Právní prověrka nemovitosti je kontrola právního stavu před koupí: vlastnictví, zástavy, věcná břemena, exekuce, nájmy a přístup k pozemku. Vychází hlavně z listu vlastnictví a sbírky listin katastru. Odhalí rizika dřív, než zaplatíte kupní cenu.
- Základ: aktuální list vlastnictví a nabývací tituly
- Kontrola zástav, břemen, exekucí a plomb
- Prověření prodávajícího v evidenci exekucí a insolvenčním rejstříku
- U pozemku ověřit přístupovou cestu a územní plán
- U advokáta stojí zpravidla 3 000 až 10 000 Kč
Co je právní prověrka nemovitosti?
Právní prověrka je systematická kontrola všeho, co může koupi nemovitosti právně ohrozit. Cíl je jednoduchý: zjistit rizika dřív, než podepíšete smlouvu a pošlete peníze. U běžného bytu ji advokát zvládne za několik dní, u složitějších nemovitostí s věcnými břemeny nebo nájemci trvá déle.
Co konkrétně se kontroluje?
List vlastnictví: v části B vlastník, v části C zástavní práva, věcná břemena a exekuční příkazy, dále poznámky spornosti a plomby značící probíhající řízení. Kontrolují se nabývací tituly, nájemní smlouvy, u jednotky i dluhy vůči SVJ, protože podle § 1186 občanského zákoníku mohou dluhy na příspěvcích na správu domu přejít na kupujícího.
Kde si informace ověřím sám?
Zdarma na nahlizenidokn.cuzk.cz, kde uvidíte základní údaje o nemovitosti i případná omezení. Úplný výpis z katastru pořídíte na Czech POINTu, první strana stojí 100 Kč. Exekuce prodávajícího ověříte v Centrální evidenci exekucí za poplatek v řádu desítek korun, insolvenční rejstřík je online zdarma.
Kolik prověrka stojí a kdo ji udělá?
Advokátní prověrka běžného bytu stojí zpravidla 3 000 až 10 000 Kč, často bývá součástí balíčku s kupní smlouvou a úschovou za 15 000 až 25 000 Kč. Základní kontrolu nabízí i realitní kancelář v rámci provize. U dražších nemovitostí a pozemků se důkladná prověrka advokátem vyplatí vždy.
Co dělat, když prověrka odhalí zástavu nebo exekuci?
Nepanikařit, ale nastavit bezpečný mechanismus. Zástava banky za hypotéku prodávajícího je běžná: vyplatí se přímo z kupní ceny přes úschovu a banka vydá potvrzení k výmazu. U exekucí se z úschovy nejprve uspokojí exekutor. Klíčové je uvolňovat peníze až po vkladu vlastnictví bez nových zápisů.
Kupující si před koupí bytu v Ústí nad Labem za 2 400 000 Kč objednal u advokáta právní prověrku za 6 000 Kč. Na listu vlastnictví se v části C našlo zástavní právo banky zajišťující hypotéku prodávajícího se zůstatkem 1 100 000 Kč. Advokát proto nastavil úschovu tak, že banka dostala z kupní ceny 1 100 000 Kč na doplacení úvěru, vydala kvitanci k výmazu zástavy a prodávající obdržel zbytek až po vkladu vlastnictví ve prospěch kupujícího.
Co všechno právní prověrka kontroluje?
Vlastnictví a nabývací tituly, zástavní práva, věcná břemena, předkupní práva, exekuční příkazy, plomby a poznámky spornosti na listu vlastnictví, dále nájemní vztahy, u bytové jednotky dluhy vůči SVJ a u pozemku přístupovou cestu a soulad s územním plánem. Prověřuje se i osoba prodávajícího.
Kolik právní prověrka nemovitosti stojí?
U advokáta zpravidla 3 000 až 10 000 Kč za běžný byt, často v balíčku s přípravou kupní smlouvy a úschovou za 15 000 až 25 000 Kč celkem. Základní kontrolu listu vlastnictví provede i realitní kancelář v rámci provize. Proti riziku ztráty milionů jde o zanedbatelný náklad.
Zvládnu si základní prověrku udělat sám?
Základ ano: na nahlizenidokn.cuzk.cz zdarma ověříte vlastníka a omezení, insolvenční rejstřík je online zdarma, Centrální evidence exekucí za desítky korun. Vyhodnocení věcných břemen, smluv ze sbírky listin nebo rizikových nabývacích titulů ale nechte advokátovi, laik snadno přehlédne podstatný detail.
Co když na nemovitosti vázne zástavní právo banky?
To je u nemovitostí kupovaných na hypotéku běžné a řešitelné. Část kupní ceny jde z úschovy přímo bance na doplacení úvěru prodávajícího, banka vydá kvitanci a zástavní právo se vymaže. Celý mechanismus musí být přesně popsán v kupní smlouvě a smlouvě o úschově.
Jak se chránit před exekucí prodávajícího na poslední chvíli?
Plaťte výhradně přes advokátní, notářskou nebo bankovní úschovu s výplatou až po vkladu vlastnického práva ve váš prospěch, a to na základě listu vlastnictví bez plomb a nových zápisů. Před podpisem i před podáním návrhu na vklad znovu zkontrolujte katastr a Centrální evidenci exekucí.
Nenechte si utéct nemovitost kvůli neznalosti pojmů. Realitní Strážce za vás hlídá nové inzeráty i změny cen — a vy získáte náskok dřív, než je nabídka pryč.