Novostavba je nově postavená nemovitost, typicky byt nebo dům krátce po kolaudaci, ve kterém dosud nikdo nebydlel. Zákon pojem přesně nedefinuje, hranici v praxi určuje hlavně DPH: dani podléhá první prodej dokončené stavby, pozdější prodeje jsou osvobozené.
- Nově dokončená stavba krátce po kolaudaci
- První prodej podléhá DPH, u bytů do 120 m² sazbě 12 %
- Od července 2025 se daní jen první dodání do 23 měsíců od dokončení
- Skryté vady stavby lze uplatnit až 5 let od nabytí
- Vyšší pořizovací cena, nižší náklady na opravy a energie
Co je novostavba?
Novostavba je čerstvě dokončený dům nebo byt, obvykle kupovaný přímo od developera jako první vlastník. Realitní praxe tak označuje nemovitosti zhruba do 3 až 5 let od kolaudace, ve kterých se ještě nebydlelo. Právní definice neexistuje, konkrétní hranice ale plynou z daňových předpisů a z pravidel odpovědnosti za vady.
Jak je to s DPH u novostavby?
První úplatné dodání dokončené nemovitosti podléhá DPH, která je součástí kupní ceny od developera. Od 1. července 2025 platí podle § 56 zákona č. 235/2004 Sb. nové pravidlo: zdanitelné je pouze první dodání uskutečněné do 23 měsíců po kolaudaci, všechny pozdější prodeje jsou od daně osvobozené. U bytů do 120 m² a rodinných domů do 350 m² podlahové plochy se uplatní snížená sazba 12 %, jinak základní sazba 21 %.
Jaká práva mám při vadách novostavby?
Zjevné vady reklamujte při přejímce, sepište je do předávacího protokolu s termíny odstranění. U skrytých vad chrání kupujícího § 2629 občanského zákoníku: vadu je třeba oznámit bez zbytečného odkladu poté, co ji bylo možné zjistit, „nejpozději však do pěti let od nabytí nemovité věci“. K tomu developeři běžně poskytují smluvní záruku, na technologie a spotřebiče kratší, podle záručních listů.
Vyplatí se novostavba oproti staršímu bytu?
Novostavba stojí víc na pořízení, v Praze se ceny nových bytů pohybují nad 150 000 Kč za m². Získáte ale nízké provozní náklady díky energetické třídě A nebo B, minimální výdaje na opravy v prvních letech, moderní dispozice a odpovědnost developera za vady. Starší byt je levnější a k dispozici hned, počítejte však s rekonstrukcí a vyššími účty za energie.
Na co si dát pozor při koupi od developera?
Projděte si rezervační smlouvu a smlouvu o smlouvě budoucí, harmonogram plateb a sankce za zpoždění výstavby. Peníze posílejte přes úschovu, nikdy přímo developerovi před vkladem vlastnictví. Na přejímku si přizvěte inspektora nemovitostí, stojí obvykle 5 000 až 10 000 Kč a závady najde za vás. Ověřte i kolaudaci, PENB a stav zápisu v katastru.
Kupující pořídil byt 2+kk o výměře 55 m² v novostavbě v Plzni za 6 200 000 Kč včetně 12 % DPH. Na přejímku si najal inspektora za 6 000 Kč, protokol zachytil 14 vad od poškrábaných oken po nefunkční termostat a developer je odstranil do 30 dnů. Po třech letech se objevila prasklina v koupelně od sedání stavby: kupující ji písemně oznámil jako skrytou vadu podle § 2629 občanského zákoníku a oprava proběhla bezplatně. Srovnatelný starší byt stál 5 100 000 Kč, potřeboval by ale rekonstrukci za 900 000 Kč.
Platí se při koupi novostavby DPH?
Ano, DPH je součástí ceny při prvním prodeji od developera: 12 % u bytů do 120 m² a rodinných domů do 350 m² podlahové plochy, jinak 21 %. Od 1. července 2025 se daní jen první dodání do 23 měsíců od kolaudace, další prodeje jsou od DPH osvobozené.
Jak dlouho je byt považovaný za novostavbu?
Právní definice neexistuje. Realitní praxe označuje za novostavbu byty zhruba do 3 až 5 let od kolaudace, ve kterých se nebydlelo. Pro DPH je od července 2025 rozhodná hranice 23 měsíců od dokončení stavby, pro odpovědnost za skryté vady pak 5 let od nabytí nemovitosti.
Jakou záruku mám na novostavbu?
Ze zákona odpovídá zhotovitel či prodávající za skryté vady stavby oznámené do 5 let od nabytí podle § 2629 občanského zákoníku. Zjevné vady se řeší při přejímce zápisem do protokolu. Developeři k tomu nabízejí smluvní záruky, na spotřebiče a technologie obvykle kratší, typicky 2 roky.
Platí se u novostavby daň z nemovitých věcí?
Ano, poplatníkem je vlastník od 1. ledna roku následujícího po nabytí, respektive po dokončení stavby. Přiznání k dani z nemovitých věcí se podává do 31. ledna a daň je splatná do 31. května. Žádné plošné osvobození novostaveb pro bydlení už zákon č. 338/1992 Sb. neobsahuje.
Je novostavba lepší investice než starší byt?
Záleží na strategii. Novostavba nese nižší náklady na údržbu a energie a láká bonitnější nájemce, kvůli vyšší pořizovací ceně ale vychází hrubý nájemní výnos často nižší než u staršího bytu po rekonstrukci. Starší byt zase vyžaduje průběžné investice a čas. Rozhoduje lokalita a kupní cena.
Nenechte si utéct nemovitost kvůli neznalosti pojmů. Realitní Strážce za vás hlídá nové inzeráty i změny cen — a vy získáte náskok dřív, než je nabídka pryč.