Odstoupení od smlouvy je jednostranné právní jednání, které ruší smlouvu od počátku. Podle § 2001 občanského zákoníku lze odstoupit, jen když si to strany sjednaly nebo když to stanoví zákon, typicky při podstatném porušení smlouvy druhou stranou.
- Ruší smlouvu od počátku, strany si vrací plnění
- Jen ze zákonných nebo sjednaných důvodů
- Podstatné porušení smlouvy je zákonný důvod
- Provádí se písemně a doručením druhé straně
- Nárok na smluvní pokutu odstoupením nezaniká
Co je odstoupení od smlouvy?
Odstoupení ruší smlouvu od počátku, jako by nikdy nevznikla, a strany si musí vrátit poskytnutá plnění. Občanský zákoník v § 2001 stanoví: „Od smlouvy lze odstoupit, ujednají-li si to strany, nebo stanoví-li tak zákon.“ Bezdůvodně tedy od podepsané kupní smlouvy odejít nelze.
Kdy můžu odstoupit od kupní smlouvy na nemovitost?
Ze zákona při podstatném porušení smlouvy, například když kupující nezaplatí kupní cenu nebo prodávající nemovitost nepředá. Důvodem mohou být i podstatné skryté vady. Další důvody si strany sjednávají, u rezervačních smluv bývá častá rozvazovací podmínka pro případ neschválení hypotéky.
Jak odstoupení provést?
Písemně, s uvedením důvodu, a prokazatelně doručit druhé straně, ideálně doporučeným dopisem s dodejkou. Účinky nastávají doručením, souhlas druhé strany se nevyžaduje. Pokud druhá strana důvod odstoupení popírá, rozhodne o platnosti soud, do té doby počítejte s nejistotou.
Co se stane s katastrem po odstoupení?
Pokud už proběhl vklad vlastnického práva, obnovuje se vlastnictví prodávajícího. Do katastru se změna zapíše na základě souhlasného prohlášení obou stran s návrhem na vklad za správní poplatek 2 000 Kč. Když druhá strana nespolupracuje, zbývá žaloba a zápis podle rozhodnutí soudu.
Jaký je rozdíl mezi odstoupením a výpovědí?
Výpověď ukončuje smlouvu do budoucna, dosavadní plnění zůstávají, typicky u nájmu. Odstoupení ruší smlouvu od počátku a plnění se vracejí. Podle § 2005 občanského zákoníku se odstoupení nedotýká práva na zaplacení smluvní pokuty ani ujednání o řešení sporů.
Prodávající z Hradce Králové podepsal kupní smlouvu na byt za 4 800 000 Kč. Kupující měl složit kupní cenu do advokátní úschovy do 30 dnů, neudělal to ani po písemné výzvě s dodatečnou lhůtou 10 dnů. Prodávající proto od smlouvy odstoupil pro podstatné porušení a ponechal si smluvní pokutu 100 000 Kč složenou při rezervaci. Návrh na vklad ještě nebyl podán, katastr se tedy neřešil a byt se mohl hned vrátit do nabídky.
Můžu odstoupit od rezervační smlouvy, když mi banka nedá hypotéku?
Jen pokud to smlouva výslovně umožňuje, například rozvazovací podmínkou pro případ zamítnutí úvěru. Bez takového ujednání rezervační poplatek, běžně 50 000 až 200 000 Kč, propadá jako smluvní pokuta. Podmínku vracení poplatku při neschválení hypotéky si proto vyjednejte ještě před podpisem rezervační smlouvy.
Jak se odstoupení projeví v katastru nemovitostí?
Odstoupením se obnovuje vlastnické právo prodávajícího, katastr ale změnu nezapíše sám. Strany podají souhlasné prohlášení s návrhem na vklad, správní poplatek činí 2 000 Kč. Pokud druhá strana odmítá spolupracovat, je nutné určení vlastnictví soudem a zápis podle rozsudku, což trvá měsíce až roky.
Musí být odstoupení od smlouvy písemné?
U smluv o převodu nemovitostí ano: smlouva vyžaduje písemnou formu, proto i odstoupení musí být písemné. Uveďte důvod, datum a smlouvu, od které odstupujete, a dokument prokazatelně doručte druhé straně, nejlépe doporučeně s dodejkou i e-mailem. Účinky nastávají okamžikem doručení.
Zaniká odstoupením nárok na smluvní pokutu?
Nezaniká. Podle § 2005 občanského zákoníku se odstoupení nedotýká práva na zaplacení smluvní pokuty ani úroku z prodlení, pokud už nárok vznikl. Prodávající tedy může od smlouvy odstoupit kvůli nezaplacení kupní ceny a zároveň po kupujícím vymáhat sjednanou pokutu.
Jaký je rozdíl mezi odstoupením a odstupným?
Odstoupení je jednostranné zrušení smlouvy ze zákonného nebo sjednaného důvodu, zpravidla kvůli porušení povinnosti. Odstupné podle § 1992 občanského zákoníku je předem sjednaná částka, jejímž zaplacením může strana smlouvu zrušit i bez porušení, prostě si rozmyslí pokračování. Obojí musí být ve smlouvě jasně odlišeno.
Nenechte si utéct nemovitost kvůli neznalosti pojmů. Realitní Strážce za vás hlídá nové inzeráty i změny cen — a vy získáte náskok dřív, než je nabídka pryč.