Společenství vlastníků jednotek (SVJ) je právnická osoba, kterou vlastníci bytů v domě zakládají pro správu domu a pozemku. Rozhoduje o opravách, vybírá příspěvky na správu a zálohy na služby. Upravuje ho § 1194 a násl. občanského zákoníku; členství vzniká automaticky koupí jednotky.
- Vzniká v domech rozdělených na jednotky, povinně od pěti jednotek
- Nejvyšším orgánem je shromáždění, hlasy se počítají podle podílů
- Vybírá příspěvky na správu domu, lidově fond oprav
- Členem se stáváte koupí jednotky, vystoupit nelze
- Dluhy prodávajícího vůči správě domu přecházejí na kupujícího
Co je společenství vlastníků jednotek?
SVJ je právnická osoba spravující dům rozdělený na jednotky. Občanský zákoník v § 1194 uvádí: „Společenství vlastníků je právnická osoba založená za účelem zajišťování správy domu a pozemku.“ SVJ nesmí podnikat, jeho úkolem je provoz, údržba a opravy společných částí, uzavírání smluv s dodavateli a vybírání plateb od vlastníků. Zapisuje se do rejstříku společenství vlastníků jednotek.
Kdy SVJ vzniká a kdo je jeho členem?
Zakládá se schválením stanov a vzniká zápisem do veřejného rejstříku; povinně se zakládá v domě s alespoň pěti jednotkami patřícími různým vlastníkům (§ 1198). Členem se stává automaticky každý vlastník jednotky okamžikem nabytí vlastnictví a členství nelze vypovědět: zaniká až prodejem jednotky. Koupí bytu tedy vždy vstupujete i do SVJ.
Jak SVJ rozhoduje?
Nejvyšším orgánem je shromáždění vlastníků, kde se hlasy počítají podle podílů na společných částech, ne podle hlav. Shromáždění je usnášeníschopné za přítomnosti vlastníků s nadpoloviční většinou hlasů a rozhoduje většinou hlasů přítomných, pokud stanovy nebo zákon nevyžadují víc. Statutárním orgánem je výbor nebo předseda. Přehlasovaný vlastník se může v důležité záležitosti obrátit do tří měsíců na soud.
Kolik se do SVJ platí?
Dvě položky: příspěvky na správu domu a pozemku, kterým se lidově říká fond oprav, běžně 15 až 50 Kč/m² měsíčně podle stáří domu, a zálohy na služby, třeba teplo, vodu a úklid. Vyúčtování služeb musí SVJ doručit do 4 měsíců po skončení zúčtovacího období podle zákona č. 67/2013 Sb.
Na co si dát pozor při koupi bytu se SVJ?
Vyžádejte si potvrzení o bezdlužnosti prodávajícího: dluhy související se správou domu přecházejí při převodu jednotky na kupujícího (§ 1186 občanského zákoníku). Projděte zápisy ze shromáždění, výši fondu oprav, plánované rekonstrukce a případný úvěr SVJ, který budete v platbách splácet i vy.
Dům v Českých Budějovicích má 18 jednotek a SVJ. Majitelka bytu o 65 m² platí měsíčně 1 950 Kč do fondu oprav (30 Kč/m²) a 2 400 Kč záloh na služby. Shromáždění loni schválilo zateplení za 3 600 000 Kč financované úvěrem pro SVJ, splátky zvedly příspěvek o 8 Kč/m². Při prodeji bytu si kupující vyžádal potvrzení, že prodávající nemá vůči SVJ žádné dluhy, protože nedoplatky by jinak přešly na něj. Bez potvrzení by advokát nedoporučil uvolnit peníze z úschovy.
Musím být členem SVJ, když koupím byt?
Ano, členství v SVJ vzniká ze zákona automaticky nabytím vlastnictví jednotky a nelze z něj vystoupit. Zaniká až převodem jednotky na někoho jiného. Jako člen máte právo hlasovat na shromáždění silou svého podílu a povinnost platit příspěvky na správu a zálohy na služby.
Jaký je rozdíl mezi SVJ a bytovým družstvem?
SVJ dům nevlastní, jen spravuje společné části; byty patří jednotlivým vlastníkům jednotek zapsaným v katastru. Bytové družstvo je naopak vlastníkem celého domu a obyvatelé jsou jeho členové s právem nájmu. V domě po částečném převodu družstevních bytů mohou existovat obě organizace současně.
Kolik se platí do fondu oprav?
Zákon výši nestanoví, rozhoduje shromáždění vlastníků. V praxi se příspěvky pohybují nejčastěji mezi 15 a 50 Kč/m² měsíčně: nižší u novostaveb, vyšší u starších domů před rekonstrukcí nebo se splácením úvěru. U bytu 65 m² tak počítejte zhruba s 1 000 až 3 000 Kč měsíčně.
Přecházejí dluhy vůči SVJ na kupujícího bytu?
Ano, dluhy převodce související se správou domu a pozemku přecházejí na nabyvatele jednotky podle § 1186 občanského zákoníku. Kupující proto před koupí vyžaduje potvrzení osoby odpovědné za správu domu o bezdlužnosti prodávajícího. Bez něj riskujete, že zaplatíte cizí nedoplatky za opravy i služby.
Co můžu dělat, když mě shromáždění přehlasuje?
Je-li pro to důležitý důvod, může přehlasovaný vlastník do tří měsíců navrhnout soudu, aby o záležitosti rozhodl; typicky jde o zásadní rekonstrukce nebo změnu pravidel užívání. U běžných rozhodnutí většiny se musíte podřídit. Lhůta běží ode dne, kdy jste se o rozhodnutí dozvěděli.
Nenechte si utéct nemovitost kvůli neznalosti pojmů. Realitní Strážce za vás hlídá nové inzeráty i změny cen — a vy získáte náskok dřív, než je nabídka pryč.