Smlouva o smlouvě budoucí je závazek uzavřít v dohodnuté lhůtě hlavní smlouvu, u nemovitostí nejčastěji kupní. Upravuje ji § 1785 občanského zákoníku. Používá se, když převodu zatím něco brání: vyřizování hypotéky, probíhající výstavba nebo výmaz zástavního práva.
- Závazně slibuje uzavření kupní smlouvy v budoucnu
- Upravuje ji § 1785 a násl. občanského zákoníku
- Obsah budoucí smlouvy musí být ujednán alespoň obecně
- Nesplnění lze vymáhat, obsah smlouvy může určit soud
- Typicky se používá u novostaveb a při čekání na hypotéku
Co je smlouva o smlouvě budoucí?
Definici dává § 1785 občanského zákoníku: „Smlouvou o smlouvě budoucí se nejméně jedna strana zavazuje uzavřít po vyzvání v ujednané lhůtě, jinak do jednoho roku, budoucí smlouvu, jejíž obsah je ujednán alespoň obecným způsobem.“ U nemovitostí jde nejčastěji o budoucí kupní smlouvu, ve zkratce SoSB.
Kdy se smlouva o smlouvě budoucí používá?
Když strany chtějí obchod závazně stvrdit, ale kupní smlouvu ještě uzavřít nelze. Typicky u novostaveb, kde developer prodává rozestavěné jednotky, dále při čekání na schválení a čerpání hypotéky, na výmaz zástavního práva prodávajícího nebo na dokončení dědického řízení. Oproti rezervační smlouvě zavazuje mnohem silněji.
Co musí smlouva obsahovat?
Obsah budoucí kupní smlouvy alespoň obecným způsobem: označení nemovitosti, kupní cenu nebo způsob jejího určení a lhůtu pro uzavření. V praxi se přikládá rovnou celý text budoucí kupní smlouvy jako příloha. Sjednávají se i zálohy, smluvní pokuty a podmínky odstoupení. Písemná forma je u nemovitostí jednoznačně doporučená.
Co když druhá strana odmítne smlouvu uzavřít?
Vyzvěte ji k uzavření ve sjednané lhůtě, jinak do jednoho roku. Poruší-li povinnost, můžete podle § 1787 občanského zákoníku požadovat, aby obsah budoucí smlouvy určil soud nebo osoba určená ve smlouvě, a vedle toho vymáhat smluvní pokutu a náhradu škody. Pozor: nevyzvete-li druhou stranu včas, povinnost uzavřít smlouvu zaniká.
Jaký je rozdíl mezi SoSB a rezervační smlouvou?
Rezervační smlouva jen blokuje nemovitost na krátkou dobu a její porušení řeší propadnutí poplatku. Smlouva o smlouvě budoucí přímo zakládá vymahatelnou povinnost kupní smlouvu uzavřít, včetně možnosti určení obsahu soudem. U dražších transakcí a novostaveb proto tvoří pevnější mezikrok mezi rezervací a samotným převodem.
Pan Šimek kupuje od developera byt 3+kk v Praze za 8 900 000 Kč, dům je teprve v hrubé stavbě. Podepsal smlouvu o smlouvě budoucí kupní, zaplatil zálohu 15 %, tedy 1 335 000 Kč, a zbytek doplatí po kolaudaci při podpisu kupní smlouvy. Smlouva obsahuje pevný termín dokončení, přesnou specifikaci standardů bytu a smluvní pokutu 1 000 Kč za každý den prodlení. Když developer termín o pět měsíců překročil, získal pan Šimek díky pokutě kompenzaci zhruba 150 000 Kč.
Je smlouva o smlouvě budoucí právně závazná?
Ano, plně. Zavázaná strana musí budoucí smlouvu po výzvě uzavřít. Pokud odmítne, může oprávněná strana žádat, aby obsah smlouvy určil soud, a vymáhat smluvní pokutu i náhradu škody. Právě vymahatelnost odlišuje smlouvu o smlouvě budoucí od nezávazných příslibů a jednodušších rezervací.
Musí být smlouva o smlouvě budoucí písemná?
Občanský zákoník písemnou formu obecně nevyžaduje ani pro budoucí převod nemovitosti, samotná kupní smlouva už ale písemná být musí. V praxi se SoSB o nemovitosti vždy uzavírá písemně: kvůli prokazatelnosti, přesnému obsahu budoucí smlouvy, zálohám a smluvním pokutám. Ústní dohoda se prokazuje velmi obtížně.
Do kdy musím vyzvat k uzavření kupní smlouvy?
Ve lhůtě sjednané ve smlouvě, a pokud lhůta chybí, do jednoho roku od uzavření smlouvy o smlouvě budoucí. Zmeškání výzvy má tvrdý následek: povinnost druhé strany uzavřít smlouvu zaniká. Termín si proto pohlídejte a výzvu pošlete prokazatelně, ideálně doporučeným dopisem i e-mailem.
K čemu slouží smlouva o smlouvě budoucí při hypotéce?
Banka často chce před schválením a čerpáním úvěru závazný podklad o chystané koupi. Smlouva o smlouvě budoucí přesně popíše nemovitost, cenu a termíny, banka podle ní připraví úvěrovou dokumentaci a zástavní smlouvy. Po schválení hypotéky strany podepíší kupní smlouvu a peníze projdou úschovou.
Jaká je obvyklá záloha u smlouvy o smlouvě budoucí?
U novostaveb developeři žádají obvykle 10 až 20 % ceny při podpisu, další části podle postupu výstavby a doplatek po kolaudaci. Mezi soukromými osobami bývá záloha nižší, často jen v úrovni rezervačního poplatku. Zálohy plaťte do úschovy nebo proti zajištění, chráníte se před krachem protistrany.
Nenechte si utéct nemovitost kvůli neznalosti pojmů. Realitní Strážce za vás hlídá nové inzeráty i změny cen — a vy získáte náskok dřív, než je nabídka pryč.