Zprostředkovatelská smlouva je dohoda, kterou se realitní kancelář zavazuje zprostředkovat prodej, koupi nebo pronájem nemovitosti a klient se zavazuje zaplatit provizi. U nemovitostí ji upravuje zákon č. 39/2020 Sb. a vyžaduje písemnou formu.
- Musí být písemná, neplatnost formy může namítnout jen klient
- Obsahuje označení nemovitosti, cenu a výši provize
- Provize bývá 2 až 5 % z kupní ceny
- Záloha na provizi smí činit nejvýše dvě třetiny
- Smlouvu uzavřenou na dálku může spotřebitel do 14 dnů zrušit
Co je zprostředkovatelská smlouva?
Zprostředkovatelská smlouva zakládá vztah mezi vámi a realitní kanceláří. Podle § 2445 občanského zákoníku se jí „zprostředkovatel zavazuje, že zájemci zprostředkuje uzavření určité smlouvy s třetí osobou, a zájemce se zavazuje zaplatit zprostředkovateli provizi“. Pro nemovitosti platí navíc přísnější pravidla zákona č. 39/2020 Sb., o realitním zprostředkování.
Co musí zprostředkovatelská smlouva obsahovat?
Označení nemovitosti, nabídkovou cenu (u pronájmu výši nájemného), výši provize nebo způsob jejího výpočtu a dobu trvání. Sjednává se v ní i případná exkluzivita a smluvní pokuty. Makléř vás musí informovat o závadách a omezeních váznoucích na nemovitosti, o kterých ví nebo vědět měl.
Kolik stojí provize a kdy ji platím?
Provize bývá 2 až 5 % z kupní ceny, u pronájmu zpravidla jeden měsíční nájem. Splatnost si strany sjednávají nejčastěji k uzavření kupní smlouvy nebo ke složení kupní ceny do úschovy. Zákon č. 39/2020 Sb. omezuje zálohu na provizi na nejvýše dvě třetiny její sjednané výše.
Jaký zákon zprostředkovatelskou smlouvu upravuje?
Obecně § 2445 a násl. občanského zákoníku, u nemovitostí přednostně zákon č. 39/2020 Sb. Ten vyžaduje písemnou formu smlouvy, povinné pojištění odpovědnosti makléře a stanoví pravidla pro úschovy. Námitku neplatnosti pro nedostatek písemné formy může vznést pouze klient, ne realitní kancelář.
Jak zprostředkovatelskou smlouvu ukončit?
Smlouva na dobu určitou končí uplynutím doby, smlouvu na dobu neurčitou lze vypovědět podle sjednaných podmínek. Při porušování povinností kanceláře přichází v úvahu odstoupení. Spotřebitel může od smlouvy uzavřené na dálku nebo mimo obchodní prostory odstoupit do 14 dnů bez udání důvodu.
Paní Dvořáková z Plzně podepsala s realitní kanceláří zprostředkovatelskou smlouvu na prodej rodinného domu s nabídkovou cenou 6 500 000 Kč a provizí 3 % včetně DPH. Kancelář zajistila inzerci, 12 prohlídek a kupce ochotného zaplatit 6 300 000 Kč. Provize 189 000 Kč byla podle smlouvy splatná až po podpisu kupní smlouvy a složení celé kupní ceny do advokátní úschovy. Žádnou zálohu předem paní Dvořáková neplatila.
Musí být zprostředkovatelská smlouva písemná?
Ano. Zákon č. 39/2020 Sb. vyžaduje pro smlouvu o realitním zprostředkování písemnou formu. Námitku neplatnosti pro nedodržení formy může vznést pouze klient, nikoli realitní kancelář. Ústní dohoda s makléřem vás tedy k ničemu pevně neváže, kancelář se na ni před soudem spolehlivě odvolávat nemůže.
Kolik je obvyklá provize realitní kanceláře?
Nejčastěji 2 až 5 % z kupní ceny, u pronájmu jeden měsíční nájem. U levnějších nemovitostí kanceláře pracují s pevnou částkou, obvykle 50 000 až 100 000 Kč. Vždy si ověřte, zda je provize uvedena včetně DPH 21 % a co přesně zahrnuje, například právní servis a úschovu kupní ceny.
Kdy má makléř nárok na provizi?
Podle toho, co si sjednáte: nejčastěji okamžikem uzavření kupní smlouvy, případně obstaráním zájemce. Pozor na ujednání, podle kterého provize náleží už za pouhé přivedení zájemce, i když z prodeje nakonec sejde. Zákon č. 39/2020 Sb. navíc omezuje zálohu na provizi na dvě třetiny její výše.
Můžu zprostředkovatelskou smlouvu vypovědět?
Smlouvu na dobu neurčitou vypovíte podle podmínek v ní sjednaných. Smlouva na dobu určitou končí uplynutím doby, dříve ji ukončíte dohodou nebo odstoupením při porušení povinností kanceláře. Pokud jste ji jako spotřebitel uzavřeli na dálku nebo mimo kancelář makléře, můžete odstoupit do 14 dnů bez udání důvodu.
Na co si dát ve smlouvě pozor?
Zkontrolujte výši provize a okamžik vzniku nároku na ni, délku a rozsah exkluzivity, smluvní pokuty a ujednání o prodlužování. Rizikové je ujednání, že provize náleží i bez uzavření obchodu. Chtějte také doložit pojištění odpovědnosti makléře, které mu ukládá zákon č. 39/2020 Sb.
Nenechte si utéct nemovitost kvůli neznalosti pojmů. Realitní Strážce za vás hlídá nové inzeráty i změny cen — a vy získáte náskok dřív, než je nabídka pryč.