Poznámka spornosti je zápis v katastru upozorňující, že zapsané vlastnické nebo jiné věcné právo někdo zpochybňuje u soudu. Chrání skutečného vlastníka: brání tomu, aby třetí osoba nabyla nemovitost v dobré víře ve stav katastru. Upravují ji § 985 a 986 občanského zákoníku.
- Signalizuje soudní spor o právo zapsané v katastru
- Brání nabytí nemovitosti třetí osobou v dobré víře
- Do 2 měsíců je nutné katastru doložit podání žaloby
- Při žádosti do 1 měsíce od vyrozumění působí vůči každému
- Nemovitost s poznámkou spornosti prakticky nelze bezpečně prodat
Co je poznámka spornosti?
Poznámka spornosti dává každému najevo, že zápis v katastru někdo napadá u soudu, typicky pravý vlastník, kterého někdo připravil o nemovitost padělanou listinou. Kdo by nemovitost v době zapsané poznámky kupoval, nemůže se později dovolávat dobré víry ve stav katastru. Výsledek soudního sporu tak dopadne i na něj.
Jaký zákon poznámku spornosti upravuje?
Občanský zákoník č. 89/2012 Sb. Podle § 986 odst. 1 platí: „Kdo tvrdí, že je ve svém právu dotčen zápisem provedeným do veřejného seznamu bez právního důvodu ve prospěch jiného, může se domáhat výmazu takového zápisu a žádat, aby to bylo ve veřejném seznamu poznamenáno.“ Postup zápisu pak upravuje katastrální zákon č. 256/2013 Sb. v § 24.
Jaké lhůty musím stihnout?
Požádejte o poznámku do 1 měsíce ode dne, kdy jste se o sporném zápisu dozvěděli, pak působí vůči každému. Po této lhůtě působí jen vůči tomu, kdo zápisu dosáhl ve zlé víře. Pokud vás katastr o zápisu řádně nevyrozuměl, prodlužuje se lhůta na 3 roky. Do 2 měsíců je navíc třeba katastru doložit, že jste podali žalobu, jinak poznámku vymaže.
Jak poznámka spornosti ovlivní prodej nemovitosti?
Fakticky ho zastaví. Banka nemovitost se spornou poznámkou neprofinancuje a rozumný kupující do sporu nevstoupí, protože by nesl riziko prohry pravého vlastníka. Kdo přesto kupuje, dělá to s vědomím, že soud může zápis zvrátit a on o nemovitost přijde. Prodej má smysl řešit až po pravomocném rozsudku.
Panu Horákovi z Brna převedl podvodník pozemek o výměře 900 m² v hodnotě 2 700 000 Kč na základě zfalšované plné moci. Pan Horák se o vkladu dozvěděl z vyrozumění katastrálního úřadu. Do měsíce požádal o zápis poznámky spornosti a do dvou měsíců doložil, že podal žalobu na určení vlastnického práva. Podvodník mezitím zkoušel pozemek prodat za 2 300 000 Kč, zájemce ale poznámku uviděl na listu vlastnictví a od koupě ustoupil. Soud po roce určil vlastníkem pana Horáka a katastr zápis opravil.
K čemu slouží poznámka spornosti?
Chrání toho, kdo tvrdí, že ho zápis v katastru poškozuje, typicky pravého vlastníka po podvodném převodu. Po dobu sporu brání tomu, aby kdokoli nabyl nemovitost v dobré víře ve stav katastru. Výsledek soudního řízení pak působí i proti osobám, které nemovitost mezitím získaly.
Jak poznámku spornosti zapíšu?
Podejte katastrálnímu úřadu žádost o zápis poznámky spornosti a následně doložte, že jste u soudu uplatnili své právo, zpravidla žalobou na určení vlastnictví. Na doložení žaloby máte 2 měsíce, jinak úřad poznámku vymaže. Kvůli složitosti a krátkým lhůtám je rozumné jednat okamžitě a s advokátem.
Jaké lhůty u poznámky spornosti platí?
Do 1 měsíce od chvíle, kdy jste se o sporném zápisu dozvěděli, působí poznámka vůči každému. Po měsíci už jen vůči těm, kdo zápisu dosáhli ve zlé víře. Bez řádného vyrozumění katastrem se lhůta prodlužuje na 3 roky. Podání žaloby je nutné doložit do 2 měsíců.
Lze koupit nemovitost s poznámkou spornosti?
Technicky ano, prakticky je to hazard. Kupující se nemůže dovolat dobré víry, takže když pravý vlastník spor vyhraje, přijde kupující o nemovitost a peníze vymáhá po prodávajícím. Banky takové koupě nefinancují. Počkejte na pravomocné rozhodnutí soudu a výmaz poznámky, případně od záměru ustupte.
Jaký je rozdíl mezi poznámkou spornosti a plombou?
Plomba jen říká, že katastrální úřad právě vede o nemovitosti řízení, a za pár týdnů obvykle zmizí. Poznámka spornosti signalizuje soudní spor o samotné právo a trvá až do jeho skončení, klidně roky. Plomba je běžnou součástí každého vkladu, poznámka spornosti je vážné varování.
Nenechte si utéct nemovitost kvůli neznalosti pojmů. Realitní Strážce za vás hlídá nové inzeráty i změny cen — a vy získáte náskok dřív, než je nabídka pryč.