Společný nájem znamená, že nájemní smlouvu k bytu uzavřelo více osob společně. Všichni společní nájemci mají podle § 2270 občanského zákoníku stejná práva a povinnosti a nájemné dluží pronajímateli společně a nerozdílně, tedy každý za celou částku.
- Vzniká podpisem smlouvy více nájemci nebo přistoupením ke smlouvě
- Manželům vzniká společné nájemní právo přímo ze zákona
- Za nájemné odpovídají všichni společně a nerozdílně
- Výpověď se doručuje všem společným nájemcům
- Po smrti jednoho nájemce pokračují v nájmu ostatní
Co je společný nájem bytu?
Společný nájem vzniká, když smlouvu podepíše více nájemců najednou, typicky pár nebo spolubydlící. Občanský zákoník v § 2270 stanoví: „Uzavře-li nájemní smlouvu s pronajímatelem více osob, stanou se společnými nájemci bytu; společným nájemcem bytu se stane i osoba, která se souhlasem stran přistoupí ke smlouvě.“ Všichni mají k celému bytu stejná práva.
Jak funguje společný nájem manželů?
Vzniká automaticky. Podle § 745 občanského zákoníku se uzavřením manželství stává společným i nájem bytu, který měl dosud jen jeden z manželů, pokud si manželé neujednají něco jiného. Společné nájemní právo trvá i po rozvodu, dokud se manželé nedohodnou nebo nerozhodne soud, kdo v bytě zůstane.
Kdo platí nájemné?
Všichni společní nájemci společně a nerozdílně. Pronajímatel může celé nájemné vymáhat po kterémkoli z nich a nezajímá ho, jak si platby rozdělili mezi sebou. Kdo zaplatil víc než svůj díl, může požadovat vyrovnání po ostatních. Stejně solidárně nájemci odpovídají i za škody v bytě a nedoplatky za služby.
Jak společný nájem skončí?
Celý nájem končí dohodou všech stran, uplynutím doby nebo výpovědí, kterou musí pronajímatel doručit každému nájemci. Chce-li odejít jen jeden ze společných nájemců, řeší se to v praxi dohodou: dodatkem ke smlouvě vystoupí a zbylí nájemci pokračují. Jednostranně nemůže jeden nájemce ukončit nájem ostatním.
Jaký je rozdíl proti podnájmu a spolubydlení?
Společný nájemce má smlouvu přímo s pronajímatelem a plnou ochranu nájemce. Podnájemník má smlouvu jen s nájemcem a jeho právo končí nejpozději s nájmem. Spolubydlící bez jakékoli smlouvy je pouze členem domácnosti nájemce, vlastní práva k bytu nemá a jeho postavení je nejslabší.
Tři studenti si pronajali byt 3+kk v Brně za 24 000 Kč měsíčně a všichni podepsali nájemní smlouvu, vznikl jim společný nájem. Když jeden z nich přestal na jaře platit svůj díl 8 000 Kč, pronajímatel vyzval k úhradě celé částky zbylé dva, na což má u solidárního závazku právo. Ti dluh doplatili a po spolubydlícím vymáhali jeho podíl. V létě neplatič vystoupil dodatkem ke smlouvě, zbylí dva si našli náhradníka a ten ke smlouvě se souhlasem pronajímatele přistoupil.
Jaký je rozdíl mezi společným nájmem a podnájmem?
Společný nájemce má smlouvu přímo s pronajímatelem, plnou ochranu nájemce bytu a k bytu stejná práva jako ostatní nájemci. Podnájemník uzavírá smlouvu jen s nájemcem, pronajímatel s ním v právním vztahu není a podnájem skončí nejpozději spolu s nájmem, bez ochrany výpovědních důvodů.
Musí za nájemné platit všichni společní nájemci?
Ano, odpovídají společně a nerozdílně. Pronajímatel může celé nájemné požadovat po kterémkoli z nich, i po tom, kdo svůj díl poctivě zaplatil. Vzájemné vyrovnání je pak věcí nájemců mezi sebou. Proto si spolubydlící často sepisují i vlastní dohodu o dělení plateb.
Vzniká manželům společný nájem automaticky?
Ano. Podle § 745 občanského zákoníku se uzavřením manželství stává nájem bytu společným, i když smlouvu dřív podepsal jen jeden z manželů. Manželé si mohou ujednat něco jiného. Společné nájemní právo nezaniká rozvodem, ale až dohodou nebo rozhodnutím soudu o tom, kdo bude bydlet dál.
Jak z bytu odejde jeden ze společných nájemců?
Nejčistší cesta je písemný dodatek ke smlouvě, kterým odcházející nájemce vystoupí a ostatní pokračují. Bez dohody s pronajímatelem zůstává dlužníkem nájemného dál, i když se odstěhuje. Při odchodu si nechte písemně potvrdit i vypořádání jistoty a stavu měřidel energií.
Co se stane po smrti jednoho ze společných nájemců?
Nájem pokračuje zbylým společným nájemcům bez omezení, žádný dvouletý limit se neuplatní. Pravidla o přechodu nájmu podle § 2279 občanského zákoníku se použijí jen tehdy, když zemře výlučný nájemce. Pozůstalý manžel se tak stává jediným nájemcem bytu automaticky.
Nenechte si utéct nemovitost kvůli neznalosti pojmů. Realitní Strážce za vás hlídá nové inzeráty i změny cen — a vy získáte náskok dřív, než je nabídka pryč.