Obvyklé nájemné je nájemné placené v daném místě a čase za srovnatelné byty za obdobných podmínek. Zákon s ním počítá při jednostranném zvyšování nájemného podle § 2249 občanského zákoníku i při určení nájemného, které strany nesjednaly.
- Vychází z nájemného srovnatelných bytů v daném místě
- Postup určení upravuje nařízení vlády č. 453/2013 Sb.
- Prokazuje se posudkem znalce nebo nájemným 3 srovnatelných bytů
- Slouží jako strop při jednostranném zvýšení nájemného
- Zvýšení podle § 2249 je omezeno 20 % za 3 roky
Co je obvyklé nájemné?
Částka, kterou by za konkrétní byt platil běžný nájemce podle aktuální situace na místním trhu. Občanský zákoník používá pojem „srovnatelné nájemné obvyklé v daném místě“. Srovnávají se byty podobné velikostí, technickým stavem, polohou i vybavením a obdobné smluvní podmínky. Nejde tedy o průměr všech nájmů ve městě, ale o cílené srovnání.
Kde obvyklé nájemné zjistím?
Podle nařízení vlády č. 453/2013 Sb. se prokazuje posudkem znalce, nebo doložením výše nájemného nejméně u 3 srovnatelných bytů v obdobné lokalitě. Orientačně poslouží nabídky realitních portálů (počítejte s tím, že bývají o 5 až 10 % nadsazené) a statistiky Českého statistického úřadu.
K čemu obvyklé nájemné slouží?
Především jako strop jednostranného zvýšení nájemného. Pronajímatel může podle § 2249 občanského zákoníku navrhnout zvýšení až do výše srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě, spolu se zvýšeními za poslední 3 roky ale nejvýše o 20 %. Soud z obvyklého nájemného vychází i ve sporech o nájemném, které strany nesjednaly.
Jaký je rozdíl mezi obvyklým a tržním nájemným?
Tržní nájemné je částka aktuálně dosažitelná v nové nabídce, obvyklé nájemné vychází ze skutečně placených nájmů srovnatelných bytů. Na rostoucím trhu bývá tržní nájemné vyšší; nájemné v běžících dlouhodobých smlouvách se za novou nabídkou opožďuje klidně o 10 až 20 %.
Pronajímatel v Plzni pronajímá byt 2+1 za 11 000 Kč měsíčně, srovnatelné byty v okolí se ale pronajímají za 14 000 až 15 000 Kč. Smlouva zvyšování neupravuje, proto pronajímatel písemně navrhl zvýšení na 13 200 Kč, tedy přesně o 20 %, a doložil ho nájemními smlouvami tří srovnatelných bytů podle nařízení č. 453/2013 Sb. Nájemce návrh do dvou měsíců přijal. Na obvyklé nájemné kolem 14 500 Kč se pronajímatel dostane až dalším zvýšením po třech letech.
Jak zjistím obvyklé nájemné ve svém městě?
Nejprůkazněji posudkem znalce, levněji doložením nájemného alespoň u 3 srovnatelných bytů v obdobné lokalitě, jak předpokládá nařízení vlády č. 453/2013 Sb. Pro rychlou orientaci projděte nabídky realitních portálů a odečtěte 5 až 10 %, nabídkové ceny bývají nadsazené. Kombinace více zdrojů dává nejspolehlivější výsledek.
O kolik lze zvýšit nájemné na obvyklou úroveň?
Bez ujednání ve smlouvě nejvýše o 20 % včetně všech zvýšení za poslední 3 roky, a to písemným návrhem podaným nejdříve 12 měsíců po posledním zvýšení. Cílová částka nesmí překročit srovnatelné nájemné obvyklé v daném místě. Přesnější je proto zvyšování řešit rovnou ve smlouvě.
Co když s návrhem na zvýšení nesouhlasím?
Nemusíte na návrh nijak reagovat. Pokud do 2 měsíců písemně nesouhlasíte, může pronajímatel do dalších 3 měsíců navrhnout, aby nájemné určil soud, a ten rozhodne až do výše obvyklého nájemného. Nezaplacené zvýšení bez vaší akceptace nebo rozsudku po vás vymáhat nelze.
Liší se obvyklé nájemné od cen v inzerátech?
Ano. Inzeráty ukazují nabídkové, tedy tržní nájemné nových smluv, které bývá nadsazené a na rostoucím trhu vyšší než skutečně placené nájmy. Obvyklé nájemné se opírá o reálně uzavřené smlouvy srovnatelných bytů, proto vychází zpravidla o 5 až 15 % níž než inzerce.
Kolik stojí znalecký posudek na obvyklé nájemné?
Ilustrativně 3 000 až 8 000 Kč podle města a rozsahu, u atypických nemovitostí i víc. Posudek se vyplatí hlavně před soudním sporem o zvýšení nájemného. Pro běžné jednání s nájemcem často stačí levnější varianta: doložení nájemného tří srovnatelných bytů.
Nenechte si utéct nemovitost kvůli neznalosti pojmů. Realitní Strážce za vás hlídá nové inzeráty i změny cen — a vy získáte náskok dřív, než je nabídka pryč.