Výhradní zprostředkování je režim, kdy prodej nemovitosti zajišťuje jediná realitní kancelář. Majitel po dobu trvání smlouvy nesmí prodávat sám ani přes jiného makléře. Se spotřebitelem lze exkluzivitu podle § 17 zákona č. 39/2020 Sb. sjednat nejvýše na 6 měsíců.
- Prodej zajišťuje jen jedna realitní kancelář
- Se spotřebitelem nejdéle na 6 měsíců
- Prodloužit lze nejdříve 30 dnů před koncem
- Porušení se sankcionuje smluvní pokutou
- Makléř do exkluzivní zakázky obvykle investuje víc
Co je výhradní zprostředkování?
Výhradní zprostředkování znamená, že prodej nebo pronájem vaší nemovitosti zajišťuje jediná realitní kancelář. Po dobu trvání smlouvy nesmíte nemovitost nabízet sami ani přes jinou realitku. Výměnou makléř obvykle slibuje víc práce na zakázce: profesionální fotografie, home staging nebo placenou inzerci.
Jaký zákon výhradní zprostředkování upravuje?
Zákon č. 39/2020 Sb., o realitním zprostředkování. Podle § 17 platí, že výhradní realitní zprostředkování se spotřebitelem „může být ujednáno jen na dobu určitou, nejdéle však na dobu 6 měsíců“. Dobu lze opakovaně prodloužit, prodloužení však lze sjednat nejdříve 30 dnů před jejím uplynutím. Doložky o automatickém prodlužování jsou vůči spotřebiteli neúčinné.
Jaký je rozdíl mezi výhradní a nevýhradní smlouvou?
U nevýhradní smlouvy může nemovitost nabízet víc kanceláří i majitel sám. Zní to výhodně, v praxi ale stejná nemovitost visí v inzerci několikrát, často s různými cenami, a působí jako neprodejná. U výhradního zprostředkování je nabídka na trhu jen jednou a makléř má motivaci do prodeje skutečně investovat.
Co hrozí při porušení exkluzivity?
Smluvní pokuta. Pokud prodáte sami nebo přes jinou realitku, kancelář po vás obvykle vymáhá částku odpovídající sjednané provizi, běžně 2 až 5 % z kupní ceny. Před podpisem si proto přečtěte, co přesně smlouva za porušení výhradního zprostředkování považuje a jak vysoká pokuta je.
Pan Novák prodává byt 2+kk v Olomouci. S realitní kanceláří podepsal výhradní zprostředkování na 4 měsíce s provizí 3 % z kupní ceny. Makléř zaplatil profesionální focení za 4 000 Kč, videoprohlídku a topovanou inzerci. Byt se prodal za 4 200 000 Kč, provize činila 126 000 Kč včetně DPH. Kdyby pan Novák během exkluzivity prodal byt známému sám, zaplatil by podle smlouvy pokutu ve stejné výši, tedy 126 000 Kč.
Můžu při výhradní smlouvě prodat nemovitost sám?
Zpravidla ne. Většina výhradních smluv zakazuje po dobu exkluzivity prodej vlastními silami i přes jinou kancelář a porušení sankcionuje smluvní pokutou, často ve výši provize. Některé smlouvy ale připouštějí výjimku pro předem nahlášené zájemce, například příbuzné. Rozhoduje konkrétní text smlouvy, proto si ho před podpisem pečlivě přečtěte.
Na jak dlouho lze výhradní zprostředkování sjednat?
Se spotřebitelem nejdéle na 6 měsíců, tak to stanoví § 17 zákona č. 39/2020 Sb. Dobu lze opakovaně prodlužovat, vždy ale nejdříve 30 dnů před jejím uplynutím. Doložky o automatickém prodloužení sjednané dopředu jsou vůči spotřebiteli neúčinné. V praxi se exkluzivita nejčastěji sjednává na 3 až 6 měsíců.
Proč bych měl makléři exkluzivitu dávat?
Makléř s výhradní smlouvou má jistotu, že se mu investice do zakázky vrátí, proto do prodeje vloží víc: profesionální fotografie, půdorysy, home staging nebo placenou reklamu za tisíce korun. Nabídka je na trhu jen jednou a působí důvěryhodně. U nevýhradní smlouvy kanceláře často jen pasivně čekají, kdo přivede kupce první.
Co hrozí při porušení výhradní smlouvy?
Nejčastěji smluvní pokuta ve výši sjednané provize, tedy běžně 2 až 5 % z kupní ceny. U bytu za 5 000 000 Kč tak jde o 100 000 až 250 000 Kč. Pokuta musí být ve smlouvě výslovně sjednána a nesmí být nepřiměřená, jinak ji soud může na návrh dlužníka snížit.
Jak výhradní zprostředkování ukončit?
Nejčastěji uplynutím sjednané doby, dříve pak dohodou s kanceláří nebo odstoupením, pokud makléř neplní své povinnosti. Smlouvu, kterou jste jako spotřebitel uzavřeli na dálku nebo mimo kancelář zprostředkovatele, například u vás doma, můžete navíc zrušit odstoupením do 14 dnů od uzavření bez udání důvodu.
Nenechte si utéct nemovitost kvůli neznalosti pojmů. Realitní Strážce za vás hlídá nové inzeráty i změny cen — a vy získáte náskok dřív, než je nabídka pryč.