Drobné opravy jsou menší opravy bytu, které podle § 2257 občanského zákoníku hradí nájemce. Vymezuje je nařízení vlády č. 308/2015 Sb.: patří sem vyjmenované položky a další opravy do 1 000 Kč za jednu opravu, ročně však nejvýše za 100 Kč na m² podlahové plochy.
- Hradí je nájemce, větší opravy platí pronajímatel
- Vymezuje je nařízení vlády č. 308/2015 Sb.
- Nevyjmenované opravy jsou drobné jen do 1 000 Kč za kus
- Roční limit činí 100 Kč na m² podlahové plochy
- Po překročení limitu platí další opravy pronajímatel
Co jsou drobné opravy?
Drobné opravy jsou běžné závady, které vznikají obyčejným užíváním bytu: kapající baterie, prasklý vypínač, rozbitá klika. Jejich opravu si nájemce zajišťuje a platí sám. Vše ostatní, tedy větší opravy a údržbu domu, hradí pronajímatel. Hranici mezi oběma kategoriemi přesně kreslí nařízení vlády č. 308/2015 Sb.
Kdo drobné opravy platí?
Nájemce. Občanský zákoník v § 2257 odst. 2 stanoví: „Nájemce provádí a hradí pouze běžnou údržbu a drobné opravy související s užíváním bytu.“ U nájmu bytu si strany nemohou platně ujednat, že nájemce ponese i velké opravy, k ujednáním zkracujícím zákonná práva nájemce se nepřihlíží.
Které opravy se počítají jako drobné?
Nařízení vlády č. 308/2015 Sb. vyjmenovává konkrétní položky: opravy a výměny vypínačů, zásuvek, zvonků, vodovodních baterií a sprch, opravy zámků a kování, opravy ohřívačů vody, kuchyňských sporáků a linek, opravy kamen a kotlů etážového topení. Opravy radiátorů a rozvodů ústředního vytápění mezi ně nepatří. Nevyjmenované opravy jsou drobné, jen když náklad na jednu z nich nepřesáhne 1 000 Kč.
Jaký je roční limit?
100 Kč na m² podlahové plochy bytu za kalendářní rok. Do plochy se pro tento účel počítají i prostory užívané výhradně nájemcem mimo byt, přičemž balkony, lodžie, terasy a sklepy, které nejsou místností, jen polovinou. Jakmile součet nákladů limit překročí, další opravy v daném roce už drobné nejsou a platí je pronajímatel.
Co platí pronajímatel a jak závadu nahlásit?
Pronajímatel hradí vše nad rámec drobných oprav: výměnu kotle, oken, opravy rozvodů, střechy nebo radiátorů. Nájemce mu závadu oznámí bez zbytečného odkladu, ideálně písemně nebo e-mailem s fotografií. Pokud pronajímatel vadu bránící bydlení neodstraní, může ji nájemce po marné výzvě odstranit sám a žádat náhradu účelně vynaložených nákladů.
Nájemce bydlí v bytě 55 m² v Hradci Králové, jeho roční limit na drobné opravy je 5 500 Kč. V březnu vyměnil kapající baterii za 900 Kč, v červnu opravil ohřívač vody za 1 400 Kč (vyjmenovaná položka, limit 1 000 Kč se na ni nevztahuje) a v září zaplatil opravu zámku za 600 Kč. Celkem 2 900 Kč, vše hradí sám. Když v listopadu přestal topit plynový kotel ústředního topení a výměna vyšla na 45 000 Kč, platil ji pronajímatel: nejde o drobnou opravu.
Kdo platí opravu kapající baterie v nájemním bytě?
Nájemce. Opravy a výměny vodovodních výtoků a mísicích baterií patří mezi drobné opravy vyjmenované v nařízení vlády č. 308/2015 Sb., takže je nájemce hradí bez ohledu na cenu. Počítají se mu ale do ročního limitu 100 Kč na m² podlahové plochy bytu.
Jaký je finanční limit pro drobné opravy?
Dvojí. Opravy, které nařízení vlády č. 308/2015 Sb. výslovně nevyjmenovává, jsou drobné jen do 1 000 Kč za jednu opravu. Zároveň platí roční strop: součet všech drobných oprav nesmí přesáhnout 100 Kč na m² podlahové plochy. U bytu 60 m² tedy 6 000 Kč za kalendářní rok.
Kdo platí opravu nebo výměnu kotle a bojleru?
Opravy ohřívačů vody a kotlů etážového topení včetně termostatů jsou drobné opravy, platí je nájemce do ročního limitu. Výměna celého kotle nebo bojleru už drobná oprava není a hradí ji pronajímatel. Stejně tak platí opravy radiátorů a rozvodů ústředního vytápění.
Může nájemní smlouva přenést na nájemce více oprav?
U nájmu bytu ne. Podle § 2235 občanského zákoníku se nepřihlíží k ujednáním, která zkracují zákonná práva nájemce, a povinnost hradit velké opravy by je zkracovala. Nájemce tedy i přes takové ujednání platí jen běžnou údržbu a drobné opravy podle nařízení vlády č. 308/2015 Sb.
Co dělat, když pronajímatel větší opravu neřeší?
Závadu mu oznamte prokazatelně, nejlépe písemně, a dejte přiměřenou lhůtu. Pokud vada brání obvyklému bydlení a pronajímatel nekoná, můžete ji nechat odstranit sami a požadovat náhradu účelných nákladů, případně slevu z nájemného. Schovejte si faktury, fotografie závady i veškerou komunikaci.
Nenechte si utéct nemovitost kvůli neznalosti pojmů. Realitní Strážce za vás hlídá nové inzeráty i změny cen — a vy získáte náskok dřív, než je nabídka pryč.