Smluvní pokuta je předem sjednaná částka, kterou platí strana porušující smluvní povinnost, a to bez ohledu na to, zda vznikla škoda. Upravuje ji § 2048 a násl. občanského zákoníku. V realitní praxi zajišťuje hlavně rezervační a kupní smlouvy.
- Platí se za porušení povinnosti i bez vzniku škody
- Zaplacením pokuty povinnost splnit smlouvu nezaniká
- Nepřiměřeně vysokou pokutu může soud snížit
- V nájmu bytu s jistotou nejvýše trojnásobek měsíčního nájemného
- Odstoupení od smlouvy nárok na pokutu neruší
Co je smluvní pokuta?
Smluvní pokuta utvrzuje splnění povinnosti: kdo povinnost poruší, platí sjednanou částku. Podle § 2048 občanského zákoníku může věřitel požadovat smluvní pokutu „bez zřetele k tomu, zda mu porušením utvrzené povinnosti vznikla škoda“. Zaplacením pokuty navíc povinnost splnit smlouvu nezaniká (§ 2049).
Kde se smluvní pokuta v realitách používá?
V rezervačních smlouvách propadá rezervační poplatek jako pokuta, když zájemce kupní smlouvu neuzavře. V kupních smlouvách se pokutou zajišťuje včasné zaplacení a vyklizení, běžně 500 až 2 000 Kč za den prodlení. Ve zprostředkovatelských smlouvách sankcionuje porušení exkluzivity, v nájemních smlouvách povinnosti nájemce.
Jak vysoká smí smluvní pokuta být?
Přiměřená zajišťované povinnosti. Podle § 2051 občanského zákoníku platí, že nepřiměřeně vysokou smluvní pokutu může soud na návrh dlužníka snížit s přihlédnutím k hodnotě a významu zajišťované povinnosti. U pokut za denní prodlení soudy hodnotí procento i celkovou naběhlou částku ve vztahu k dluhu.
Platí smluvní pokuta i v nájmu bytu?
Ano, od 1. 7. 2020. Novela občanského zákoníku zákaz pokut v nájmu bytu zrušila, zavedla ale limit: jistota a smluvní pokuta nesmí dohromady přesáhnout trojnásobek měsíčního nájemného (§ 2254). Pokutu lze sjednat třeba za pozdní vyklizení bytu nebo porušení zákazu podnájmu.
Jaký je rozdíl mezi smluvní pokutou a úrokem z prodlení?
Úrok z prodlení náleží ze zákona při prodlení s peněžitým dluhem, aktuálně repo sazba ČNB zvýšená o 8 procentních bodů, a nemusí se sjednávat. Smluvní pokuta vzniká jen ujednáním a může zajistit jakoukoli povinnost, nejen platební, například včasné předání nemovitosti.
Kupující v Ostravě podepsal rezervační smlouvu na byt za 3 200 000 Kč a složil rezervační poplatek 80 000 Kč. Smlouva obsahovala smluvní pokutu ve výši poplatku pro případ, že kupní smlouvu bez vážného důvodu neuzavře. Kupující si koupi rozmyslel kvůli jiné nabídce, poplatek proto propadl jako smluvní pokuta. Kdyby mu místo toho banka zamítla hypotéku a smlouva na to pamatovala rozvazovací podmínkou, dostal by celých 80 000 Kč zpět.
Musím smluvní pokutu zaplatit, i když nevznikla škoda?
Ano. Podle § 2048 občanského zákoníku náleží smluvní pokuta bez ohledu na to, zda věřiteli porušením povinnosti vznikla škoda. Právě v tom je její síla: nemusí se nic složitě prokazovat, stačí doložit porušení utvrzené povinnosti a sjednanou výši pokuty ve smlouvě.
Může soud smluvní pokutu snížit?
Ano. Nepřiměřeně vysokou smluvní pokutu může soud podle § 2051 občanského zákoníku na návrh dlužníka snížit, s přihlédnutím k hodnotě a významu zajišťované povinnosti. Automaticky se to neděje, dlužník musí moderaci navrhnout v soudním řízení. Přiměřená pokuta zůstává vymahatelná v plné výši.
Může být smluvní pokuta v nájemní smlouvě na byt?
Ano, od 1. 7. 2020, kdy novela občanského zákoníku dřívější zákaz zrušila. Platí ale strop: jistota a smluvní pokuta nesmí dohromady přesáhnout trojnásobek měsíčního nájemného (§ 2254). Při nájemném 15 000 Kč tedy jistota 30 000 Kč a pokuty nejvýše do dalších 15 000 Kč.
Zanikne smluvní pokuta, když od smlouvy odstoupím?
Nezanikne. Podle § 2005 občanského zákoníku se odstoupení od smlouvy nedotýká práva na zaplacení smluvní pokuty, které už vzniklo. Prodávající tak může kvůli nezaplacení kupní ceny od smlouvy odstoupit a současně požadovat pokutu sjednanou právě pro tento případ porušení.
Musí být smluvní pokuta sjednána písemně?
Občanský zákoník písemnou formu pro smluvní pokutu nevyžaduje. V realitní praxi ji ale vždy sjednávejte písemně, u smluv o převodu nemovitostí je písemná forma nutná tak jako tak. Ve smlouvě přesně popište, jakou povinnost pokuta utvrzuje, její výši nebo způsob výpočtu a splatnost.
Nenechte si utéct nemovitost kvůli neznalosti pojmů. Realitní Strážce za vás hlídá nové inzeráty i změny cen — a vy získáte náskok dřív, než je nabídka pryč.