Družstevní podíl představuje účast člena v bytovém družstvu: souhrn práv a povinností z členství, především právo nájmu konkrétního bytu. Při koupi družstevního bytu kupujete právě podíl, ne nemovitost. Převod podílu upravuje § 736 zákona č. 90/2012 Sb.
- S podílem je spojeno právo nájmu konkrétního družstevního bytu
- Převádí se smlouvou, vůči družstvu účinný jejím doručením
- Družstvo převod nemůže zakázat, splňuje-li kupující stanovy
- Katastr nemovitostí se převodu vůbec netýká
- S podílem přecházejí i dluhy prodávajícího vůči družstvu
Co je družstevní podíl?
Družstevní podíl je majetková hodnota vyjadřující členství v bytovém družstvu. U bytových družstev je s ním spojeno právo nájmu konkrétního bytu, takže se s podílem fakticky obchoduje jako s bytem: v inzerátech uvidíte „prodej družstevního bytu“, právně ale jde o převod družstevního podílu. Vlastníkem nemovitosti zůstává pořád družstvo zapsané v katastru.
Jak probíhá převod družstevního podílu?
Písemnou smlouvou mezi převodcem a nabyvatelem, souhlas družstva se nevyžaduje. Zákon č. 90/2012 Sb. v § 736 stanoví: „Převoditelnost družstevního podílu člena bytového družstva nelze omezit ani vyloučit, pokud má být nabyvatelem osoba, která splňuje podmínky stanov pro přijetí za člena bytového družstva.“ Vůči družstvu nastávají účinky doručením smlouvy o převodu. Celý proces běžně trvá jednotky dnů.
Kolik převod družstevního podílu stojí?
Družstvu se platí poplatek za převod podle stanov, obvykle v řádu jednotek tisíc korun. Správní poplatek katastru odpadá, žádný vklad se nekoná. Příjem prodávajícího podléhá dani z příjmu 15 %, případně 23 % nad zákonný limit; po pěti letech držby podílu je od daně osvobozen. Daň z nabytí byla zrušena už v roce 2020.
Dá se koupě družstevního podílu financovat úvěrem?
Obtížněji než byt v osobním vlastnictví. Podíl banky jako zástavu běžně neakceptují, proto se používá zástava jiné nemovitosti, úvěr ze stavebního spoření nebo předhypoteční úvěr při plánovaném převodu bytu do vlastnictví. Bez zástavy počítejte s vyšší úrokovou sazbou a kratší splatností.
Co se děje s podílem při dědictví a rozvodu?
Družstevní podíl se dědí a dědic se stává členem družstva. Podíl nabytý za trvání manželství spadá zpravidla do společného jmění manželů a při rozvodu se vypořádává jako jiný majetek: jeden z manželů podíl převezme a druhého vyplatí, nebo se podíl prodá. Hodnotu určuje tržní cena bytu, ne účetní hodnota v družstvu.
Pan Šimek prodal družstevní podíl k bytu 3+1 v Brně Líšni za 5 100 000 Kč. Kupující nepodával žádný návrh na vklad do katastru: stačila smlouva o převodu podílu a její doručení družstvu, které si podle stanov účtuje poplatek 10 000 Kč. Peníze šly přes advokátní úschovu a celý převod trval devět dní. Kupující si předem vyžádal potvrzení družstva, že na bytě vázne anuita jen 40 000 Kč a prodávající nemá žádné dluhy. Pan Šimek držel podíl 12 let, příjem má proto od daně osvobozený.
Co vlastně kupuji při koupi družstevního bytu?
Družstevní podíl, tedy členství v bytovém družstvu s právem nájmu konkrétního bytu. Nemovitost samotnou nekupujete, ta zůstává ve vlastnictví družstva zapsaného v katastru. Vaše práva a povinnosti určují stanovy družstva, proto si je vyžádejte a přečtěte ještě před podpisem smlouvy o převodu.
Může družstvo převod podílu zablokovat?
Nemůže, pokud nabyvatel splňuje podmínky stanov pro přijetí za člena, například že je fyzická osoba. Převoditelnost družstevního podílu v bytovém družstvu nelze omezit ani vyloučit (§ 736 zákona č. 90/2012 Sb.). Družstvo jen bere převod na vědomí doručením smlouvy a aktualizuje seznam členů.
Platí se při převodu družstevního podílu nějaká daň?
Kupující žádnou daň neplatí, daň z nabytí byla v roce 2020 zrušena. Prodávající daní příjem sazbou 15 %, případně 23 % nad zákonný limit; po pěti letech držby podílu je příjem osvobozen. Družstvu se hradí jen poplatek za převod podle stanov, běžně tisíce korun.
Jak rychle proběhne převod družstevního podílu?
Běžně během několika dnů až dvou týdnů. Nečeká se na katastr: podpisem smlouvy a jejím doručením družstvu je převod vůči družstvu účinný. Srovnejte s bytem v osobním vlastnictví, kde vkladové řízení kvůli 20denní ochranné lhůtě trvá zpravidla měsíc. Rychlost je hlavní praktická výhoda.
Přecházejí s družstevním podílem i dluhy prodávajícího?
Ano, dluhy převodce vůči bytovému družstvu přecházejí převodem podílu na nabyvatele. Před koupí proto vždy žádejte písemné potvrzení družstva o bezdlužnosti a o výši anuity. Nezaplacené nájemné nebo nedoplatky za služby byste jinak museli uhradit vy, bez ohledu na kupní smlouvu.
Nenechte si utéct nemovitost kvůli neznalosti pojmů. Realitní Strážce za vás hlídá nové inzeráty i změny cen — a vy získáte náskok dřív, než je nabídka pryč.