Exekuce nemovitosti je nucené vymáhání dluhu, při kterém soudní exekutor postihne nemovitost dlužníka, typicky ji prodá v dražbě a z výtěžku uspokojí věřitele. Probíhá podle exekučního řádu č. 120/2001 Sb. bez ohledu na souhlas vlastníka.
- Vede ji soudní exekutor na základě exekučního titulu, například rozsudku
- Dlužník nesmí nemovitost po zahájení exekuce prodat ani darovat
- Exekuci poznáte na listu vlastnictví a v Centrální evidenci exekucí
- Obydlí dlužníka nelze dražit pro jistinu do 100 000 Kč
- Nejnižší podání v dražbě činí dvě třetiny odhadní ceny
Co je exekuce nemovitosti?
Exekuce nemovitosti je způsob nuceného vymáhání dluhu prodejem nemovité věci dlužníka. Věřitel s exekučním titulem (rozsudek, platební rozkaz, notářský zápis se svolením k vykonatelnosti) podá exekuční návrh, exekutor poté vydá exekuční příkaz k prodeji nemovité věci. Nemovitost zpeněží v dražbě podle § 336 a násl. občanského soudního řádu a výtěžek rozdělí mezi věřitele.
Může dlužník s nemovitostí dál nakládat?
Nemůže. Po doručení vyrozumění o zahájení exekuce platí generální inhibitorium podle § 44a odst. 1 exekučního řádu: „nesmí povinný nakládat se svým majetkem včetně nemovitostí a majetku patřícího do společného jmění manželů“, s výjimkou běžné činnosti, uspokojování základních potřeb a správy majetku. Prodej v rozporu se zákazem je neplatný, pokud se věřitel nebo exekutor neplatnosti dovolá.
Jak probíhá dražba nemovitosti v exekuci?
Exekutor nechá nemovitost ocenit znalcem a vydá dražební vyhlášku. Nejnižší podání činí dvě třetiny odhadní ceny, při opakované dražbě polovinu. Zájemci předem skládají dražební jistotu. Vítěz dražby obdrží usnesení o příklepu a po zaplacení nejvyššího podání se stává vlastníkem. Z výtěžku se uspokojí náklady exekuce a věřitelé podle pořadí, případný zbytek dostane dlužník.
Kde zjistím, že je nemovitost v exekuci?
Na listu vlastnictví, výpis získáte na nahlizenidokn.cuzk.cz, na katastrálním pracovišti nebo na Czech POINTu. Exekuční příkaz k prodeji a exekutorské zástavní právo najdete v části C, poznámky o zahájení exekuce v části D. Dluhy konkrétní osoby ověříte v Centrální evidenci exekucí. Před koupí nemovitosti si výpis vždy zkontrolujte.
Lze exekuci nemovitosti zastavit?
Ano. Dlužník může dluh uhradit, dohodnout se s věřitelem na splátkách nebo navrhnout zastavení exekuce. Dražbu obydlí, kde má dlužník trvalý pobyt, zákon zakazuje pro vymáhané jistiny do 100 000 Kč. Časté řešení je i prodej nemovitosti se souhlasem exekutora za tržní cenu: výtěžek bývá vyšší než v dražbě a dlužníkovi zbyde víc.
Pan Dvořák z Ostravy dluží 480 000 Kč. Exekutor vydá exekuční příkaz k prodeji jeho bytu 3+1, znalec určí odhadní cenu 2 100 000 Kč. Nejnižší podání činí 1 400 000 Kč a byt se vydraží za 1 750 000 Kč. Z výtěžku se uhradí dluh, úroky a náklady exekuce, celkem zhruba 620 000 Kč, zbylých asi 1 130 000 Kč dostane pan Dvořák. Kdyby dluh činil jen 80 000 Kč a pan Dvořák měl v bytě trvalý pobyt, dražba by vůbec nebyla přípustná.
Jak zjistím, jestli je na nemovitosti exekuce?
Stáhněte si výpis z katastru na nahlizenidokn.cuzk.cz nebo na Czech POINTu. Exekuční příkaz k prodeji a exekutorské zástavní právo jsou vidět v části C listu vlastnictví, poznámky o exekuci v části D. Dluhy konkrétního člověka ověříte v Centrální evidenci exekucí, výpis stojí desítky korun.
Může exekutor prodat byt kvůli malému dluhu?
U bagatelních dluhů ne. Dražba nemovitosti, ve které má dlužník trvalý pobyt, je nepřípustná, pokud vymáhaná jistina nepřesahuje 100 000 Kč. Toto omezení chrání obydlí dlužníka. U vyšších dluhů nebo u nemovitostí, kde dlužník nebydlí, může exekutor dražbu nařídit bez tohoto omezení.
Kolik z ceny nemovitosti dostane dlužník?
Z nejvyššího podání se nejdřív uhradí náklady exekuce, poté pohledávky věřitelů podle jejich pořadí, typicky ty zajištěné zástavním právem. Teprve zbytek se vyplatí dlužníkovi. Protože nejnižší podání činí jen dvě třetiny odhadní ceny, dostane dlužník po dražbě často výrazně méně než při běžném prodeji.
Lze koupit nemovitost v exekuci přímo od dlužníka?
Ano, ale jen se souhlasem exekutora, jinak je převod kvůli generálnímu inhibitoriu neplatný. Kupní cena se skládá do úschovy a použije se přednostně na úhradu dluhu, exekutor poté umožní výmaz omezení z katastru. Pro obě strany je to často výhodnější než dražba za dvě třetiny ceny.
Jaký je rozdíl mezi exekucí a insolvencí?
Exekuce vymáhá dluh pro jednotlivé věřitele, insolvence řeší úpadek dlužníka vůči všem věřitelům najednou. Po zahájení insolvenčního řízení se probíhající exekuce nesmí provést, majetek spravuje insolvenční správce. Dlužník s mnoha dluhy proto často podává návrh na oddlužení dřív, než dojde na dražbu.
Nenechte si utéct nemovitost kvůli neznalosti pojmů. Realitní Strážce za vás hlídá nové inzeráty i změny cen — a vy získáte náskok dřív, než je nabídka pryč.