Rezervační poplatek je částka, kterou kupující skládá při podpisu rezervační smlouvy jako projev vážného zájmu o nemovitost. Obvykle činí 2 až 5 % kupní ceny. Po uzavření kupní smlouvy se započítává do kupní ceny nebo provize, při zmaření koupě kupujícím zpravidla propadá.
- Obvyklá výše je 2 až 5 % kupní ceny
- Po podpisu kupní smlouvy se započítává do kupní ceny
- Při bezdůvodném odstoupení kupujícího propadá jako smluvní pokuta
- Podmínky vrácení musí být ve smlouvě výslovně
- Realitní kancelář nesmí úschovu poplatku sama nabízet
Co je rezervační poplatek?
Rezervační poplatek skládá zájemce o koupi při podpisu rezervační smlouvy. Plní dvě role: potvrzuje vážnost zájmu a slouží jako zdroj případné smluvní pokuty, když kupující koupi bezdůvodně zmaří. U bytu za 4 000 000 Kč počítejte s poplatkem zhruba 80 000 až 200 000 Kč podle dohody a zvyklostí kanceláře.
Kolik rezervační poplatek činí?
Nejčastěji 2 až 5 % kupní ceny, u levnějších nemovitostí fixní částka od 50 000 Kč výše. Výše často odpovídá provizi realitní kanceláře. Poplatek není cena navíc: po uzavření kupní smlouvy se započítává do kupní ceny, případně na úhradu provize, podle toho, jak je smlouva nastavena.
Kdy poplatek propadá a kdy se vrací?
Propadá, když kupující ve lhůtě bezdůvodně neuzavře kupní smlouvu. Funguje pak jako smluvní pokuta podle § 2048 občanského zákoníku: „Ujednají-li strany pro případ porušení smluvené povinnosti smluvní pokutu v určité výši nebo způsob, jak se výše smluvní pokuty určí, může věřitel požadovat smluvní pokutu bez zřetele k tomu, zda mu porušením utvrzené povinnosti vznikla škoda.“ Vrací se, když koupi zmaří prodávající nebo když se naplní sjednaná rozvazovací podmínka, typicky zamítnutá hypotéka.
Komu a kam se poplatek platí?
Podle realitního zákona č. 39/2020 Sb. nesmí realitní zprostředkovatel úschovu peněz sám aktivně nabízet, poskytnout ji smí jen na písemnou žádost zájemce. Nejbezpečnější je platit poplatek do advokátní či notářské úschovy, nebo prodávajícímu podle trojstranné smlouvy. Platbě na běžný provozní účet realitní kanceláře se raději vyhněte.
Jaký je rozdíl mezi rezervačním poplatkem a zálohou?
Záloha na kupní cenu je částí ceny placenou předem přímo prodávajícímu. Rezervační poplatek se platí na základě rezervační smlouvy, často k rukám realitní kanceláře, a do kupní ceny se teprve započítává. Rozdíl je důležitý při sporu: režim vrácení a propadnutí se řídí přesným zněním smlouvy, kterou podepíšete.
Paní Marková rezervovala byt 2+1 v Pardubicích za 4 000 000 Kč. Rezervační poplatek činil 120 000 Kč, tedy 3 % ceny, a odpovídal provizi realitní kanceláře. Na její písemnou žádost šel do advokátní úschovy, ne na účet kanceláře. Po podpisu kupní smlouvy se celých 120 000 Kč započetlo do kupní ceny, paní Marková tak doplácela už jen 3 880 000 Kč. Kdyby od koupě bezdůvodně odstoupila, poplatek by propadl jako smluvní pokuta rozdělená mezi prodávajícího a kancelář.
Kolik je obvyklý rezervační poplatek?
Nejčastěji 2 až 5 % kupní ceny nemovitosti. U bytu za 4 000 000 Kč tedy 80 000 až 200 000 Kč, u levnějších nemovitostí bývá fixní částka kolem 50 000 až 100 000 Kč. Výše často kopíruje provizi realitní kanceláře, se kterou se poplatek následně započítává.
Vrací se rezervační poplatek při zamítnuté hypotéce?
Automaticky ne. Vrácení musí být ve smlouvě sjednáno jako rozvazovací podmínka, například doložením zamítavých stanovisek dvou bank. Bez takové doložky poplatek propadá jako smluvní pokuta, i když jste úvěr nedostali bez vlastního zavinění. Doložku proto vyjednejte ještě před podpisem rezervační smlouvy.
Započítává se rezervační poplatek do kupní ceny?
Standardně ano. Dobře napsaná smlouva výslovně uvádí, že se poplatek po uzavření kupní smlouvy započte na kupní cenu, případně na provizi realitní kanceláře. Pokud takové ustanovení chybí, žádejte jeho doplnění, jinak riskujete spor o to, zda platíte poplatek navíc nad sjednanou cenu.
Komu mám rezervační poplatek zaplatit?
Nejbezpečněji do advokátní nebo notářské úschovy, případně prodávajícímu podle trojstranné smlouvy. Realitní kancelář nesmí podle realitního zákona úschovu sama nabízet, poskytnout ji může jen na vaši písemnou žádost a za zákonných podmínek. Platbu na provozní účet kanceláře bez úschovy si dobře rozmyslete.
Můžu o rezervační poplatek přijít?
Ano, pokud ve sjednané lhůtě bezdůvodně neuzavřete kupní smlouvu, poplatek propadne jako smluvní pokuta. Chráníte se třemi kroky: reálně dlouhou rezervační lhůtou, doložkou na zamítnutí hypotéky a trojstrannou smlouvou se sankcí i pro prodávajícího. Smlouvu si nechte zkontrolovat advokátem.
Nenechte si utéct nemovitost kvůli neznalosti pojmů. Realitní Strážce za vás hlídá nové inzeráty i změny cen — a vy získáte náskok dřív, než je nabídka pryč.