Krátkodobý pronájem je poskytování bytu na dny až týdny, typicky turistům přes platformy jako Airbnb nebo Booking. Právně nejde o nájem bytu, ale o ubytovací službu podle § 2326 občanského zákoníku, se kterou se pojí živnost, daně z podnikání a místní poplatek z pobytu.
- Právně jde o ubytovací službu, ne o chráněný nájem bytu
- Při soustavné činnosti je nutné živnostenské oprávnění
- Příjmy se daní jako příjmy z podnikání, ne z nájmu
- Hosté platí místní poplatek z pobytu, až 50 Kč za den
- Nájemce smí byt takto nabízet jen se souhlasem pronajímatele
Co je krátkodobý pronájem?
Krátkodobý pronájem znamená opakované ubytovávání hostů na několik nocí, obvykle přes on-line platformy. Vlastník poskytuje kromě prostoru i služby: úklid, povlečení, předání klíčů. Právě to ho odlišuje od nájmu, kde nájemce uspokojuje dlouhodobou bytovou potřebu. Soudy i finanční správa proto krátkodobé ubytování posuzují jako podnikání.
Jak se liší od běžného nájmu bytu?
Host nemá ochranu nájemce: žádné výpovědní doby, žádný přechod nájmu, žádné omezení jistoty. Vztah se řídí § 2326 občanského zákoníku: „Smlouvou o ubytování (o přechodném nájmu) se ubytovatel zavazuje poskytnout ubytovanému přechodně ubytování na ujednanou dobu nebo na dobu vyplývající z účelu ubytování v zařízení k tomu určeném.“ Nájem bytu podle § 2235 chrání jen bydlení, ne rekreaci.
Jaké daně a poplatky se platí?
Příjmy z opakovaného krátkodobého ubytování jsou příjmy ze samostatné činnosti podle § 7 zákona o daních z příjmů, ne příjmy z nájmu. Znamená to živnost volnou, možnost výdajového paušálu 60 % a odvody na sociální a zdravotní pojištění. Hosté navíc platí místní poplatek z pobytu podle zákona č. 565/1990 Sb., obec ho může stanovit až do 50 Kč za osobu a den, ubytovatel ho vybírá a odvádí obci a vede evidenční knihu hostů.
Potřebuji souhlas pronajímatele nebo SVJ?
Vlastník bytu souhlas SVJ nepotřebuje, musí ale respektovat pravidla domu a nesmí byt fakticky změnit na provozovnu v rozporu s jeho stavebním určením. Nájemce je v jiné pozici: dát byt třetím osobám může jen se souhlasem pronajímatele, jinak riskuje výpověď z nájmu pro porušení povinností.
Vyplatí se to oproti dlouhodobému nájmu?
Hrubé tržby bývají vyšší, čistý výnos ale snižují provize platforem, úklid, energie, vybavení, daně i pojištění a výnos kolísá se sezónou. Počítejte také s další regulací: stát připravuje elektronickou evidenci ubytovaných a obce tlačí na omezení krátkodobého ubytování v centrech měst.
Majitel bytu 2+kk kousek od centra Prahy volil mezi dlouhodobým nájmem za 24 000 Kč měsíčně a Airbnb. Při ceně 2 200 Kč za noc a obsazenosti 60 % utrží z krátkodobého ubytování zhruba 40 000 Kč měsíčně. Po odečtení provize platformy, úklidu, energií, poplatku z pobytu 50 Kč za osobu a den a daně z podnikání mu zbývá kolem 26 000 Kč, a to při podstatně větší práci se správou. Vyšší výnos mu dává hlavně letní sezóna, v lednu a únoru vydělá dlouhodobý nájem víc.
Potřebuji na pronájem přes Airbnb živnostenské oprávnění?
Při soustavném a opakovaném ubytovávání hostů ano, jde o živnost volnou v oboru ubytovací služby. Ohlášení živnosti stojí 1 000 Kč. Jednorázové poskytnutí bytu známým živnost nevyžaduje, pravidelná nabídka na platformách už ale podnikáním je, což opakovaně potvrdily soudy i finanční správa.
Jak se daní příjmy z krátkodobého pronájmu?
Jako příjmy ze samostatné činnosti podle § 7 zákona o daních z příjmů, sazbou 15 %, respektive 23 %. Můžete uplatnit výdajový paušál 60 %, platí se ale i sociální a zdravotní pojištění. V tom je zásadní rozdíl proti dlouhodobému nájmu, který se daní podle § 9 bez odvodů na pojištění.
Může SVJ krátkodobé pronájmy v domě zakázat?
Plošný zákaz je právně sporný, vlastnické právo omezit stanovami jednoduše nejde. SVJ ale může vymáhat dodržování domovního řádu, klidu a pořádku a schůze může schválit vyšší příspěvky tam, kde provoz prokazatelně zvyšuje náklady domu. Konkrétní spory řeší soudy případ od případu.
Smí nájemce nabízet pronajatý byt na Airbnb?
Jen s písemným souhlasem pronajímatele. Krátkodobé ubytovávání cizích osob překračuje běžné užívání bytu i pravidla podnájmu. Bez souhlasu jde o porušení povinností, za které hrozí výpověď z nájmu, při soustavném porušování i výpověď bez výpovědní doby a náhrada škody.
Jaké povinnosti mám vůči obci a hostům?
Vybírat od hostů místní poplatek z pobytu, který obec může stanovit až do 50 Kč za osobu a den, odvádět ho obci a vést evidenční knihu s údaji o ubytovaných. U cizinců se hlásí pobyt cizinecké policii. Praha a další města plnou sazbu poplatku skutečně využívají.
Nenechte si utéct nemovitost kvůli neznalosti pojmů. Realitní Strážce za vás hlídá nové inzeráty i změny cen — a vy získáte náskok dřív, než je nabídka pryč.