Rezervační smlouva blokuje nemovitost pro konkrétního zájemce. Kupující se zavazuje složit rezervační poplatek a v dohodnuté lhůtě uzavřít kupní smlouvu, druhá strana nemovitost dál nenabízí. Bývá prvním závazným krokem koupě přes realitní kancelář.
- Blokuje nemovitost obvykle na 30 až 60 dnů
- Podepisuje se jako první, ještě před kupní smlouvou
- Rezervační poplatek při odstoupení kupujícího zpravidla propadá
- Trojstranná verze s prodávajícím chrání lépe než dvoustranná
- Nutná je doložka pro případ zamítnuté hypotéky
Co je rezervační smlouva?
Rezervační smlouva je dohoda, kterou si zájemce rezervuje nemovitost na sjednanou dobu, obvykle 30 až 60 dnů. Zaváže se složit rezervační poplatek a ve lhůtě uzavřít kupní smlouvu nebo smlouvu o smlouvě budoucí. Prodávající a realitní kancelář se zavazují nemovitost v této době nenabízet dalším zájemcům.
Jaký zákon rezervační smlouvu upravuje?
Jako samostatný typ smlouvy ji v zákoně nenajdete. Uzavírá se podle § 1746 odst. 2 občanského zákoníku, který stanoví: „Strany mohou uzavřít i takovou smlouvu, která není zvláště jako typ smlouvy upravena.“ Na činnost realitní kanceláře zároveň dopadá realitní zákon č. 39/2020 Sb., včetně pravidel pro úschovy a písemnou smlouvu o zprostředkování.
Dvoustranná, nebo trojstranná smlouva?
Trojstranná smlouva mezi kupujícím, prodávajícím a realitní kanceláří je bezpečnější. Zavazuje totiž přímo prodávajícího nemovitost nepřevést jinému a umožňuje vymáhat sankci i po něm. Dvoustranná smlouva jen s realitní kanceláří prodávajícího nezavazuje: kancelář slibuje něco, co sama nemůže zaručit. Na trojstranné verzi proto trvejte.
Na co si dát pozor před podpisem?
Zkontrolujte přesné určení nemovitosti a konečné kupní ceny, délku rezervace, osud poplatku ve všech scénářích a sankce obou stran. Klíčová je rozvazovací doložka pro případ zamítnutí hypotéky: bez ní poplatek propadne, i když úvěr nedostanete. Před podpisem si vyžádejte i návrh kupní smlouvy nebo alespoň její závazné parametry.
Co se stane, když k prodeji nedojde?
Odstoupí-li kupující bezdůvodně, rezervační poplatek zpravidla propadá jako smluvní pokuta. Poruší-li závazek prodávající, například prodá nemovitost jinému, měl by podle dobře napsané smlouvy zaplatit kupujícímu smluvní pokutu ve stejné výši. Při zamítnuté hypotéce se sjednanou doložkou se poplatek vrací v plné výši.
Pan Kučera si v Českých Budějovicích vybral byt za 3 800 000 Kč. Podepsal trojstrannou rezervační smlouvu s prodávajícím a realitní kanceláří, složil rezervační poplatek 150 000 Kč a získal 45 dnů na vyřízení hypotéky. Do smlouvy prosadil doložku, že při zamítnutí úvěru dvěma bankami se poplatek vrací. Banka mu půjčila, poplatek se započetl do kupní ceny a do měsíce se podepsala kupní smlouva. Bez doložky by při zamítnutí hypotéky přišel o celých 150 000 Kč.
Je rezervační smlouva povinná?
Není. Zákon ji nevyžaduje, jde o zvyklost hlavně při prodeji přes realitní kancelář, která si tak jistí vážnost zájmu i svou provizi. Při přímém prodeji mezi vlastníkem a kupujícím se často přeskakuje a strany jdou rovnou ke kupní smlouvě nebo smlouvě o smlouvě budoucí.
Vrátí se mi rezervační poplatek, když nedostanu hypotéku?
Jen pokud to smlouva výslovně říká. Prosaďte doložku, že při zamítnutí úvěru doloženém například dvěma zamítavými stanovisky bank se poplatek vrací v plné výši. Bez doložky poplatek zpravidla propadá jako smluvní pokuta, i když jste koupi zmařit nechtěli. Upozorněte na to makléře předem.
Co když prodávající prodá nemovitost někomu jinému?
U trojstranné smlouvy máte nárok na vrácení poplatku a zpravidla i na smluvní pokutu po prodávajícím ve výši rezervačního poplatku. U dvoustranné smlouvy s realitní kanceláří vymáháte nároky jen po kanceláři, a to obtížně. Proto trvejte na tom, aby smlouvu podepsal i prodávající.
Jak dlouhá má být rezervační lhůta?
Obvykle 30 až 60 dnů. Počítejte s časem na schválení hypotéky, tedy 2 až 4 týdny, dále na odhad nemovitosti a přípravu kupní smlouvy. Kratší lhůta je riziko: nestihnete-li ji vinou banky, můžete přijít o poplatek. Sjednejte raději automatické prodloužení, pokud už žádost o úvěr běží.
Co má rezervační smlouva obsahovat?
Přesné označení nemovitosti podle katastru, konečnou kupní cenu, výši a osud rezervačního poplatku, délku rezervace, závazek prodávajícího nemovitost nenabízet, sankce obou stran a podmínky vrácení poplatku včetně doložky na hypotéku. Připojena by měla být i kostra budoucí kupní smlouvy.
Nenechte si utéct nemovitost kvůli neznalosti pojmů. Realitní Strážce za vás hlídá nové inzeráty i změny cen — a vy získáte náskok dřív, než je nabídka pryč.