s limitem 100 000 Kč a kontokorent 50 000 Kč, DTI stoupne na 7,8 a banka může chtít jejich zrušení před schválením úvěru.
Jaký limit DTI dnes platí?
Závazný žádný, ČNB limit 8,5 (9,5 pro mladší 36 let) od ledna 2024 deaktivovala a nevymáhá ho. Banky ale DTI dál počítají v rámci povinného posouzení úvěruschopnosti a vlastních rizikových pravidel. V praxi tedy s dluhy nad zhruba osminásobkem ročního příjmu uspějete jen výjimečně.
Co znamená DTI 8,5?
Že celkové dluhy žadatele smí dosáhnout nejvýše 8,5násobku jeho čistého ročního příjmu. Při příjmu 50 000 Kč měsíčně, tedy 600 000 Kč ročně, to znamená dluhy nejvýše 5 100 000 Kč včetně nové hypotéky. Přesně takto zněl dřívější závazný limit ČNB pro žadatele nad 36 let.
Jaký je rozdíl mezi DTI a DSTI?
DTI porovnává celkovou výši dluhů s ročním příjmem, DSTI porovnává měsíční splátky všech dluhů s měsíčním příjmem. DTI hlídá, kolik celkem dlužíte, DSTI kolik z výplaty každý měsíc odchází na splátky. Banky posuzují oba ukazatele společně s LTV a celkovou bonitou žadatele.
Počítá se do DTI kreditní karta, kterou nepoužívám?
Zpravidla ano. Banky započítávají sjednané limity kreditních karet a kontokorentů, protože je můžete kdykoli vyčerpat. Nevyužívané karty a povolená přečerpání proto před žádostí o hypotéku zrušte, zlepšíte si DTI i DSTI. Zrušení si nechte potvrdit, v registrech se projeví se zpožděním.
Jak si DTI spočítám?
Sečtěte všechny dluhy: zůstatky úvěrů, požadovanou hypotéku, limity kreditních karet a kontokorentů. Součet vydělte čistým ročním příjmem, tedy dvanáctinásobkem čisté měsíční mzdy. Výsledek pod 8 je z pohledu bank obvykle v pořádku, hodnoty nad 8,5 znamenají problém i dnes, kdy závazný limit neplatí.
Nenechte si utéct nemovitost kvůli neznalosti pojmů. Realitní Strážce za vás hlídá nové inzeráty i změny cen — a vy získáte náskok dřív, než je nabídka pryč.