Skryté vady jsou nedostatky nemovitosti, které kupující nemohl při běžné prohlídce odhalit, například vlhkost zdiva pod novou omítkou nebo vadnou elektroinstalaci. U staveb je lze podle § 2129 občanského zákoníku oznámit prodávajícímu až do 5 let od nabytí.
- Nejsou zjevné při běžné prohlídce nemovitosti
- U staveb lze vady oznámit do 5 let od nabytí
- Vadu oznamte písemně a bez zbytečného odkladu
- Nároky: oprava, sleva z ceny, při podstatné vadě odstoupení
- Prodávající odpovídá i za vady, o kterých nevěděl
Co jsou skryté vady?
Skryté vady jsou nedostatky, které existovaly už při předání, ale běžnou prohlídkou je nešlo zjistit. Typicky vlhkost pod podlahou, chybějící hydroizolace, statické trhliny zakryté sádrokartonem nebo nevyhovující elektroinstalace. Nemovitost má vadu, když neodpovídá sjednaným vlastnostem nebo obvyklému účelu užívání.
Jak dlouho můžu skryté vady reklamovat?
U staveb 5 let. Podle § 2129 občanského zákoníku soud kupujícímu právo z vadného plnění nepřizná, „neoznámil-li kupující prodávajícímu skrytou vadu stavby spojené se zemí pevným základem do pěti let od nabytí“ a prodávající pozdní oznámení namítne. Samotnou vadu ale oznamte bez zbytečného odkladu poté, co jste ji zjistili.
Co můžu jako kupující požadovat?
Odstranění vady, přiměřenou slevu z kupní ceny, a pokud vada představuje podstatné porušení smlouvy, i odstoupení od smlouvy (§ 2106 a § 2107 občanského zákoníku). V praxi je nejčastější sleva odpovídající nákladům na odstranění vady, doložená rozpočtem stavební firmy nebo znaleckým posudkem.
Jak se sporům o skryté vady bránit?
Kupující: objednejte si před koupí technickou inspekci nemovitosti, stojí zpravidla 5 000 až 15 000 Kč a odhalí většinu problémů. Prodávající: popište známé vady přímo v kupní smlouvě, za vytčenou vadu neodpovídáte. Zatajení vady se nevyplácí, při něm prodávajícího nechrání ani smluvní omezení odpovědnosti.
Manželé koupili starší dům v Liberci za 5 900 000 Kč. Během první zimy se v přízemí objevila plíseň a znalec potvrdil dlouhodobou vlhkost zdiva, kterou prodávající před prodejem zakryl novými sádrokartonovými předstěnami. Sanace vyšla na 280 000 Kč. Manželé skryté vady písemně oznámili do dvou týdnů od zjištění a doložili je znaleckým posudkem za 12 000 Kč. Prodávající nakonec přistoupil na mimosoudní slevu 250 000 Kč z kupní ceny.
Jak dlouho po koupi můžu skryté vady reklamovat?
U stavby spojené se zemí pevným základem do 5 let od nabytí, tak to stanoví § 2129 občanského zákoníku. Konkrétní vadu ale oznamte bez zbytečného odkladu poté, co jste ji zjistili nebo zjistit mohli. Pozdní oznámení může prodávající namítnout a soud vám pak právo z vady nepřizná.
Odpovídá prodávající za vadu, o které nevěděl?
Ano. Odpovědnost za skryté vady nezávisí na zavinění, prodávající odpovídá i za vady, o kterých sám neměl tušení. Pokud o vadě věděl a zatajil ji, je na tom ještě hůř: nechrání ho pak ani ujednání, kterým strany odpovědnost za vady omezily nebo vyloučily.
Jak mám skrytou vadu správně oznámit?
Písemně a prokazatelně, ideálně doporučeným dopisem i e-mailem. Popište, jak se vada projevuje, kdy jste ji zjistili, přiložte fotografie a uveďte, co požadujete: opravu, slevu, nebo odstoupení. Vadu nechte co nejdříve posoudit odborníkem, jeho vyjádření nebo posudek bude hlavním důkazem.
Chrání prodávajícího doložka „jak stojí a leží“?
U prodeje konkrétního bytu nebo domu ne. Doložka „jak stojí a leží“ se podle judikatury vztahuje na věci prodávané úhrnkem, ne na individuálně určenou nemovitost. Odpovědnosti za skryté vady se prodávající nezbaví ani touto formulací, tím méně u vad, které vědomě zatajil.
Vyplatí se technická inspekce před koupí?
Zpravidla ano. Inspekce nemovitosti stojí 5 000 až 15 000 Kč a zkušený technik odhalí vlhkost, statické poruchy, stav rozvodů nebo střechy. Nález využijete k vyjednání slevy, nebo od koupě včas ustoupíte. Proti riziku sanace za stovky tisíc korun jde o levnou pojistku.
Nenechte si utéct nemovitost kvůli neznalosti pojmů. Realitní Strážce za vás hlídá nové inzeráty i změny cen — a vy získáte náskok dřív, než je nabídka pryč.