Nájemní smlouva je dohoda, kterou pronajímatel přenechává nájemci byt nebo dům k bydlení za nájemné. U nájmu bytu vyžaduje písemnou formu a řídí se § 2235 a násl. občanského zákoníku, který chrání nájemce jako slabší stranu.
- U nájmu bytu musí být písemná
- Neplatnost pro chybějící formu nesmí pronajímatel namítat proti nájemci
- Jistota smí činit nejvýše trojnásobek měsíčního nájemného
- K ujednáním zkracujícím práva nájemce se nepřihlíží
- Sjednává se na dobu určitou i neurčitou
Co je nájemní smlouva?
Nájemní smlouva zakládá právo nájemce užívat byt nebo dům k zajištění bytových potřeb. Nájemce za to platí nájemné a zálohy na služby. Ochranná ustanovení § 2235 a násl. občanského zákoníku nelze smluvně obejít: k ujednáním zkracujícím práva nájemce se nepřihlíží.
Musí být nájemní smlouva písemná?
Ano. Podle § 2237 občanského zákoníku „smlouva vyžaduje písemnou formu; pronajímatel však nemá právo namítnout vůči nájemci neplatnost smlouvy pro nedostatek formy“. Nájemce chrání i faktický stav: užívá-li byt v dobré víře alespoň 3 roky, považuje se nájemní smlouva za řádně uzavřenou.
Co má nájemní smlouva obsahovat?
Označení stran, popis bytu a jeho příslušenství, výši nájemného a záloh na služby, dobu trvání nájmu a den předání. Vhodné je připojit předávací protokol se stavy měřidel a fotografiemi, ujednat jistotu do trojnásobku měsíčního nájemného a způsob ročního vyúčtování služeb podle zákona č. 67/2013 Sb.
Která ujednání jsou v nájemní smlouvě zakázaná?
Nepřihlíží se k povinnostem, které jsou vzhledem k okolnostem zjevně nepřiměřené, ani k ujednáním zkracujícím zákonná práva nájemce. Pronajímatel nesmí například plošně zakázat chov zvířete nebo návštěvy. Smluvní pokutu sjednat lze, spolu s jistotou ale nesmí přesáhnout trojnásobek měsíčního nájemného.
Pronajímatel v Praze 10 pronajímá byt 2+kk. Nájemní smlouva na dobu určitou 12 měsíců od 1. září uvádí nájemné 22 000 Kč, zálohy na služby 4 500 Kč a jistotu 44 000 Kč, tedy dvojnásobek nájemného. Součástí je předávací protokol se stavy elektroměru a vodoměrů a 25 fotografií bytu. Po roce strany podepsaly dodatek, kterým nájem prodloužily o další rok a nájemné zvýšily o 800 Kč měsíčně.
Musí být nájemní smlouva písemná?
Ano, u nájmu bytu zákon písemnou formu vyžaduje. Neplatnost kvůli chybějící formě ale nesmí pronajímatel namítat vůči nájemci. Ústní dohoda tedy nájemce zcela nezbavuje ochrany, prokazování obsahu je však obtížné, proto na písemné smlouvě vždy trvejte. Dvě vyhotovení s podpisy obou stran jsou naprostý základ.
Co když nájemní smlouvu nemám a v bytě bydlím?
Užíváte-li byt v dobré víře, že nájem existuje, alespoň 3 roky, považuje se nájemní smlouva podle § 2238 občanského zákoníku za řádně uzavřenou. I předtím vás chrání zákaz svémocného vystěhování: pronajímatel se vyklizení může domáhat jen soudně, ne výměnou zámků.
Může pronajímatel v nájemní smlouvě zakázat zvířata?
Plošný zákaz chovu zvířete je neúčinný, právo chovat zvíře nájemci přiznává § 2258 občanského zákoníku. Podmínkou je, že chov nepůsobí pronajímateli nebo sousedům nepřiměřené obtíže. Zvýšené náklady na údržbu společných prostor kvůli zvířeti hradí nájemce. Stejně neúčinný je i plošný zákaz běžných návštěv.
Je lepší nájem na dobu určitou, nebo neurčitou?
Doba určitá, typicky 1 rok, dává pronajímateli kontrolu a možnost nájem neprodloužit. Doba neurčitá je stabilnější pro nájemce, který ji může vypovědět kdykoli s tříměsíční výpovědní dobou, zatímco pronajímatel potřebuje zákonný důvod. Volba závisí na tom, kterou stranou jste. Nájemce na dobu určitou se před koncem sjednané doby vyváže obtížněji.
Jak vysokou jistotu může nájemní smlouva požadovat?
Nejvýše trojnásobek měsíčního nájemného bez záloh na služby, limit stanoví § 2254 občanského zákoníku. Při nájemném 20 000 Kč je strop 60 000 Kč. Pokud smlouva kombinuje jistotu se smluvní pokutou, nesmí jejich součet trojnásobek měsíčního nájemného překročit. Vyšší požadavek je neplatný v rozsahu, v jakém limit překračuje.
Nenechte si utéct nemovitost kvůli neznalosti pojmů. Realitní Strážce za vás hlídá nové inzeráty i změny cen — a vy získáte náskok dřív, než je nabídka pryč.